부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저가 240,000,000원만 보고 접근하면 위험한 경매입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수(보증금 120,000,000원), 윤나영(보증금 140,000,000원)의 대항력과 보증금 인수를 가정하면, 매수인 인수액은 260,000,000원입니다. 따라서 신건 낙찰가와 합산한 실질취득비용은 500,000,000원으로, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균인 165,916,666원의 약 301.4%에 달합니다. 더구나 대상 호수에 실제로 귀속되는 임차권과 점유관계의 재확인이 필요합니다. 가격 메리트보다 권리·점유 위험이 압도적인 사건입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득 가정액

500,000,000원

낙찰가 + 인수 260,000,000원

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 대항력 임차인 2명 가정

실질취득 ÷ 최근 시세

301.4%

최근 평균 165,916,666원

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 2002호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가와 실제 취득비용이 전혀 다를 수 있다는 점입니다. 등기부상 말소기준은 2020년 3월 25일 설정된 새마을금고 등 공동 근저당권으로, 이후 경매개시결정과 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그 이전에 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환채무는 별도로 검토해야 합니다.

특히 이종수와 윤나영은 말소기준권리 이전 전입자로 분류되어 있고, 각각 120,000,000원과 140,000,000원의 보증금이 확인됩니다. 우선변제권에 의한 배당이 인정되지 않는 조건으로는 보증금 전액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 다만 여러 사람이 동일한 목적물 전부를 임차한 것으로 표시된 조사기록이 존재하므로, 각 임대차가 실제 102동 2002호에 해당하는지부터 대조해야 합니다. 이 전제가 확인되지 않으면 인수액도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 20층 2002호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 용도	집합건물(아파트) · 주거용 아파트 · 102동 20층
동일 평형 참고	전용 약 59.99㎡ · 동일 단지 792세대 · 2015.09.10 준공
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
경매 청구액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 최초 채권최고액 68,900,000,000원 · 공동담보
매각기일	2026.10.22

⚠️ 공동담보 채권액을 호실 가격으로 오해하지 마세요 근저당권 최초 채권최고액 68,900,000,000원과 2021.11.12 변경된 44,544,000,000원은 공동담보 관계의 등기금액입니다. 이를 이 호실에만 설정된 개별 대출액 또는 매수인의 인수채무로 해석하면 안 됩니다. 매수인의 핵심 위험은 선순위 임대차와 실제 점유관계에 있습니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 확인이 핵심

2015년 우리은행 근저당권은 2020.03.25 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정 및 심임순 임차권등기는 말소기준 이후의 권리로 분류됩니다.

한편 갑구의 금지사항등기는 현재 남아 있는 항목이 있으므로 단순한 일반 아파트 경매와 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 국민주택기금 관련 제한물권 설정 예외 및 임차인 동의 요건이 기재되어 있어 매각에 따른 효력과 정리 범위를 확인해야 합니다. 심임순의 우선분양전환권에 기초한 가처분은 2023.06.13 해제로 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 인수 2.6억 가정, 실제 대상 호수 확인 필수

인수 위험을 판단할 때 중요한 것은 전입 시점, 실제 점유, 임대차 목적물, 보증금 및 배당 여부입니다. 특히 이 사건에서는 말소기준 전 전입자와 등기부상 후순위 임차권자가 함께 확인됩니다.

임차인	전입 / 확정일자	보증금	대항력 / 우선변제 / 승계
이종수 목적물 전부	2015.10.14 확정일자 미상	120,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인 인수 가정 120,000,000원
윤나영 목적물 전부	2019.05.30 확정일자 미상	140,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인 인수 가정 140,000,000원
이대희 점유관계 확인 필요	2018.05.17 확정일자 미상	미상	대항력 가능·미상 추가 인수위험 미확정
심임순 을구 4번 임차권등기	2020.10.23 2020.10.23	120,000,000원	대항력 없음 후순위 우선변제 순위 추가 확인 · 매각으로 소멸 예정

대항력 판정은 말소기준권리 대비 전입 시점을 기준으로 한 검토입니다. 실제 대항력과 보증금 승계는 대상 호수의 점유, 임대차관계, 배당, 권리소멸 여부에 따라 달라집니다. 동일 호실의 임대차로 확인되지 않은 기록은 합산해서는 안 됩니다.

