부동산임의경매 (아파트)

🚨 인수보증금 260,000,000원 💰 실질취득 500,000,000원 📉 최근 시세 대비 약 301.4% ⚠️ 선순위 전입자 3명

한 줄 평 신건 최저가 240,000,000원만 보면 일반적인 아파트 경매처럼 보이지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 산정되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 500,000,000원입니다. 동일 평형 최근 실거래 평균은 165,916,666원이므로 가격 차이가 극심합니다. 여기에 보증금 미상 선순위 전입자도 있어 입찰 회피 및 개별 권리 확인이 우선인 고위험 물건입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득 예상

500,000,000원

최저가 + 인수보증금

매수인 인수

260,000,000원

대항력 임차인 2명 기준

실질취득 ÷ 최근 시세

약 301.4%

최근 12건 평균 기준

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 13층 1302호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 3월 25일 설정된 광양시새마을금고 등 공동 근저당권이 말소기준입니다. 문제는 그보다 이전인 2015년과 2019년에 전입한 임차인들입니다. 이들의 선순위 대항력이 유지되고 보증금이 배당으로 해소되지 않는다면 매수인은 낙찰대금과 별도로 보증금 반환책임을 부담할 수 있습니다.

특히 등기부상 근저당권은 공동담보로 설정되어 있고 채권최고액이 매우 큽니다. 매각대금은 대부분 근저당권자에게 배당되는 구조로 산정되어 있습니다. 그렇다고 해서 배당받지 못한 선순위 임차인의 보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다. 권리의 소멸과 임차보증금의 인수 여부를 분리해 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 13층 1302호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트)
동일 평형 참고	전용 약 59.99㎡ 거래군
건물구조	철근콘크리트구조 · 지상 25층 건물 중 13층
소유자	주식회사더베스트아이
감정가	240,000,000원
최저매각가	240,000,000원 (신건, 0회 유찰)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 채권자
청구금액	34,693,437,520원
매각기일	2026.10.22
선순위 인수 추정	260,000,000원 + 미확정 위험

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 남는다

🚨 핵심 권리: 말소기준 이전 전입자 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원이며, 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2020.03.25보다 앞섭니다. 두 임차인의 대항력이 유지되고 배당으로 보증금이 변제되지 않는다는 분석상 가정에 따라 260,000,000원 전액 인수로 산정합니다.

또한 이대희는 2018.05.17 전입하여 선순위 전입자로 분류되지만, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 이대희의 경우 대항력 가능·인수금액 미상으로 구분해야 합니다. 따라서 260,000,000원은 확정된 전체 위험의 상한이 아니라, 금액이 산정된 두 임차인에 관한 기본 시나리오입니다.

2020.03.25 설정된 근저당권은 공동담보목록 제2020-157호와 연결되어 있습니다. 최초 채권최고액은 68,900,000,000원이고, 2021.11.12 변경등기에 기재된 금액은 44,544,000,000원입니다. 배당 추정은 68,900,000,000원을 기준으로 작성되어 있으므로, 실제 채권액과 공동담보 배당관계는 반드시 별도로 대조해야 합니다.

소유권에 관한 금지사항등기 또한 남아 있습니다. 2020.03.25 등기된 내용은 임차인 동의 없는 제한물권 설정 및 소유권 제한행위 등을 금지하고 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리라는 이유만으로 이 등기의 처리까지 단정하지 말고, 매각물건명세서와 등기부상 말소 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 2명 인수, 1명 추가 확인

현황조사에는 다수의 전입자와 임차 관련 신고가 기재되어 있습니다. 특히 여러 사람이 각각 목적물 전부를 점유한다고 기재된 점은 동일한 1302호에 실제로 누가 거주하고 어떤 임대차가 유효한지 확인할 필요가 있음을 뜻합니다. 아래 표는 인수 위험이 큰 선순위 임차인과 배당요구 등 확인이 필요한 주요 신고인을 구분한 것입니다.

