부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저가 2.4억만 보고 접근하면 위험한 물건입니다. 2020.03.25. 말소기준 근저당보다 먼저 전입한 이종수(보증금 120,000,000원)와 윤나영(보증금 140,000,000원)이 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있습니다. 두 보증금이 전액 인수되는 배당 가정에서는 낙찰가 240,000,000원에 인수액 260,000,000원이 더해져 실질취득액이 500,000,000원입니다. 최근 동일 평형 실거래 평균 165,916,666원보다 현저히 높습니다. 다만 다수 임차인 기록이 함께 확인되므로 실제 인수액과 점유관계는 개별 호수 기준으로 재확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득액

500,000,000원

낙찰가 + 가정 인수액

매수인 인수

260,000,000원

선순위 2명 전액 인수 가정

최근 실거래 평균

165,916,666원

최근 12개월 · 12건

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 15층 1504호 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 수십억 원대 공동담보 근저당권이 아니라, 근저당권보다 먼저 주택의 대항요건을 갖춘 것으로 기재된 임차인들입니다. 채권최고액 68,900,000,000원의 근저당권은 이 아파트만의 개별 채무로 해석할 수 없는 공동담보권이고, 근저당권의 매각 소멸 여부와 선순위 임차보증금의 인수 여부는 별개의 문제입니다.

특히 이종수의 전입일은 2015.10.14., 윤나영의 전입일은 2019.05.30.입니다. 두 사람 모두 말소기준일인 2020.03.25.보다 이릅니다. 선순위 대항력과 점유가 현재까지 유지되고 배당으로 변제되지 않는다면, 낙찰자가 보증금 반환 부담을 떠안는 구조입니다. 반면 이 물건에는 등기된 임차권자 김동현 등 말소기준 이후의 임차인 기록도 존재합니다. 이름과 보증금이 기재됐다는 이유만으로 그 금액들을 모두 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 15층 1504호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 면적	집합건물(아파트) · 동일 평형 비교 기준 전용 약 59.96㎡
건물	철근콘크리트구조 · 지상 25층 건물 중 15층 · 아파트 이용
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25. 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동담보 채권자
청구금액	34,693,437,520원
매각기일	2026.10.22.
말소기준권리	을구 3번 근저당권 · 2020.03.25. · 광양시새마을금고 등
등기상 채권최고액	설정 당시 68,900,000,000원 · 2021.11.12. 변경 후 44,544,000,000원
입찰 핵심	선순위 임차인 인수 위험 및 실제 점유관계 확인

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 온 임차인

을구 1번 우리은행 근저당권은 2020.03.25. 말소되어 현재 인수 대상으로 보지 않습니다. 같은 날 설정된 을구 3번 공동담보 근저당권이 말소기준이며, 이후의 경매개시결정과 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

🚨 말소기준권리보다 앞선 임차권은 별도로 판단 이종수와 윤나영의 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 우선변제권이 확인되지 않고 보증금 전액이 배당되지 않는다는 가정에서는 두 사람의 보증금 합계 260,000,000원을 매수인이 인수합니다. 다만 전입일만으로 최종 인수를 확정할 수는 없으며 실제 목적물 점유, 계약 승계 및 대항력의 계속 여부를 확인해야 합니다.

⚠️ 금지사항등기와 공동담보도 확인 필요 갑구 3-1번에는 임차인 동의 없는 제한물권 설정이나 압류 등을 제한하는 금지사항등기가 남아 있습니다. 등기 자체의 효력과 매각 후 정리 여부를 확인해야 합니다. 또한 을구 3번은 다수 금융기관이 관여하는 공동담보 근저당이므로 채권최고액 전부를 본건 한 호실의 채무라고 보아서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 선순위 보증금 인수 여부가 관건

말소기준 이전에 전입한 임차인으로 이종수, 윤나영, 이대희가 기재되어 있고, 후순위 임차권등기자로 김동현이 확인됩니다. 이대희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·보증금 미상으로 관리할 필요가 있습니다. 이종수와 윤나영의 전액 인수 계산은 개별 호실과 현재 권리가 일치한다는 전제의 위험 시나리오입니다.

