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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수20 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 신건 240,000,000원부터 최근 시세를 크게 초과합니다. 선순위 보증금 260,000,000원이 해당 호실에 귀속되면 실질취득 부담은 500,000,000원입니다. 호실별 권리 확인 전 입찰 보류가 적절합니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

신건 2.40억인데 임차보증금 인수만 2.60억 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 1804호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 18층 1804호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매(광양시새마을금고 등)
🚨 인수 추정 260,000,000원 · 💸 실질취득 추정 500,000,000원 · 📊 최근 시세 대비 약 301.4% · ⚠️ 호실별 임차관계 검증 필수
20점
매력지수 D등급 · 신건 최저가부터 최근 시세의 144.7%이며, 선순위 임차보증금 인수 시 실질취득 부담이 500,000,000원에 달하는 고위험 물건
최저가 240,000,000원이 최근 평균 165,916,666원을 초과함. 선순위 보증금 260,000,000원 인수 가정 시 실질취득 500,000,000원으로 최근 평균의 약 301.4%. 다수 세대 관련 경매로 1804호 임차인 귀속 미확정, 보증금 미상 선순위 전입자 및 금지사항등기 확인 필요. 권리·가격 양면에서 위험이 높아 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 신건 최저가만 보고 입찰하면 안 되는 고위험 물건입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수(보증금 120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)의 보증금은 예상배당에서 회수되지 않는 인수 위험으로 분류됩니다. 두 보증금이 모두 이 호실에 귀속된다는 전제라면 매수인 인수액은 260,000,000원, 최저가와 합산한 실질취득 부담은 500,000,000원입니다. 최근 동일 평형 평균 165,916,666원과 비교하면 가격 경쟁력이 없습니다. 다만 이 경매에는 다수의 단위세대가 포함된 정황이 있어, 1804호에 실제로 귀속되는 선순위 임차인을 먼저 확정해야 합니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 0회 유찰
실질취득 추정
500,000,000원
최저가 + 인수 추정액
매수인 인수 추정
260,000,000원
선순위 임차보증금 합산 가정
최근 12개월 평균
165,916,666원
최저가도 평균의 144.7%

대구지방법원 2022타경1821. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 1804호입니다. 792세대 규모 아파트단지의 18층 물건으로, 감정가는 240,000,000원입니다. 겉으로는 신건 아파트지만 등기상 공동담보 근저당권, 장기간 진행된 경매, 임차권등기, 선순위 전입 임차인 문제가 복합적으로 얽혀 있습니다.

특히 이번 분석의 중심은 낙찰가가 아니라 인수금을 포함한 취득 부담입니다. 최초 말소기준은 2020.03.25. 설정된 광양시새마을금고 등 공동 근저당권입니다. 이보다 먼저 전입한 임차인은 매각 후에도 보증금 반환을 매수인에게 주장할 가능성이 있습니다. 반대로 근저당권 설정 이후 전입한 임차인은 원칙적으로 이 근저당권에 대항하지 못하므로 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 18층 1804호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 이용집합건물(아파트) · 전용 약 59.96㎡ · 101동 18층 · 아파트 이용
단지 규모792세대 · 사용승인 관련 준공일 2015.09.10.
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25. 소유권이전)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자광양시새마을금고 등 공동채권자
경매 청구액34,693,437,520원
말소기준권리2020.03.25. 을구 3번 공동 근저당권 (설정 당시 채권최고액 68,900,000,000원, 2021.11.12. 변경액 44,544,000,000원)
매각기일2026.10.22.
⚠️ 공동담보 금액과 개별 호실 채무를 구분해야 합니다 광양시새마을금고 등 다수 금융기관의 근저당권은 공동담보목록 제2020-157호와 연결됩니다. 설정 당시 채권최고액 68,900,000,000원은 이 아파트 한 채의 매수가격이나 개별 부담액이 아닙니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으며, 매수인에게 채권최고액 전부가 이전되는 구조도 아닙니다. 실질적인 핵심 위험은 선순위 임대차와 해당 호실의 점유관계입니다.

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인은 다르다

2015년 우리은행 근저당권은 2020.03.25. 이미 말소됐습니다. 이후 광양시새마을금고 등 공동채권자의 근저당권이 새로 설정되어 말소기준권리가 됐습니다.

2020.03.25. 설정된 금지사항등기에는 국민주택기금 관련 제한물권설정을 제외하고 임차인 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 취지가 기재되어 있습니다. 이 등기는 말소 여부 및 매각조건상 처리 방식을 별도로 확인해야 합니다. 단순히 후순위라는 이유만으로 모든 법적 효과가 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

2024.01.03. 등기된 장재훈의 임차권은 전입일 2021.12.22., 보증금 140,000,000원으로 말소기준권리보다 늦습니다. 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 실제 인도 및 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 인수 위험과 호실 귀속 확인

