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특수권리·특수조건 1

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명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수25 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 2.4억 자체가 최근 실거래 평균 1.66억의 144.7%입니다. 선순위 임차보증금 2.6억 인수 시 실질취득 5억이 되는 조건부 위험 시나리오까지 있어, 1501호 임차인 귀속 확인 전 입찰 보류가 필요합니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

최저가 2.4억, 인수까지 계산하면 최대 5억 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 1501호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 103동 15층 1501호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매
25점
매력지수 D등급 · 신건 최저가가 최근 시세의 144.7%이며, 선순위 임차보증금 260,000,000원 인수 가능성까지 있어 입찰 보류가 타당
최저가 240,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 모두 상회한다. 선순위로 분류된 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 해당 호수에서 인수되는 조건부 시나리오에서는 실질취득 부담이 500,000,000원이며, 실제 1501호 귀속 확인이 필요하다. 김선형 임차권등기 및 금지사항등기 등 추가 검토사항도 있어 가격과 권리 양면에서 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 신건부터 가격 경쟁력이 없고, 선순위 임차보증금 인수 가능성까지 있는 고위험 아파트입니다. 최저가 240,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%입니다. 배당 시뮬레이션에는 대항력 임차인 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다. 두 보증금의 인수가 모두 확정되는 가정이라면 실질취득 부담은 500,000,000원으로 커집니다. 다만 이 두 사람의 103동 1501호에 대한 실제 임대차·점유 귀속은 별도 확인이 필요하므로, 이 금액을 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 현재 자료만으로는 안전한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
🚨 조건부 실질취득 500,000,000원 📈 최저가 / 최근 시세 144.7% ⚠️ 선순위 임차인 2명 인수 가정 🔎 1501호 임차권등기 120,000,000원
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 유찰 0회
최근 12개월 실거래
165,916,666원
동일 평형 12건 평균
매수인 인수 가정
260,000,000원
선순위 2명 · 호수 귀속 확인 필수
실질취득 시나리오
500,000,000원
최저가 + 조건부 인수액

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 1501호입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 광양시새마을금고 등 다수 금융기관이 참여한 공동담보 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2022년 임의경매가 개시됐습니다. 이 사건의 특징은 공동담보 대출 규모가 매우 크고, 임차인 관련 조사 내용도 복잡하다는 점입니다.

2020.03.25 설정된 을구 3번 근저당권이 말소기준입니다. 근저당권의 채권최고액은 최초 68,900,000,000원으로 등기됐으며, 2021.11.12 변경등기에는 44,544,000,000원이 표시되어 있습니다. 이는 여러 부동산을 묶은 공동담보에 관한 금액이므로 1501호 단독의 채무액이나 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

더 중요한 문제는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들의 보증금입니다. 이종수와 윤나영은 각각 120,000,000원, 140,000,000원의 보증금이 기재되어 있고 선순위 대항력자로 분류되어 있습니다. 그러나 현황조사에 다수 세대의 임차인이 혼재한 것으로 보이는 만큼, 두 임차인이 실제 이 경매 목적물의 선순위 임차인인지 확인하기 전에는 260,000,000원의 인수를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 제103동 제15층 제1501호
물건종류 / 용도집합건물 · 아파트 · 15층 1501호
동일평형 기준전용면적 약 59.96㎡대 실거래 비교
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자광양시새마을금고 등 공동담보 금융기관
청구금액34,693,437,520원
말소기준권리2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등
등기상 임차권김선형 · 보증금 120,000,000원 · 2022.10.12 등기
매각기일2026.10.22

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차는 별개

2015년 주식회사우리은행의 근저당권은 2020.03.25 이미 말소됐습니다. 새로 설정된 광양시새마을금고 등의 공동담보 근저당권이 매각 시 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 이후 경매개시결정과 김선형의 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

⚠️ 반드시 구분할 권리 — 갑구 3-1 금지사항등기 2020.03.25 소유권이전과 함께 국민주택기금 관련 제한물권설정 등을 제외하고 임차인 동의 없는 제한물권 설정이나 압류·가압류 등을 금지하는 등기가 있습니다. 등기상 이미 말소된 최초 금지사항등기와 달리, 이 후속 등기의 말소 여부는 입찰 전 확인해야 합니다. 금지사항등기의 효력과 매각 후 처리 여부를 별도로 확인하지 않고 권리가 모두 깨끗하다고 단정해서는 안 됩니다.