성명	전입일	보증금	대항력	우선변제	배당·승계
이종수	2015.10.14	120,000,000원	선순위 有	확인 필요	전액 인수 추정
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	선순위 有	확인 필요	전액 인수 추정
이대희	2018.05.17	미상	가능·미상	확인 필요	인수 가능
류주혜	2022.02.11	140,000,000원	후순위	확인 필요	2023.02.14 배당요구
양현주	2020.07.29	12,000,000원	후순위	확인 필요	2023.02.01 배당요구
허준행	2021.05.17	120,000,000원	후순위	확인 필요	2022.09.08 배당요구
길경미	2021.11.30	140,000,000원	후순위	확인 필요	2022.11.09 배당요구
주영주	2021.05.06	120,000,000원	후순위	확인 필요	2025.07.21 배당요구

대항력 표시는 선순위 전입 및 현재 파악된 권리분석에 근거합니다. 실제 대항력은 해당 호실의 점유, 주민등록, 임대차관계의 계속 여부에 따라 달라집니다. 확정일자와 배당요구의 구체적 효력은 별도 확인이 필요합니다. 위 주요 임차인 표 외에도 후순위 전입자와 보증금 미상 신고인이 다수 있습니다.

⚠️ 임차인별 실제 점유 및 인수 범위 검증이 필수 이종수·윤나영의 보증금은 각각 인수되는 것으로 추정되어 있지만, 여러 명이 동일 호실 전체의 점유를 주장하는 자료가 존재합니다. 실제 계약 목적물, 임대차 종료 여부, 점유의 연속성, 선순위 임차인의 배당 및 반환관계가 확인되어야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다. 이대희의 보증금 미상 위험은 260,000,000원 추정액에 포함되어 있지 않습니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득금액이 기준

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 평형 최근 실거래 12건의 평균은 165,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원이며, 거래 범위는 140,000,000원~180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 평균	동일 평형	12건	165,916,666원

신건 최저가 240,000,000원 자체도 최근 실거래 평균의 144.7%입니다. 이미 감정가 단계부터 시세보다 상당히 높습니다. 그러나 이 물건에서는 최저가의 높고 낮음보다 매수인이 실제 부담하는 총액이 더 중요합니다.

⛔ 실질취득 기준의 가격 차이 낙찰대금 240,000,000원에 선순위 임차보증금 260,000,000원을 더하면 실질취득은 500,000,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%이며, 최신 거래가 180,000,000원보다도 훨씬 높습니다. 가격 메리트가 없는 수준을 넘어 취득 총액 자체가 주변 거래가격과 현저히 괴리됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
1. 광양시새마을금고 등 근저당권	68,900,000,000원	235,840,000원
선순위 임차인 이종수 (매수인 인수)	120,000,000원	0원
선순위 임차인 윤나영 (매수인 인수)	140,000,000원	0원
소유자 교부	—	0원

배당 추정상 근저당권자의 미배당금은 68,664,160,000원입니다. 선순위 임차인의 인수보증금 260,000,000원은 매각대금에서 지출되는 배당액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (신건 2.4억)

매각대금의 배분만 표현합니다. 매수인 인수보증금 260,000,000원은 별도 부담이므로 도넛에 포함하지 않습니다.

감정가·실질취득 vs 실거래

실질취득 500,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다. 가격 매력은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험은 남는다

선순위 임차보증금 인수액이 260,000,000원으로 유지된다는 가정에서 회차별 비용을 비교하면 다음과 같습니다.

회차	최저가	인수보증금	실질취득
신건(100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰(80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰(64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

2회 유찰로 최저가가 153,600,000원까지 낮아져도, 인수보증금이 유지되면 실질취득은 413,600,000원으로 최근 실거래 평균을 크게 초과합니다. 경매대금이 낮아지는 것만으로 가격 경쟁력이 회복되지는 않습니다.