임차인	전입일 / 확정일자	보증금	대항력 / 우선변제	인수 판단
이종수	2015.10.14. 확정일자 미상	120,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인	인수 가능 전액 인수 가정
윤나영	2019.05.30. 확정일자 미상	140,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인	인수 가능 전액 인수 가정
이대희	2018.05.17. 확정일자 미상	미상	대항력 가능·미상 우선변제 미확인	추가 확인 보증금·점유 확인
김동현 임차권등기	2021.12.17. 확정 2021.12.17.	140,000,000원	대항력 없음 배당순위 확인	매각 소멸 예정 을구 4번

이종수·윤나영의 대항력 표시는 전입 선후관계에 따른 자료상 판정입니다. 실제 인수액은 적법한 점유·전입의 계속, 임차관계의 존속, 배당 및 법원 매각물건명세서에 따라 달라집니다.

⛔ 다수 임차인 기록 — 이 사건에서 특히 중요한 검증 사항 현황조사에는 여러 사람의 전입일과 보증금이 나열되어 있고, 상당수가 동일한 목적물 전부에 대해 임차인으로 기재되어 있습니다. 이는 한 호실의 동시 점유관계로 그대로 받아들이기 어려우므로 각 임차인의 실제 동·호수 및 대상 부동산을 반드시 대조해야 합니다. 선순위 임차인 두 사람의 보증금도 실제로 이 1504호에 귀속되는지 확인이 필요합니다. 후순위 임차인들의 보증금은 임의로 합산하지 않았습니다.

김동현의 임차권등기는 2023.05.10. 접수되었고 보증금은 140,000,000원입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2021.12.17.이므로 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 따라서 이 임차권등기만을 근거로 140,000,000원을 매수인 인수액에 더하지 않습니다. 배당요구 여부와 배당순위는 별도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가 아닌 실질취득액으로 판단

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 아파트 단지이며, 준공일은 2015.09.10.입니다. 비교 대상으로 확인된 동일 평형대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 165,916,666원, 가장 최근 거래는 2026년 10월 180,000,000원입니다.

거래월	전용면적	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	동일 평형대	12건	165,916,666원

최근 거래 최저가는 140,000,000원, 최고가는 180,000,000원입니다. 그런데 이 경매의 최저가는 240,000,000원으로, 이미 최근 시세 평균의 144.7%입니다. 즉 선순위 보증금 인수가 전혀 없다고 가정해도 신건 가격은 높습니다.

여기에 선순위 보증금 260,000,000원을 전액 인수하면 실질취득액은 500,000,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 301.4%이며, 최신 거래가 180,000,000원보다도 크게 높습니다. 이 물건은 최저가 2.4억이 아니라 실질취득액 5억을 기준으로 위험을 판단해야 합니다.

🚨 유찰되어도 인수보증금은 사라지지 않습니다 1회 유찰로 낙찰가가 192,000,000원이 되더라도, 같은 보증금 260,000,000원을 인수한다면 실질취득액은 452,000,000원입니다. 2회 유찰로 낙찰가가 153,600,000원이 되더라도 실질취득액은 413,600,000원입니다. 따라서 유찰 후 최저가만 보고 저렴해졌다고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

다음은 선순위 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보 근저당권에 관한 실제 배당액은 다른 담보물건의 배당, 채권 잔액, 조세 및 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
임차인 이종수 · 매수인 인수	120,000,000원	0원
임차인 윤나영 · 매수인 인수	140,000,000원	0원
을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

채권액 68,900,000,000원은 최초 공동담보 근저당권의 채권최고액을 사용한 배당 가정치입니다. 2021.11.12. 변경된 채권최고액 44,544,000,000원 및 실제 채권 잔액을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

매각대금 배분 (신건 2.4억)

매각대금 내 집행비용과 근저당권 배당을 표시합니다. 별도 인수보증금 260,000,000원은 도넛에 포함하지 않았습니다.

감정가·실질취득액 vs 실거래

최저가 240,000,000원도 시세 이상이며, 선순위 보증금 전액 인수 시 실질취득액 500,000,000원은 최근 실거래 평균을 크게 초과합니다.

⑤ 회차별 실질취득 시나리오

회차	낙찰가 가정	인수보증금	실질취득액
신건(100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰(80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰(64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

이 사례에서 낙찰가가 내려가더라도 인수보증금은 별도로 남습니다. 두 선순위 임차인의 전액 인수를 전제로 하면 2회 유찰 후에도 실질취득액은 최근 시세 평균을 크게 웃돕니다. 실제 인수액이 확정되지 않은 상태에서 유찰 횟수만으로 투자 매력을 판단하는 것은 부적절합니다.