또한 근저당권 설정 이후에 등기된 임차권과 달리, 말소기준권리보다 먼저 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 배당으로 보증금이 회수되지 않는 경우 매수인에게 잔액을 주장할 수 있습니다. 따라서 근저당권의 소멸 사실만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실질적인 위험은 보증금과 점유

현황조사에는 다수의 전입자 및 보증금 신고 내역이 존재합니다. 선순위로 분류된 이종수·윤나영과, 해당 호수의 임차권등기가 명확한 김선형을 우선 검토해야 합니다.

임차인 전입일 보증금 대항력 / 우선변제 / 승계
이종수 2015.10.14 120,000,000원 선순위 대항력 우선변제 미확인 승계 없음
목적물 전부로 신고 · 1501호 귀속 여부 확인 필요
윤나영 2019.05.30 140,000,000원 선순위 대항력 우선변제 미확인 승계 없음
목적물 전부로 신고 · 1501호 귀속 여부 확인 필요
이대희 2018.05.17 미상 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 없음
말소기준 이전 전입 · 보증금과 실제 점유 확인 필요
김선형 2021.01.29 120,000,000원 후순위 우선변제 미확인 승계 없음
확정일 2020.12.04 · 점유개시 2021.02.01 · 임차권등기

표의 인수 검토 대상은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 전입자입니다. 다만 선순위로 표시된 사람들의 개별 호수 귀속과 실제 임대차 성립은 확정되지 않았습니다. 각 보증금을 단순 합산해 해당 호수의 확정 채무로 취급해서는 안 됩니다.

🚨 최우선 쟁점 — 선순위 임차보증금 260,000,000원 이종수와 윤나영은 각각 말소기준권리 이전에 전입한 것으로 기록돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없는 대항력 임차인으로 보아 120,000,000원 + 140,000,000원 = 260,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리합니다.

이 시나리오가 1501호에 실제 적용된다면 낙찰가가 낮아져도 두 보증금의 인수 부담은 별도로 남습니다. 단, 동일 호수의 중복·상충되는 점유 주장인지, 서로 다른 세대의 임차 정보인지 확인되지 않았으므로 두 금액의 동시 인수는 조건부 위험 시나리오입니다.
🔎 임차권자 김선형 — 해당 호수 등기 확인 김선형은 2020.12.04 임대차계약 및 확정일자, 2021.01.29 주민등록, 2021.02.01 점유개시, 2022.10.12 임차권등기를 한 것으로 기록돼 있습니다. 보증금은 120,000,000원입니다. 말소기준권리인 2020.03.25 근저당보다 전입·점유가 늦어 선순위 대항력에 따른 매수인 인수 대상으로 보기는 어렵습니다. 다만 배당요구 및 실제 배당순위는 확정일자, 소액임차인 해당 여부, 관련 서류를 확인해야 합니다.

후순위 전입자 중 류주혜·김동현·권세홍·길경미 등 보증금이 확인되는 신고자와 보증금이 확인되지 않는 전입자들도 있습니다. 특히 조사상 여러 사람이 각각 목적물 전부를 사용한다고 표시된 점은 동일 호수의 점유관계를 특정하기 어렵다는 신호입니다. 이들의 보증금을 모두 1501호의 채무로 합산하지 않되, 전입세대열람·매각물건명세서·현황조사 원문으로 실제 점유자를 특정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격부터 시세보다 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 규모이며, 2015.09.10 준공된 아파트 단지입니다. 전용 약 59.96㎡대의 최근 12개월 거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 최신 2026년 10월 거래는 180,000,000원으로 기록돼 있습니다.

