부동산임의경매

한 줄 평 최저가는 감정가 131,000,000원에서 64,190,000원까지 내려왔습니다. 말소기준인 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당 이후의 임차권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 직접 비교할 실거래 금액이 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

131,000,000원

최저 64,190,000원 · 2회 유찰

실질취득

64,190,000원

현재 최저가 기준 · 인수 0원

매수인 인수

0원

예상배당 시나리오 기준

핵심지표

감정가 49%

실거래 금액 비교는 확인 곤란

부산지방법원 2024타경51815. 양정동 메이플파크 5층 501호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 근린생활시설 무인점포가 포함돼 있고, 건물 전체는 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 혼재합니다. 현재 최저가는 64,190,000원으로 감정가 131,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.

권리의 기준점은 2020.10.16 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당도 설정돼 있고, 이후 2024년 임의경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류, 이주현의 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 5층501호 (양정동,메이플파크)
용도	근린시설 · 감정평가 이용상태상 근린생활시설(무인점포)
소유자	김세중
감정가 / 최저가	131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰)
신청채권 관련 청구액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
등기 발급	부산지방법원 등기국 · 2026.08.11

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2020-335호가 기재돼 있습니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당 1,800,000,000원도 설정돼 있습니다. 이후의 경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류 50,000,000원, 이주현의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.

✅ 인수 판단 현재 최저가 64,190,000원으로 매각된다고 가정한 배당표와 3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 등기상 후순위 임차권도 대항력 없는 것으로 판정돼 있어, 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 떠안는 구조로 계산되지 않습니다.

② 임차 관계 — 501호 직접 관련 임차권 확인

임차인	점유 / 범위	전입	확정일자	보증금	대항력	배당요구
이주현	건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기)	2022.04.04	2022.04.04	130,000,000원	대항력 없음	2024.03.08

이주현의 임대차계약일자는 2022.03.26, 점유개시일자는 2022.04.02이며 전입·확정일자는 2022.04.04입니다. 모두 말소기준권리인 2020.10.16보다 뒤이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 ‘낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금으로 고정되는’ 대항력 인수형에는 해당하지 않습니다.

⚠️ 건물 내 다수 점유자와 501호를 구분 현황조사에는 메이플파크의 여러 다른 호실 점유자들이 함께 확인됩니다. 본건 501호 권리판단에서는 등기부상 501호 주소와 전유부분 전부를 범위로 하는 이주현 임차권이 직접적인 핵심입니다. 다른 호실의 보증금을 501호 인수액에 합산하지 않습니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료가 없다

현재 최저매각가는 64,190,000원으로 감정가 131,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 메이플파크에 대해 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 근린시설이므로 감정가 할인율만 보고 주거용 물건처럼 가격을 판단하면 안 됩니다.

단지명	메이플파크
세대수	19
준공일	2020.09.24
경매 평균 유찰	1.9회
최근 낙찰 확인일	2026.07.28

⛔ ‘감정가 절반 = 무조건 저가’는 금물 2회 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 본건과 직접 맞는 실거래 금액이 없어 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 근린시설은 임대수익·공실·점포 활용성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 현장 임대 가능성과 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,555,420원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	62,634,580원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 집행비용 1,555,420원을 제외한 62,634,580원이 남부산농업협동조합에 배당되는 구조이며, 총 미배당액은 4,187,365,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

매각대금 배분 (현재 64,190,000원)

현재 매각대금 대부분이 선순위 남부산농업협동조합 근저당 배당에 사용됩니다.

회차별 미배당액

실거래 금액이 없어 가격 비교 대신 유찰 시나리오별 채권 미배당액을 표시합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원

회차	매각가	채권 배당	미배당	매수인 인수
현재 2회 유찰 · 감정가 49%	64,190,000원	62,634,580원	4,187,365,420원	0원
3회 유찰 · 감정가 34%	44,933,000원	43,724,206원	4,206,275,794원	0원
4회 유찰 · 감정가 24%	31,453,099원	30,486,943원	4,219,513,057원	0원

유찰이 한 번 더 진행되면 매각가 시나리오는 44,933,000원, 두 번 더 진행되면 31,453,099원입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려가더라도 대항력 보증금이 인수액으로 전환돼 실질취득액이 고정되는 구조가 아니라, 실질취득액 역시 해당 매각가 수준으로 내려갑니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 지상 14층 건물로 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차, 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
토지. 토지면적 222.8㎡, 지목 대, 평지이며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
환금성. 본건은 근린시설이고 직접 비교할 실거래 금액이 없어, 아파트형 물건처럼 시세평균을 기준으로 환금성을 단순 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

실거래 별도 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 실제 근린시설 시세보다 싼지는 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
501호 실제 이용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설(무인점포) 이용상태를 현장에서 다시 확인하고 내부 상태·영업 가능성·공실 여부를 점검해야 합니다.
임차권 원본 대조. 이주현의 임차권등기는 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 판정되지만, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 최신본을 대조해야 합니다.
공동담보 확인. 선순위 근저당 채권최고액이 본건 감정가를 크게 웃돌고 공동담보목록이 있으므로 배당 자체보다 낙찰 후 말소 여부를 중심으로 확인해야 합니다.
관리·세금 확인. 당해세·최우선변제와 실제 체납관리비 등은 예상배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격이 싸다”는 별개

이 물건의 가장 분명한 장점은 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 2020.10.16 말소기준권리 뒤의 임차권과 가압류는 소멸하는 구조이고, 이주현의 130,000,000원 보증금도 대항력 없는 것으로 판정돼 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.

반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 2회 유찰로 64,190,000원까지 내려왔지만, 본건과 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 ‘감정가의 절반이니 싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 근린시설이라는 용도와 이미 2회 유찰된 이력을 함께 보면, 권리 측면은 비교적 단순하지만 최종 승부는 실제 임대수익·공실 가능성·현장 가치가 64,190,000원을 정당화하는지에 달려 있습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 3,100만원
2	2026-07-28	유찰	9,170만원
3	2026-09-01	대기	6,419만원

부동산임의경매

2회 유찰로 감정가의 49% — 그러나 실거래 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없는 메이플파크 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

② 임차 관계 — 501호 직접 관련 임차권 확인

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료가 없다

④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격이 싸다”는 별개

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