이 물건의 계산에서는 인수보증금이 각 회차에서 동일하게 유지됩니다. 다만 실제 대항력 있는 임차인이 일부 배당을 받아 매수인 인수액이 달라지는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 회차별 계산은 반드시 임차인의 실제 배당 가능성을 확인한 뒤 확정해야 합니다.

🚨 유찰을 기다리는 전략만으로 해결되지 않음 이 사건은 단순히 감정가가 높은 아파트가 아닙니다. 선순위 인수채무가 가격을 지배합니다. 2회 유찰 시에도 실질취득은 413,600,000원으로 계산됩니다. 여기에 보증금 미상 선순위 전입자의 위험이 추가될 수 있습니다. 인수 구조가 해소되지 않는 한 낮아진 최저가만으로 입찰해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근으로, 대단지 아파트·학교·근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
단지. 대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대이며, 사용승인 관련 준공일은 2015.09.10입니다.
설비. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖추어진 아파트입니다.
토지. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속하고, 경제자유구역·연구개발특구 등 관련 지정이 있습니다.
공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 폐문 및 거주자 부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 통상적인 구조·마감을 가정하여 평가했습니다.
환금성. 동일 평형 실거래 표본은 존재하지만 가격 편차가 큽니다. 개별 세대의 층·향·내부 상태에 따라 실제 처분가격이 달라질 수 있으며, 본건의 실질취득금액은 거래가격 범위를 현저히 넘어섭니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

선순위 이종수·윤나영. 각 임대차계약서, 현재 점유, 주민등록의 계속 여부, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환 내역을 대조하여 260,000,000원 인수가 실제로 성립하는지 확인해야 합니다.
이대희의 선순위 전입. 2018.05.17 전입에 해당하는 임대차관계와 보증금을 확인해야 합니다. 보증금이 존재하고 대항력이 유지된다면 추가 인수 위험이 있습니다.
다수 전입 신고인. 동일 세대에 여러 명의 목적물 전부 점유 기록이 있으므로 실제 점유 세대, 명도 대상자 및 각 계약의 목적물을 특정해야 합니다.
금지사항등기. 현재 남아 있는 2020.03.25 금지사항등기가 매각으로 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
공동담보 근저당. 광양시새마을금고 등 공동 근저당권의 현재 채권최고액, 실제 청구액, 다른 공동담보물의 배당관계를 점검해야 합니다.
관리비·내부상태. 미납 공용관리비, 수선 필요 비용과 실내 상태를 확인해야 합니다. 감정평가 당시 내부 확인이 제한되었습니다.
가격 검토. 최저매각가가 아니라 인수보증금을 더한 실질취득금액을 기준으로 실거래 평균 및 최신 거래가격과 비교해야 합니다.
법원 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 변경된 매각조건을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.4억짜리 아파트가 아니라, 5억을 부담할 수 있는 경매”

이 사건의 핵심은 낙찰가보다 선순위 임차인의 보증금입니다. 최저매각가 240,000,000원에 인수보증금 260,000,000원을 더하면 실질취득은 500,000,000원입니다. 같은 평형의 최근 실거래 평균 165,916,666원과 비교하면 약 301.4%에 달합니다.

또한 이대희의 선순위 전입과 보증금 미상 문제, 복수의 임차 신고 및 공동담보 관계도 남아 있습니다. 확정된 개별 매각조건과 실제 임대차관계를 확인하기 전에는 인수액이 더 작다고 낙관해서는 안 됩니다.

결론은 고위험·입찰 보류입니다. 인수채무가 명확히 해소되거나 실질취득금액이 시장가격과 합리적으로 비교될 수 있는 조건이 확인되지 않는 이상, 신건은 물론 유찰 후에도 입찰을 권하기 어렵습니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억의 함정 — 임차보증금 2.6억을 더하면 실질취득 5억

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 남는다

② 임차인 분석 — 선순위 2명 인수, 1명 추가 확인

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득금액이 기준

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

맺으며 — “2.4억짜리 아파트가 아니라, 5억을 부담할 수 있는 경매”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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