🚨 선순위 보증금 인수 위험 이종수는 2015.10.14. 전입, 보증금 120,000,000원이며 윤나영은 2019.05.30. 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 두 사람 모두 말소기준권리 이전 전입자로 분류됩니다. 두 보증금이 실제로 1804호에 귀속되고 대항력이 유지된다면 매수인 인수 위험은 총 260,000,000원입니다. 확정일자와 배당회수 자료가 확인되지 않으므로 보증금 전액 인수를 가정하는 것이 보수적입니다.
임차인 전입 / 확정 보증금 대항력·우선변제·승계
이종수 2015.10.14.
확정일자 미상
120,000,000원 대항력 有 우선변제 미확인
인수 가능 · 호실 확인 필요
윤나영 2019.05.30.
확정일자 미상
140,000,000원 대항력 有 우선변제 미확인
인수 가능 · 호실 확인 필요
이대희 2018.05.17.
확정일자 미상
미상 선순위 전입
대항력 가능 · 보증금 미상
장재훈 2021.12.22.
2021.12.13.
140,000,000원 대항력 없음 임차권등기
후순위 · 배당수령 여부 확인
류주혜 2022.02.11.
확정일자 미상
140,000,000원 대항력 없음
2023.02.14. 배당요구
양현주 2020.07.29.
확정일자 미상
12,000,000원 대항력 없음
2023.02.01. 배당요구
주영주 2021.05.06.
확정일자 미상
120,000,000원 대항력 없음
2025.07.21. 배당요구

표의 보증금은 서로 다른 임차인들의 신고금액으로, 동일 호실의 중복·동시 임대차로 확정된 금액이 아닙니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 별도 신고자는 없으며, 장재훈은 실제 임차권등기자로 취급했습니다. 실제 임차인 수와 1804호 점유자는 호실별 원본 대조 후 확정해야 합니다.

⚠️ 1804호 임차인과 다른 단위세대 임차인을 혼동하지 말 것 이 사건의 감정평가 대상은 101동 203호 외 225개호를 포함한 다수 세대입니다. 현황조사에도 서로 다른 인물의 목적물 전부 점유 주장이 다수 등장합니다. 따라서 현황조사에 기재된 모든 임차인을 1804호의 동시 점유자로 보거나, 모든 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 장재훈의 임차권등기는 등기상 1804호에 직접 연결되지만, 이종수·윤나영·이대희 등의 1804호 귀속은 추가 대조가 필요합니다. 아래 인수액과 취득 부담은 이러한 귀속을 가정한 위험 시나리오이지 확정 채무액이 아닙니다.

특히 이대희는 2018.05.17. 전입으로 선순위에 해당하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 점유 및 임대차계약이 존속한다면 별도 인수 문제가 발생할 수 있으므로 260,000,000원을 최종 인수액의 상한으로 간주해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세보다 비싸다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 평형의 최근 12개월 거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.10.의 180,000,000원입니다. 현재 최저매각가 240,000,000원은 평균 시세의 144.7%이고, 최신 거래보다도 높습니다.

거래월 전용 층 거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 12개월 평균—12건165,916,666원

최근 거래가격은 140,000,000원에서 180,000,000원 사이에 분포합니다. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 평균보다 약 74,083,334원 높고, 최신 거래보다 60,000,000원 높습니다.

⛔ 실질취득 기준으로 보면 격차가 더 심각합니다 선순위 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 가정에서는 최저가 240,000,000원과 합쳐 실질취득 부담이 500,000,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 301.4%이며, 평균보다 약 334,083,334원 높습니다. 따라서 경매 최저가를 일반 매매가격처럼 직접 비교해 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목 채권액 예상배당
집행비용(추정) — 4,160,000원
선순위 임차인 · 이종수 120,000,000원 0원
선순위 임차인 · 윤나영 140,000,000원 0원
광양시새마을금고 등 공동 근저당 68,900,000,000원 235,840,000원
소유자 잔여 — 0원
매수인 인수 추정 260,000,000원 배당 외 부담

선순위 보증금의 해당 호실 귀속 및 대항력 존속을 전제로 한 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 최우선변제, 당해세, 기타 우선채권은 반영되지 않았습니다. 공동담보권자의 채권액은 개별 호실에 대한 확정 배당채권액과 다를 수 있으며 실제 배당순위·배당액도 변동할 수 있습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)
집행비용과 근저당권 배당만 표시한 추정치입니다. 매수인 인수보증금 260,000,000원은 매각대금 배당에 포함되지 않습니다.
최근 실거래 vs 실질취득 부담
최근 평균 165,916,666원 · 최저가 240,000,000원 · 인수 포함 실질취득 500,000,000원(조건부 추정). 가격 메리트 없음.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수금은 남는다

매각가가 떨어지면 매각대금 부분은 감소하지만, 배당받지 못한 선순위 보증금의 인수 부담이 자동으로 사라지지는 않습니다. 아래는 제시된 회차별 예상 매각가와 동일한 인수금 가정을 적용한 비교입니다.

회차 매각가 인수 추정 실질취득
신건(100%) 240,000,000원 260,000,000원 500,000,000원
1회 유찰(80%) 192,000,000원 260,000,000원 452,000,000원
2회 유찰(64%) 153,600,000원 260,000,000원 413,600,000원

이종수·윤나영 보증금이 전액 인수된다는 조건에서는 2회 유찰 가정에도 실질취득 부담이 413,600,000원입니다. 최근 평균 거래가보다 훨씬 높기 때문에 유찰만으로 가격 문제가 해소되는 구조가 아닙니다.

