목록
특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 3회 · 최저 44,590,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경51815 · 부산지방법원 · 근린시설
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
89,700,000원 8,970만 감정가 130,000,000원
감정가의 69% 2026-09-01 낙찰
최저매각가 63,700,000원 최저가 대비 +40%
낙찰일
09-01 낙찰 완료
부산지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
637만원
최저가의 10% · 6,370,000원
감정가 대비
▼ 31.0% 싸게 매수
감정가 1.30억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.173g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 매수인 인수는 0원. 다만 근린시설이 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 금액이 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
인쇄용 보기
대표 사진
현장 사진 69장 전체 보기 →
현장 사진 현장 사진 추가 사진 +65
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

2회 유찰로 49%까지 내려왔지만, 시세 확인 없이 싸다고 단정 못한다 — 부산 메이플파크 201호

부산지방법원 2024타경51815 · 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 2층201호 (양정동,메이플파크)
감정가 130,000,000원 · 최저매각가 63,700,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.01 · 청구액 2,000,000,000원
🔻 감정가의 49% 🛡️ 매수인 인수 0원 🏷️ 2회 유찰 🏪 근린시설
48점
매력지수 C등급 · 인수 0원·말소구조는 명확하지만 2회 유찰된 근린시설로, 실거래 금액 검증 없이 감정가 49%만으로 가격 메리트를 판단하기 어려움
말소기준 이후 권리와 백성영 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수는 0원이나, 근린시설·2회 유찰·비교 가능한 실거래 금액 부재로 환금성과 적정가 검증 부담이 커 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 이후 경매개시·가압류·임차권은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 130,000,000원의 49%인 63,700,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 근린시설이고 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
130,000,000원
최저 63,700,000원 · 2회 유찰
현재 최저가율
49%
감정가 대비 현재 회차
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
미배당 채권
4,187,846,600원
현재 회차 기준

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 2층 201호의 근린시설입니다. 소유자는 김세중이며, 등기상 말소기준은 2020년 10월 16일 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다. 같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 설정돼 있고, 2024년 임의경매개시결정과 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 뒤따랐습니다.

등기부상 임차권자 백성영의 보증금은 120,000,000원이고 확정일자는 2020.12.02., 주민등록일자는 2021.01.12.입니다. 모두 말소기준인 2020.10.16.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경51815
소재지부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 2층201호 (양정동,메이플파크)
용도근린시설
소유자김세중
감정가 / 최저가130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰)
청구액2,000,000,000원
매각기일2026.09.01
등기 발급부산지방법원 등기국 · 2026.08.11

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

✅ 매수인 인수 구조 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 남부산농업협동조합 근저당이 매각대금 대부분을 배당받고, 후순위 근저당·가압류는 미배당이 발생하지만 등기상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 확인 — 대상 호실은 백성영 임차권이 핵심

성명점유 / 범위보증금전입확정일자대항력우선변제승계
백성영 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) 120,000,000원 2021.01.12 2020.12.02 없음 배당요구 2024.07.25 해당 없음

백성영은 2020.11.30. 임대차계약, 2020.12.23. 점유개시, 2020.12.02. 확정일자, 2021.01.12. 주민등록일자로 등기되어 있습니다. 말소기준 2020.10.16.보다 늦어 대항력 없는 임차권이며, 등기부에도 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.

⚠️ 현황조사 범위는 건물 전체 호실에 걸쳐 있음 현황조사에는 메이플파크의 여러 다른 호실 점유자가 함께 확인됩니다. 그 가운데 대상 물건의 등기부상 임차권자는 백성영이며, 나머지 이름들은 101호·202호·203호·301호 등 다른 호실로 기재되어 있습니다. 대상 201호 권리판단에서는 호실 구분을 반드시 유지해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 검증은 별개

현재 회차 최저매각가는 63,700,000원으로 감정가 130,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 44,590,000원, 4회 유찰 시 31,212,999원입니다. 다만 이 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다.

메이플파크 관련 시장자료에는 단지명과 2026.07.28.의 최근 낙찰일은 확인되지만, 비교 가능한 거래금액은 제시되지 않았고 대상면적 28.67㎡ 역시 면적 일치로 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 6,370만원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 용도가 근린시설인 만큼 주거용 실거래나 단순 감정가 할인율로 가격 메리트를 대신 판단하면 안 됩니다.

⚠️ 유찰 횟수 자체도 경고 신호 현재 물건은 이미 2회 유찰됐고, 메이플파크 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수도 1.9회입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 사실과 별개로, 시장이 앞선 회차 가격을 받아들이지 않았다는 점은 환금성과 적정가 판단에서 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,546,600원
1. 남부산농업협동조합 근저당2,400,000,000원62,153,400원
2. 동래농업협동조합 근저당1,800,000,000원0원
3. 부산신용보증재단 가압류50,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차의 채권 합계는 4,250,000,000원, 채권자 배당액은 62,153,400원, 미배당은 4,187,846,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

매각대금 배분 (현재 63,700,000원)
회차별 미배당 채권
현재 4,187,846,600원 → 3회 유찰 시 4,206,612,620원 → 4회 유찰 시 4,219,748,835원.
✅ 권리 관점 말소기준 이후의 후순위 권리와 임차권이 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이라는 점은 명확한 장점입니다.
⛔ 가격·환금성 관점 최저가 63,700,000원이 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 금액이 없는 상태에서는 ‘반값이니 싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 근린시설의 실제 임대수익·공실·전용면적별 거래사례를 별도로 검증하지 못하면 가격 메리트는 확정되지 않습니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 승강기·CCTV·공동현관기·주차설비·가스보일러 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며, 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
  • 도로. 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
  • 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 대상 호실 재확인. 현황조사에는 건물 내 여러 호실의 임차인이 함께 나타납니다. 반드시 2층 201호만 분리해 명세서·현황조사·등기부를 대조해야 합니다.
  • 백성영 임차권. 보증금 120,000,000원이나 전입·확정일자가 말소기준보다 뒤여서 자료상 대항력 없음입니다. 매각물건명세서 원문과 배당요구 상태를 재확인해야 합니다.
  • 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰가를 결정하지 말고 동일 근린시설의 최근 매매·임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
  • 수익성 확인. 근린시설은 주거용과 달리 임대료·공실·관리비·업종 가능 여부가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
  • 배당 한계. 현재 매각가에서는 남부산농업협동조합조차 채권최고액 전액을 회수하지 못하며 후순위 채권은 대부분 미배당입니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리와 백성영 임차권은 자료상 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 130,000,000원에서 63,700,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않은 근린시설을 감정가 할인율만 보고 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리보다 어려운 부분은 실제 임대가치와 환금성을 기준으로 6,370만원이 적정한지 검증하는 일입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정 관련 자료와 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제·미납 관리비·실제 점유 및 임대관계 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류와 현장 상태를 직접 확인하고 필요시 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 2층201호 (양정동,메이플파크)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.
로드뷰 풀스크린 카카오맵에서 길찾기 인쇄용

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

현장 사진 (69장)

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고