부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 이 물건의 최대 위험은 낙찰가 외에 임차보증금을 추가로 떠안을 가능성입니다. 현황조사에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수(120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)이 확인되며, 배당 가정상 이들 보증금 260,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 이 가정을 그대로 적용하면 낙찰가 240,000,000원에 인수액을 더한 실질취득은 500,000,000원입니다. 최근 동일 평형 실거래 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다. 다만 다수 세대의 임차 관련 기록이 함께 확인되므로, 선순위 임차인들이 실제 1502호에 대응하는지부터 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실거래 평균(시세)

165,916,666원

동일 평형 최근 12개월 12건

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 보증금 · 동일 호수 확인 전

실질취득 / 시세

301.4%

최대 500,000,000원 가정

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 중리 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 1502호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사더베스트아이입니다. 2020년 3월 25일 설정된 광양시새마을금고 등 공동근저당권이 말소기준권리이며, 2022년 6월 27일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권의 채권최고액은 설정 당시 68,900,000,000원으로 기재돼 있고, 2021년 11월 12일 44,544,000,000원으로 변경됐습니다. 공동담보 관계의 큰 채권 규모를 이 한 세대의 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 근저당권보다 앞선 점유자와 임차보증금의 관계입니다. 근저당권이 매각으로 말소되더라도 선순위 대항력 임차인의 보증금 반환의무는 별도로 문제될 수 있습니다. 더욱이 1502호 등기부에는 채현주 명의의 임차권등기도 있습니다. 따라서 말소되는 권리와 매수인이 인수할 수 있는 채무를 구분해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 15층 1502호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트) · 101동 15층 1502호
비교 평형	전용 59.99㎡대 · 동일 평형 거래 기준
건물 구조	철근콘크리트구조 · 지상 25층 · 아파트 이용
단지 규모	792세대 · 2015.09.10 준공
소유자	주식회사더베스트아이
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동채권자
청구액	34,693,437,520원
매각기일	2026.10.22
등기부 발급 기준	2026.10.08

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차 위험은 별개

최초 소유권은 남해주택건설주식회사에 보존됐고, 이후 주식회사더베스트아이로 이전됐습니다. 기존 우리은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준은 2020.03.25 광양시새마을금고 등 근저당권이며, 그 이후 경매개시결정 및 채현주의 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다.

🚨 선순위 임차인 보증금은 근저당 말소와 별개 이종수의 전입일은 2015.10.14, 윤나영의 전입일은 2019.05.30으로 모두 말소기준권리인 2020.03.25보다 빠릅니다. 두 임차인의 보증금 합계는 260,000,000원이며, 배당 가정에서는 전액 인수로 처리돼 있습니다. 다만 실제 대항력 유지, 동일 호수 해당 여부, 배당 여부가 확인돼야 최종 인수액이 확정됩니다.

⚠️ 등기부에 남아 있는 금지사항등기 소유권 관련 등기에는 국민주택기금 관련 제한물권설정을 제외하고, 임차인 동의 없는 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 권리제한행위를 금지하는 내용이 있습니다. 앞선 금지사항등기는 말소됐지만 2020.03.25에 새로 기재된 금지사항등기는 별도로 남아 있습니다. 해당 등기의 법적 효력과 매각 후 정리 여부는 매각물건명세서 및 법원 확인이 필요합니다.

② 임차관계 — 대항력과 실제 점유를 구분해야 한다

현황조사에는 다수의 전입자와 임차인이 기록돼 있습니다. 특히 감정평가 범위에 101동 203호 외 225개호가 포함되어 있어, 조사상 등장하는 모든 사람을 101동 1502호의 실제 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 등기부상 1502호에 직접 연결되는 임차권자는 채현주입니다. 선순위 임차인 이종수·윤나영은 인수액 산정에 포함된 핵심 인물이지만, 각각 1502호의 임차인인지 개별 명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.