⚠️ 실질취득액 산정의 전제 위 계산은 이종수와 윤나영의 보증금이 실제 1504호에 관한 유효한 선순위 임대차보증금이고, 경매 배당으로 변제되지 않아 전액 인수된다는 전제입니다. 이대희의 보증금은 미상이므로 포함하지 않았습니다. 실제 확인 결과에 따라 금액이 줄거나 추가 위험이 발견될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근으로, 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방 설비가 있습니다. 본건은 101동 15층에 위치합니다.
단지 규모. 792세대이며 2015.09.10. 준공된 아파트 단지입니다. 동일 평형의 최근 실거래는 140,000,000원에서 180,000,000원까지 분포합니다.
토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 관련 지정 등이 확인됩니다. 교육환경 보호구역 관련 제한도 확인해야 합니다.
현장 확인. 감정평가 당시 거주자 부재와 폐문 등으로 표준적인 내부 구조와 자재를 상정하여 평가했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인의 실제 호실부터 확인. 이종수·윤나영·이대희의 임대차 목적물이 모두 101동 1504호인지, 다른 호실의 조사 내역이 함께 집계된 것은 아닌지 원본으로 대조해야 합니다.
대항력 유지 여부. 최초 전입만 보지 말고 현재 점유, 주민등록 유지, 임대차계약의 유효성 및 소유권 변동에 따른 권리관계를 확인해야 합니다.
인수보증금 확정. 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원의 실제 인수 여부, 이대희의 보증금 존재 여부를 확인하기 전에는 낙찰가만으로 투자금액을 산정하지 마세요.
임차권등기와 배당요구. 김동현의 임차권등기, 그 밖의 배당요구 임차인, 확정일자 및 우선변제 관계를 매각물건명세서와 배당관계 서류에서 대조해야 합니다.
금지사항등기. 갑구 3-1번의 금지사항등기 효력과 경매 후 처리 방식을 확인해야 합니다.
공동담보·배당. 근저당권의 변경된 채권최고액, 공동담보목록과 다른 목적물의 배당 상황을 확인해야 합니다.
가격 검토. 최근 12개월 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로, 인수액까지 더한 실질취득액을 비교해야 합니다.
점유·명도·관리비. 다수 전입 기록과 실제 점유자를 구분하고, 명도 소요와 공용부분 관리비 체납 가능성도 조사해야 합니다.
원본 대조. 2026.10.22. 입찰에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 상태를 최신 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.4억짜리가 아니라 5억짜리일 수 있다”

이 물건의 위험은 단순히 임차인 수가 많다는 데 있지 않습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있고, 그 보증금이 배당으로 회수되지 않을 경우 낙찰자에게 승계될 수 있다는 점이 핵심입니다. 두 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 시나리오에서는 신건 실질취득액이 500,000,000원으로 최근 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%에 달합니다.

더구나 인수액을 제외한 최저가 240,000,000원 자체도 최근 시세의 144.7%입니다. 따라서 권리상 불확실성이 모두 해소되더라도 현 최저가의 가격 메리트는 부족합니다. 수많은 전입·임차 기록 중 어떤 권리가 실제 1504호에 적용되는지 검증되지 않은 만큼 입찰 판단은 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 일이 아니라 선순위 임차권과 실제 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.

최종 판단 — D등급 · 고위험 / 입찰 보류 선순위 보증금 전액 인수 시 실질취득액 500,000,000원, 최근 실거래 평균 165,916,666원, 추가 선순위 임차인 및 다수 전입 기록의 불확실성이 겹쳐 있습니다. 권리관계 확인 전에는 입찰을 권하기 어렵고, 인수액이 해소되더라도 신건 가격의 경제성을 다시 검토해야 합니다.

부동산임의경매

신건 2.4억인데 인수보증금만 2.6억 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 1504호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 온 임차인

② 임차인 분석 — 선순위 보증금 인수 여부가 관건

③ 시세 비교 — 낙찰가 아닌 실질취득액으로 판단

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 회차별 실질취득 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “2.4억짜리가 아니라 5억짜리일 수 있다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

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건물·단지 정보 K-apt

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