거래월 전용 층 거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 12개월 평균약 59.96㎡12건165,916,666원

최근 실거래 범위는 140,000,000원~180,000,000원입니다. 그런데 본 물건의 최저매각가는 240,000,000원으로, 최근 평균의 144.7%입니다. 최신 거래가 180,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다.

⛔ 권리 위험을 빼고 봐도 가격 메리트 없음 최저가 240,000,000원은 최근 평균 165,916,666원을 상당히 웃돕니다. 따라서 선순위 임차보증금 인수가 전혀 없다고 가정해도 신건 입찰의 가격 경쟁력이 낮습니다. 여기에 260,000,000원의 인수 시나리오까지 현실화된다면 실질취득 부담은 500,000,000원이 되어 최근 실거래 수준과의 괴리가 더욱 커집니다.

④ 예상배당 및 매수인 부담 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목 채권액 예상배당
0. 집행비용(추정) — 4,160,000원
선순위 임차인 이종수 · 조건부 인수 120,000,000원 0원
선순위 임차인 윤나영 · 조건부 인수 140,000,000원 0원
을구 3번 근저당 · 광양시새마을금고 등 68,900,000,000원 235,840,000원
소유자 잔여 — 0원

위 배당표는 집행비용 4,160,000원을 공제하고 나머지 235,840,000원을 근저당권에 배당하는 단순 추정입니다. 선순위 임차인 2명의 배당액 0원 및 인수액 260,000,000원은 시뮬레이션의 가정일 뿐, 1501호에 대한 확정 배당·인수 결과가 아닙니다. 다른 임차인의 법정 우선순위, 최우선변제 및 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)
집행비용과 근저당 배당으로 매각대금 전액 사용. 조건부 임차보증금 인수액은 매각대금 외 부담이므로 도넛에 합산하지 않았습니다.
최저가·실질취득 가정 vs 실거래
최근 평균 165,916,666원 · 최신 거래 180,000,000원 · 최저가 240,000,000원 · 인수 가정 포함 500,000,000원. 실질취득액은 조건부 위험 시나리오입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다

경매가 유찰되면 최저매각가격은 낮아지지만, 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 낙찰가 하락만으로 없어지지 않습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수 가정이 성립하는 경우 입찰금액만 볼 것이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득 부담을 봐야 합니다.

매각 회차 최저가 조건부 인수액 실질취득 가정
현재 신건 (100%) 240,000,000원 260,000,000원 500,000,000원
1회 유찰 (80%) 192,000,000원 260,000,000원 452,000,000원
2회 유찰 (64%) 153,600,000원 260,000,000원 413,600,000원
🚨 2회 유찰되어도 시세보다 비쌀 수 있다 2회 유찰 시 낙찰가를 153,600,000원으로 가정하면, 낙찰가만 보면 최근 평균 165,916,666원보다 낮아집니다. 그러나 조건부 선순위 보증금 260,000,000원을 모두 인수한다면 실질취득은 413,600,000원입니다.

반대로 선순위 보증금이 이 호수와 무관하다는 사실이 확인된다면 해당 인수액은 제외하고 다시 분석해야 합니다. 먼저 권리 귀속을 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.