임차인	전입 / 확정	보증금	권리 판단
이종수	2015.10.14 / 미상	120,000,000원	선순위 대항력 배당 미확인 동일 호수 해당 여부 확인 필수
윤나영	2019.05.30 / 미상	140,000,000원	선순위 대항력 배당 미확인 동일 호수 해당 여부 확인 필수
이대희	2018.05.17 / 미상	미상	대항력 가능 인수 미상 선순위 전입자 · 보증금 및 점유 확인 필요
채현주	2022.04.18 / 2022.05.11	123,480,000원	후순위 임차권등기 1502호 등기부 확인 · 배당요구 2023.02.15
류주혜	2022.02.11 / 미상	140,000,000원	후순위 배당요구 2023.02.14 · 호수 확인 필요
양현주	2020.07.29 / 미상	12,000,000원	후순위 배당요구 2023.02.01 · 호수 확인 필요
허준행	2021.05.17 / 미상	120,000,000원	후순위 배당요구 2022.09.08 · 호수 확인 필요
길경미	2021.11.30 / 미상	140,000,000원	후순위 배당요구 2022.11.09 · 호수 확인 필요
주영주	2021.05.06 / 미상	120,000,000원	후순위 배당요구 2025.07.21 · 호수 확인 필요

표는 권리상 중요한 전입자·임차권자와 일부 배당요구자를 중심으로 정리했습니다. 후순위 표시는 기재 전입일과 말소기준일의 선후관계에 관한 판단이며, 개별 보증금의 배당 여부나 명도 완료를 의미하지 않습니다.

⛔ 실제 임차인 수와 인수액은 아직 확정할 수 없다 이종수·윤나영이 1502호의 임차인이고 선순위 대항력을 유지한다는 가정에서는 두 보증금 합계 260,000,000원이 매수인 인수액으로 반영됩니다. 그러나 다수 호실에 걸친 조사 내역이므로 이 금액을 확인 없이 확정채무로 취급해서도 안 됩니다. 이대희의 선순위 전입과 미상 보증금 문제까지 고려하면 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 개별 호실의 실제 임차인 수와 전입·점유·배당관계 확인이 선행돼야 합니다.

⚠️ 채현주 임차권등기의 의미 채현주의 임대차계약일은 2022.03.23, 전입 및 점유개시일은 2022.04.18, 확정일자는 2022.05.11이며, 2023.02.15 주택임차권등기가 접수됐습니다. 기재된 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로 이 임차권등기 자체는 후순위 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 보증금 123,480,000원의 반환 여부와 실제 점유·명도 상태는 별도 확인 대상입니다. 이 보증금은 선순위 인수 추정액 260,000,000원에 중복 합산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세의 144.7%

대구테크노폴리스남해오네뜨1차의 동일 평형 최근 12개월 실거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래는 180,000,000원이며, 확인된 거래 범위는 140,000,000원~180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
평균	—	12건	165,916,666원

현재 최저매각가 240,000,000원은 최근 실거래 평균의 144.7%입니다. 임차인 보증금 인수 위험을 전혀 반영하지 않아도 이미 시세 평균보다 74,083,334원 높습니다. 최신 거래가 180,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다.

선순위 보증금 인수액 260,000,000원을 모두 부담하는 가정에서는 실질취득액이 500,000,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 약 301.4%이며, 평균 시세와의 차액은 334,083,334원입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 단순한 2.4억 낙찰가가 아니라 인수 채무까지 포함한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

⛔ 유찰되더라도 가격 문제가 자동으로 해결되지 않는다 1회 유찰 시 최저가 가정은 192,000,000원, 2회 유찰 시에는 153,600,000원입니다. 그러나 인수 추정액 260,000,000원이 그대로 유지된다면 실질취득액은 각각 452,000,000원과 413,600,000원입니다. 낙찰가만 낮아진다고 시세보다 저렴해지는 구조가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
1. 광양시새마을금고 등 근저당권	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

근저당권 채권액은 최초 기재된 공동담보 채권최고액 68,900,000,000원을 적용한 배당 추정 기준입니다. 2021년 변경된 채권최고액 및 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

별도 인수 위험	보증금	경매대금 배당
이종수 · 선순위 임차인	120,000,000원	0원
윤나영 · 선순위 임차인	140,000,000원	0원
매수인 인수 가정 합계	260,000,000원	0원

임차보증금 인수 추정액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라, 선순위 임차관계가 확인되는 경우 매수인이 추가로 부담할 수 있는 별도 채무입니다. 실제 인수 여부는 각 임차인의 해당 호수·대항력·배당관계에 따라 달라집니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

집행비용과 근저당권 배당을 표시합니다. 매수인이 별도로 인수할 수 있는 보증금은 도넛 차트에 포함되지 않습니다.