🚨 가장 중요한 위험 — 선순위 보증금 260,000,000원 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원의 보증금이 모두 해당 호실에서 유효하게 인수되는 경우, 매수인은 합계 260,000,000원을 부담하게 됩니다. 현재 최저가 240,000,000원에 낙찰되면 실질취득은 500,000,000원입니다. 확정일자와 우선변제권의 확인, 실제 목적물 특정, 점유 유지 여부가 중요합니다. 이대희의 보증금까지 인수되는 경우 추가 부담도 배제할 수 없습니다.

⚠️ 심임순 임차권등기와 기존 가처분 심임순은 2020.10.23 전입·확정일자를 갖고 있으며, 2023.03.20 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리 이후에 전입했으므로 선순위 대항력에 따른 보증금 인수대상으로 계산하지 않습니다. 다만 2021년 우선분양전환권 관련 가처분도 심임순 명의로 기재되어 있고, 해당 가처분은 이미 해제됐습니다. 임대차 실체, 분양전환 관계 및 배당채권 여부는 원본 확인이 필요합니다. 현재 기록만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

⚠️ 실제 임차인과 점유관계 특정 필요 현황조사에는 여러 명의 전입자와 목적물 전부에 관한 임대차 기재가 혼재합니다. 해당 조사범위에 다수의 아파트 세대가 포함되어 있으므로, 이를 모두 102동 2002호의 임차인으로 간주하거나 보증금을 단순 합산하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건에 직접 적용되는 임차인 수는 호실별 매각물건명세서 및 점유조사를 대조해 확정해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 중복신고는 없습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득비용이 최근 시세의 약 3배

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 전용 59.96~59.99㎡대의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 평균은 165,916,666원, 최신 거래는 2026년 10월의 180,000,000원입니다. 최저매각가 240,000,000원 자체도 최근 평균 대비 144.7%로 높습니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16층	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2층	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7층	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9층	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9층	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3층	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9층	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9층	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20층	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2층	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14층	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3층	177,000,000원
최근 12개월 평균	—	12건	165,916,666원

실거래가격은 140,000,000~180,000,000원 범위이며, 최근 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 보더라도 감정가 240,000,000원은 이미 높습니다. 선순위 보증금 인수 가정액 260,000,000원을 합산한 실질취득비용 500,000,000원은 최근 평균보다 약 334,083,334원 높습니다.

⛔ 신건 감정가보다 더 심각한 실질취득비용 최저가 240,000,000원은 최근 시세의 144.7%입니다. 그런데 인수금을 포함하면 500,000,000원, 최근 시세의 약 301.4%까지 올라갑니다. 최신 거래 180,000,000원과 비교해도 실질취득비용이 크게 높습니다. 인수관계가 확인되지 않은 상태에서 단순 낙찰가만으로 가격 경쟁력을 평가하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 및 인수 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
1. 근저당 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
매수인 인수 · 이종수	120,000,000원	0원
매수인 인수 · 윤나영	140,000,000원	0원
소유자 잔여	—	0원
매수인 인수 추정 합계	260,000,000원	별도 인수

예상배당은 단순 추정입니다. 근저당 금액은 공동담보 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 채권별 잔액·공동담보 배당관계·법정 우선순위에 따라 달라집니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다. 임차인 인수액 260,000,000원은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 실제 대상 호실과 임대차 효력이 확인되어야 합니다.

매각대금 배분 (신건 2.4억)

집행비용 4,160,000원 · 근저당 예상배당 235,840,000원. 임차보증금 인수액은 도넛 배당대금에 포함되지 않습니다.

실질취득 vs 최근 실거래

인수액 260,000,000원 가정 시 실질취득 500,000,000원. 최근 12개월 평균 165,916,666원의 약 301.4%로 가격 메리트가 없습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 인수는 남는다

경매가 유찰되면 최저매각가가 낮아질 수 있지만, 매각으로 소멸하지 않는 대항력 임차인의 보증금 반환채무까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다. 이 사건은 유찰가격보다 임차인 인수액을 먼저 확정해야 하는 유형입니다.