참고로 최초 공동담보 근저당의 채권최고액 68,900,000,000원과 신청채권자의 청구액 34,693,437,520원은 모두 본건 매각가격에 비해 규모가 큽니다. 그러나 이는 매수인이 그 금액을 떠안는다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수 여부는 개별 권리의 순위와 법적 효력으로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
  • 교통. 단지 내 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
  • 단지. 대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대이며 2015.09.10 준공됐습니다.
  • 건물·설비. 철근콘크리트구조에 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 설치되어 있습니다.
  • 용도·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반산업단지 및 교육환경보호구역 관련 제한 등이 표시되어 있습니다.
  • 토지. 지목은 대지, 대체로 평탄한 사다리형 토지. 단지 서측으로 중로에 접하며 공시지가 자료는 749,000원/㎡입니다.
  • 시세·환금성. 최근 실거래 12건이 확인되지만 거래가격이 140,000,000원부터 180,000,000원까지 분포합니다. 개별 호수의 층·향·상태에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다.
  • 내부 확인. 감정평가 시 거주자 부재와 폐문 등으로 실제 내부상태가 아니라 공부 및 탐문을 토대로 통상적 상태를 상정했습니다. 낙찰 전 현장확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 1501호 선순위 임차인 특정. 이종수·윤나영·이대희의 전입 및 점유 기록이 실제 103동 1501호에 해당하는지, 세대별 주민등록·계약서·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
  • 임차보증금 인수 확정. 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원의 각 임대차와 대항력 유지 여부, 배당 여부, 임대차 종료 및 보증금 반환 내역을 확인해야 합니다.
  • 김선형 임차권등기 검토. 임차권등기 보증금 120,000,000원에 대해 확정일자·점유개시·배당요구 내역과 선순위 권리와의 관계를 확인해야 합니다.
  • 금지사항등기 확인. 갑구 3-1 금지사항등기의 효력 및 매각 후 처리 여부를 법원 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조해야 합니다.
  • 공동담보 배당 검토. 다수 금융기관의 공동담보 관계와 근저당권 변경·지분이전 등기를 확인하고, 공동담보 채권액을 개별 호수의 인수 채무로 오인하지 않아야 합니다.
  • 가격 상한 재설정. 최근 실거래 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 참고하고, 확인된 인수액·취득부대비용·명도비용을 반영해 판단해야 합니다.
  • 현장·관리비 조사. 실제 점유자, 내부 상태, 미납 공용관리비 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 무서운 것은 확인되지 않은 인수액”

이 물건은 권리와 가격 양쪽에서 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 근저당권은 말소기준권리로서 매각 시 소멸하는 구조지만, 선순위 전입자에 관한 조사 기록과 별도의 금지사항등기를 가볍게 볼 수 없습니다.

무엇보다 신건 최저가가 240,000,000원으로, 동일 평형의 최근 실거래 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 모두 웃돕니다. 인수액이 전혀 없더라도 신건 가격 자체가 매력적이지 않습니다.

배당 시뮬레이션의 선순위 임차보증금 260,000,000원이 해당 호수에서 실제로 인수되는 경우에는 실질취득이 500,000,000원에 이릅니다. 2회 유찰 시나리오에서도 해당 인수 부담을 더하면 413,600,000원으로 최근 거래가격을 크게 초과합니다. 반면 선순위 전입 기록이 다른 세대에 관한 것이라면 인수액을 재산정해야 합니다.

결론은 신건 입찰 비추천, 선순위 임차인 귀속과 인수액 확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마까지 내려가느냐보다 103동 1501호에 실제로 어떤 임차권과 보증금이 남는지를 확정하는 것입니다. 그 확인이 선행되지 않는다면 낮은 낙찰가도 안전한 투자 근거가 될 수 없습니다.

본 리포트는 제공된 등기사항전부증명서, 현황조사, 배당 추정 및 실거래가 자료를 토대로 작성한 권리분석 의견입니다. 선순위 임차인 2명의 보증금 합계 260,000,000원과 그에 따른 실질취득액은 시뮬레이션상의 조건부 금액이며, 해당 호수에 대한 최종 인수액으로 확정된 것이 아닙니다. 실제 인수 여부는 임대차 목적물, 대항요건, 우선변제권, 배당 결과와 법원의 매각조건에 따라 달라집니다. 공동담보 채권최고액은 개별 호수의 채무액을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제·체납관리비·명도비용 등은 달라질 수 있으며, 실거래 시세 역시 층·향·관리상태에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 103동 15층1501호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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