실질취득액 vs 최근 실거래

인수 추정액이 확인되는 경우 실질취득 500,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액을 함께 봐야 한다

회차	최저매각가	인수 추정	실질취득
현재 신건	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 가정	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 가정	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

⚠️ 유찰로 해결할 수 없는 위험 선순위 보증금 인수 가정이 유지된다면 제시된 유찰 시나리오 모두에서 실질취득액이 최근 시세보다 높습니다. 이 경우에는 단순히 더 낮은 최저가를 기다리는 전략보다 실제로 인수할 보증금의 존재와 범위를 확인하는 일이 먼저입니다. 특히 서로 다른 호실의 보증금이 함께 집계됐다면 산정 결과 자체를 다시 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조의 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
토지. 사다리형에 가까운 평탄한 아파트 부지이며 단지 서측으로 중로에 접합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구 및 일반산업단지 관련 지정 등이 확인됩니다. 교육환경보호구역 관련 제한도 확인 대상입니다.
환금성. 792세대 단지로 동일 평형 거래 사례는 확인되지만, 거래가격이 140,000,000원~180,000,000원으로 분산돼 있습니다. 현 최저가 240,000,000원은 최근 거래 범위보다 높습니다.
내부 상태. 감정평가 당시 거주자 부재와 폐문 등으로 표준적인 내부구조 및 마감상태를 상정해 평가했습니다. 실제 내부 상태는 추가 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 호실 특정. 이종수·윤나영·이대희의 임차목적물이 101동 1502호인지 개별 매각물건명세서와 전입세대 자료로 확인해야 합니다.
대항력 및 인수 범위 확인. 전입일뿐 아니라 점유 지속 여부, 계약관계, 배당요구, 보증금 반환 여부를 종합해 판단해야 합니다.
채현주 임차권등기 확인. 2023.02.15 임차권등기명령의 현재 효력, 배당요구 및 보증금 반환·명도 상태를 확인해야 합니다.
금지사항등기 검토. 2020.03.25 기재된 금지사항등기의 매각 후 처리와 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
공동담보 근저당 확인. 변경된 채권최고액과 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계를 확인해 배당액을 재검토해야 합니다.
실질취득액 산정. 낙찰대금뿐 아니라 확정 인수보증금, 취득 관련 비용, 명도비용 등을 함께 계산해야 합니다.
가격 검토. 현재 최저가 자체가 최근 실거래 평균의 144.7%이므로 임차보증금 인수액이 해소되더라도 신건 가격의 매력은 낮습니다.
현장 및 원본 확인. 폐문 상태에서 감정된 물건이므로 내부 상태, 실제 점유자, 관리비 체납 및 법원 원본 서류 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실제 떠안을 금액”

이 물건은 단순히 240,000,000원짜리 아파트 경매로 판단하기 어렵습니다. 선순위 대항력 임차인으로 분류된 이종수와 윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 인수되는 가정에서는 실질취득액이 500,000,000원까지 상승합니다. 이는 최근 동일 평형 실거래 평균의 약 301.4%입니다.

다만 공동담보 및 다수 호실이 관련된 사건인 만큼, 두 선순위 임차인이 실제 1502호에 대응하는지 확인되지 않은 상태에서 인수액 260,000,000원을 최종 확정하는 것도 위험합니다. 별도로 확인된 이대희의 선순위 전입과 보증금 미상 문제 역시 무시할 수 없습니다.

더욱 중요한 사실은 인수액이 전혀 없다고 가정해도 현재 최저가가 최근 시세보다 높다는 점입니다. 따라서 이 물건은 신건 입찰을 권할 가격 구조가 아니며, 선순위 임차관계와 실제 인수 채무가 정리되지 않는 한 유찰 후에도 신중해야 합니다.

결론: 권리 확인 우선, 가격 경쟁력 부족, 현재 입찰 보류. 이 사건의 판단을 바꿀 수 있는 핵심은 최저가 인하 자체가 아니라 1502호에 귀속되는 실제 선순위 임차보증금이 얼마인지 확정하는 것입니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억의 함정 — 대항력 임차인 보증금 인수 위험으로 실질취득 최대 5억

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차 위험은 별개

② 임차관계 — 대항력과 실제 점유를 구분해야 한다

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세의 144.7%

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액을 함께 봐야 한다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실제 떠안을 금액”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (72장)

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