⚠️ 유찰을 기다리는 것만으로는 해결되지 않습니다 일반적인 권리 소멸형 경매와 달리 이 물건은 선순위 보증금의 잔존 가능성이 핵심입니다. 실제로 1804호에 선순위 보증금이 귀속된다면, 그 부담을 함께 고려해야 합니다. 반대로 다른 단위세대의 보증금으로 확인된다면 인수 시나리오를 전면 재산정해야 합니다. 호실별 권리 확정이 입찰가격 결정에 우선합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 단지까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지상 25층 건물. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지 및 도로. 대체로 평탄한 아파트 부지이며 서측 중로에 접합니다. 제3종일반주거지역과 지구단위계획구역에 해당합니다.
  • 지역 규제. 경제자유구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반산업단지 및 학교 보호구역 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가 749,000원/㎡입니다.
  • 현장 확인. 감정 당시 거주자 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못하고 관련 공부와 관리사무소 탐문을 통해 표준적인 내부구조와 마감을 상정해 평가했습니다.
  • 환금성. 792세대 규모로 동일 평형 거래사례는 존재하지만 최근 거래가는 140,000,000원에서 180,000,000원으로 차이가 있습니다. 개별 호실의 층·향·수리상태를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 최우선: 1804호 임차인 특정. 이종수·윤나영·이대희 등이 실제 해당 호실 임차인인지, 다른 공동경매 세대 임차인인지 매각물건명세서 원본과 호실별 현황조사로 확인해야 합니다.
  • 선순위 보증금 검증. 최초 임대차계약, 주민등록, 점유개시, 계속점유, 확정일자, 배당요구 및 실제 배당 가능성을 확인하세요.
  • 장재훈 임차권등기. 을구 4번, 보증금 140,000,000원, 임차권등기일 2024.01.03. 및 전입·확정일자와 말소조건을 대조하세요.
  • 금지사항등기. 갑구 3-1번 금지사항등기의 법적 효력, 매각 후 처리 및 제한 여부를 확인해야 합니다.
  • 공동담보 배당. 제2020-157호 공동담보목록과 근저당권 변경내역, 개별 매각대금 배당관계를 확인하세요.
  • 가격 비교. 신건 최저가도 최근 평균의 144.7%입니다. 인수부담이 해소된 경우에도 시세를 기준으로 응찰상한을 다시 산정해야 합니다.
  • 현장·명도. 실제 점유자, 내부상태, 수리 필요성, 인도 가능성, 미납 관리비 및 명도비용을 확인하세요.
  • 입찰 전 최종 검증. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고의 매각 범위 및 기일을 직접 대조해야 합니다.
⛔ 종합 판단 — 권리 미확정·가격 고평가, 보수적 접근 필요 선순위 임차보증금 260,000,000원이 모두 1804호에 귀속된다는 가정에서는 실질취득 부담이 500,000,000원으로 최근 거래 시세를 크게 초과합니다. 여기에 보증금 미상 선순위 전입자와 금지사항등기 확인 문제가 남습니다. 설령 해당 선순위 보증금이 다른 호실 것으로 밝혀지더라도, 현재 최저가 240,000,000원 자체가 최근 평균 및 최신 거래가격보다 높습니다. 현재 조건으로 적극 입찰을 권하기 어렵습니다.

맺으며 — “2.40억짜리 아파트가 아니라, 인수까지 계산해야 하는 경매”

이 물건에서 가장 경계해야 할 숫자는 최저가 240,000,000원 하나만이 아닙니다. 이종수와 윤나영의 선순위 보증금을 합산한 260,000,000원이 실제 매수인 인수채무로 확정된다면, 신건 실질취득 부담은 500,000,000원으로 올라갑니다.

더 중요한 문제는 다수 세대가 연관된 경매에서 1804호의 임차인과 다른 호실 임차인을 정확히 구분하는 일입니다. 이 구분이 끝나기 전에는 인수액도, 최종 취득비용도 확정할 수 없습니다.

최근 평균 거래가격은 165,916,666원, 최신 거래는 180,000,000원입니다. 신건 최저가만으로도 시세를 웃돌고, 선순위 임차인 인수 시나리오를 적용하면 가격 부담은 더욱 커집니다. 결론은 권리 확인 우선, 가격 메리트 없음, 입찰 보류입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서, 임차인 조사, 예상배당 및 실거래 자료를 기반으로 한 분석 의견입니다. 공동담보 및 다수 단위세대가 관련된 사건으로, 개별 호실의 임차관계와 인수금액은 법원 원본서류 대조 전까지 확정되지 않습니다. 예상배당은 집행비용·우선변제·당해세 등 실제 배당조건에 따라 달라질 수 있습니다. 실거래가격은 동일 평형 표본의 거래금액이며 개별 호수의 층·향·내부 상태 등에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 본 분석은 투자 권유나 법률적 확정 판단이 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태 확인 및 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 관하여 작성자·운영자는 법률상 허용되는 범위에서 책임을 부담하지 않습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 18층1804호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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