부산지방법원 2024타경51815. 본건은 부산진구 양정동 메이플파크 10층 1003호이며 사건상 용도는 근린시설입니다. 소유자는 김세중이고, 2020.10.16 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 동래농업협동조합 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권도 설정됐고, 2024.02.07 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이후 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류와 조민경의 120,000,000원 주택임차권등기가 이어진 구조입니다.
가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금과 최저가의 역전입니다. 조민경의 보증금은 120,000,000원으로 현재 최저가 61,740,000원보다 큽니다. 그러나 전입일이 2022.11.30으로 2020.10.16 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 “보증금이 낙찰가보다 크니 낙찰자가 차액을 모두 떠안는다”는 계산을 적용하면 안 됩니다. 본건 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 10층1003호 (양정동,메이플파크) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 김세중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급일 | 2026.08.11 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류, 조민경 임차권등기는 모두 그보다 뒤입니다. 제공된 권리판정에서 경매개시결정·가압류·임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조민경 역시 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음입니다.
② 1003호 임차인 — 보증금은 크지만 대항력 없음
본건 1003호에 직접 대응하는 실제 임차인은 조민경 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 임차권자 본인이고, 주택임차권등기가 2024.12.05 접수돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조민경 | 건물 전유부분 전부 | 2022.11.30 | 2022.11.11 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
조민경은 2024.12.05 배당요구가 접수돼 있습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 남부산농업협동조합 근저당권에 배당되고도 부족합니다. 무엇보다 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 가격·회차 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
감정가 126,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 61,740,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 43,218,000원(34.3%), 4회 유찰 시 30,252,599원(24.01%)입니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 낙찰가와 실질취득액이 동일합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 61,740,000원 | 60,228,680원 | 4,189,771,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 43,218,000원 | 42,040,076원 | 4,207,959,924원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 30,252,599원 | 29,308,052원 | 4,220,691,948원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,740,000원 가정에서 집행비용 1,511,320원을 제외한 60,228,680원이 남부산농업협동조합에 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 채권 총액 4,250,000,000원 중 총 배당 60,228,680원, 미배당 4,189,771,320원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근이며 주변에는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 건물 내 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 외벽은 스톤코트 및 현무암, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 120,000,000원에 현혹되지 않기. 조민경은 대항력 없음으로 판정돼 있어 보증금과 낙찰가 차액을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.
- 실질취득 계산. 현재 회차는 61,740,000원 + 인수 0원 = 61,740,000원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 제공된 시나리오상 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 입찰 전 원본에서 대조하세요.
- 실제 이용상태 확인. 사건상 근린시설이고 건물 전체 이용형태가 혼재하므로 1003호의 현황·용도·사용 형태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구별. 채권 미배당 4,189,771,320원이 크더라도 이를 곧바로 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 본건 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 낙찰가보다 크다”만으로 인수형은 아니다
이 사건의 핵심은 숫자 하나를 잘못 연결하지 않는 것입니다. 조민경의 보증금 120,000,000원은 최저가 61,740,000원보다 크지만, 전입일이 말소기준 2020.10.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 전형적인 인수형과 달리, 현재 계산상 실질취득은 61,740,000원, 인수는 0원입니다.
다만 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내리는 것도 피해야 합니다. 사건상 용도가 근린시설이고 건물 내 이용형태가 혼재하며, 등기에는 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 가격·용도 확인은 보수적으로 해야 하는 유형입니다. 권리만 보면 단순해졌지만, 실제 입찰의 승부처는 1003호의 현황과 민간임대주택등기 처리, 그리고 현재 가격을 감당할 수 있는 환금성을 확인하는 데 있습니다.