회차	최저가	인수 가정	실질취득
신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

위 실질취득액은 선순위 임차인 2명의 보증금 260,000,000원이 전액 인수된다는 조건부 계산입니다. 실제 배당, 임대차 유효 여부, 추가 인수채무에 따라 달라집니다. 2회 유찰 가정에서도 최근 실거래 평균보다 실질취득액이 높습니다.

⛔ 유찰만 기다리는 전략도 충분하지 않습니다 2회 유찰 후 최저가가 153,600,000원으로 내려가더라도, 선순위 보증금 260,000,000원을 그대로 인수한다면 실질취득은 413,600,000원입니다. 최근 실거래 평균 165,916,666원과 비교할 때 여전히 과도합니다. 권리관계가 해소되지 않는다면 유찰 자체로 투자 매력이 생기지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리의 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 구성된 주거지역입니다.
교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조의 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구) 등에 해당합니다. 학교 관련 보호구역 제한도 확인됩니다.
환금성. 792세대 아파트 단지이며 동일 평형 거래는 확인되지만 140,000,000~180,000,000원으로 가격 편차가 있습니다. 실질취득 500,000,000원 가정액은 이 거래범위를 크게 초과해 정상적인 매각 회수 가능성에 부담이 큽니다.
현장 확인. 감정 당시 거주자 부재·폐문으로 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 통상적인 내부구조와 마감재를 전제로 평가했습니다. 수리 상태 및 실제 점유자를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 목적물 특정. 이종수·윤나영·이대희의 임대차가 정확히 102동 2002호에 대응하는지, 공동주택의 다른 호실과 혼재된 기록인지 확인해야 합니다.
보증금 인수 여부. 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원의 대항력 유지·우선변제권·배당 여부를 확인하고 실제 매수인 인수액을 확정해야 합니다.
추가 미상임차인. 이대희는 말소기준 이전 전입자이지만 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능성 및 추가 보증금 인수위험을 조사해야 합니다.
심임순 임차권등기. 등기원인, 임대차 실체, 후순위 권리소멸 및 기존 가처분과의 관계를 점검해야 합니다.
금지사항등기. 현재 남아 있는 임차인 동의 관련 금지사항등기의 효력, 분양전환과의 관계, 매각 후 정리 여부를 확인해야 합니다.
공동담보 배당. 공동담보목록 제2020-157호와 근저당 변경내역, 배당순위 및 실제 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
실질취득 기준 가격판단. 최저가 240,000,000원이 아니라 인수채무까지 포함한 실질취득비용을 최근 실거래 165,916,666원 및 최신 거래 180,000,000원과 비교해야 합니다.
명도·관리비·내부상태. 실제 점유자, 퇴거 가능성, 체납 관리비, 내부 수리상태를 확인하고 추가 비용을 산정해야 합니다.
원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.4억에 낙찰받아도 5억짜리가 될 수 있다”

이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가가 아닙니다. 선순위 임차인 보증금 260,000,000원입니다. 이종수와 윤나영의 대항력과 전액 인수가 해당 호실에서 인정된다면, 최저가 240,000,000원에 낙찰받더라도 실질취득비용은 500,000,000원으로 올라갑니다.

최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 165,916,666원이며, 최신 거래가도 180,000,000원입니다. 현재 최저가부터 최근 시세보다 높고, 인수금을 포함하면 가격 차이는 훨씬 커집니다. 2회 유찰 가정에서도 인수액을 합산한 실질취득비용이 최근 시세를 크게 상회합니다.

게다가 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자, 다수 임대차 기재의 호실별 귀속 문제, 금지사항등기, 임차권등기와 분양전환 관련 이력까지 남아 있습니다. 따라서 우선 해야 할 일은 입찰가 계산이 아니라 대상 호실의 실제 임차관계와 인수액을 확정하는 것입니다. 현재 조건부 계산상으로는 권리위험이 높고 가격 메리트가 없으므로 신건 입찰을 추천하기 어렵습니다. 선순위 인수관계가 해소되거나 기존 판단의 전제가 달라진다는 사실이 확인되기 전까지는 관망이 합리적입니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억의 함정, 실질취득은 5억 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 2002호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 인수 2.6억 가정, 실제 대상 호수 확인 필수

③ 시세 비교 — 실질취득비용이 최근 시세의 약 3배

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 인수는 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “2.4억에 낙찰받아도 5억짜리가 될 수 있다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

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