부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 이후 경매개시결정·가압류·김대현 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에는 같은 건물 다수의 임차관계가 확인되고 보증금 미상 사례도 많아, 1103호의 실제 점유·명도 상태를 원본으로 재확인하는 것이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

132,000,000원

최저 64,680,000원 · 2회 유찰

현재 최저가율

49%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

2회 유찰

실거래 금액 비교 자료 없음

부산지방법원 2024타경51815. 대상은 부산진구 양정동 메이플파크 11층 1103호입니다. 등기상 소유자는 김세중이고, 2020.10.16. 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 설정돼 있으며, 이후 2024년 경매개시결정과 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 뒤따랐습니다.

임차권자로는 김대현이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022.07.21., 확정일자는 2022.07.22., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.08.24., 임차보증금은 120,000,000원입니다. 그러나 전입일이 2020.10.16. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음이며, 2024.08.16. 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 11층1103호 (양정동,메이플파크)
용도	다세대 · 감정 이용상태상 다세대 주택
소유자	김세중
감정가 / 최저가	132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰)
청구액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
등기부 발행일	2026.08.11

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단 가압류, 2024.08.16. 김대현의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 최저가 64,680,000원에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

✅ 김대현 임차권의 핵심 임차보증금은 120,000,000원이지만 주민등록일자·점유개시일자가 모두 2022.08.24.로, 2020.10.16. 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 판정은 대항력 없음이며, 임차권등기 또한 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차 현황 — 건물 전체 조사와 1103호를 구분해서 볼 것

현황조사에는 메이플파크 여러 호실의 임차인이 함께 확인됩니다. 다수는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 판정돼 있고, 일부는 보증금이 확인되지 않았습니다. 아래 표는 권리판단에 필요한 대표 확인사항입니다.

임차인	점유 부분	전입일	보증금	대항력	배당요구
김대현	건물 전부	2022.08.24	120,000,000원	대항력 없음	2024.08.16
백성영	2층201호	2021.01.12	130,000,000원	대항력 없음	2024.02.19
김재준	1층101호	2023.07.27	20,000,000원	대항력 없음	해당 없음
조은정	9층902호	2020.11.18	80,000,000원	대항력 없음	해당 없음
조수빈	13층1303호	2022.11.10	120,000,000원	대항력 없음	해당 없음
이준영	14층1403호	2022.11.24	120,000,000원	대항력 없음	해당 없음

⚠️ 임차인 표를 그대로 합산하면 안 됩니다 현황조사에는 1103호 외 다른 호실 점유자들이 함께 포함돼 있습니다. 이 사건의 매각 대상은 11층1103호이므로 다른 호실의 보증금을 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 동시에 김대현의 등기상 범위가 건물 전부로 기재돼 있으므로 실제 1103호 점유관계와 매각물건명세서 기재를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가

현재 최저매각가는 64,680,000원으로 감정가 132,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 표면 할인폭은 커졌지만, 메이플파크의 동일 면적 실거래 금액이 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다.

단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 최근 낙찰일은 2026.07.28.로 표시돼 있습니다. 다만 최근 낙찰금액은 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

⛔ 49% = 시세의 49%는 아닙니다 64,680,000원은 어디까지나 감정가 대비 49%입니다. 최근 12개월 실거래 평균·최신 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 단정할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,564,240원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	63,115,760원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권 합계 4,250,000,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 63,115,760원, 미배당액은 4,186,884,240원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자 측 손실이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 64,680,000원)

회차별 미배당액

유찰이 이어질수록 매각대금이 줄고 채권 미배당액은 더 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 권리 관점 등기 순위와 제공된 임차인 판정만 놓고 보면 말소기준보다 앞서는 대항력 임차인은 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

⚠️ 실무 관점 같은 건물에 다수 점유자가 조사돼 있고 보증금이 확인되지 않은 호실도 많습니다. 특히 대상 1103호와 직접 연결되는 실제 점유자, 김대현 임차권의 범위, 인도 가능 상태는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 서로 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근이며 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 외벽은 스톤코트 및 현무암 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
설비. 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
토지. 공시지가 4,331,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 222.8㎡이며 평지·정방형·소로한면 조건입니다.
위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1103호 점유자 확인. 다른 호실 임차인을 대상물건의 인수 위험으로 합산하지 말고, 실제 1103호 점유자를 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
김대현 임차권 원문 대조. 보증금 120,000,000원, 전입 2022.08.24., 확정일자 2022.07.22. 및 임차권등기 범위 “건물 전부”의 의미를 원본에서 확인해야 합니다.
가격 검증. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 실거래 비교금액이 없으므로 별도의 실제 거래사례 확인 없이 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 4,186,884,240원이지만 제공된 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.
민간임대주택 등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 효력과 행정상 상태를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유현황을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 점유와 가격은 별도 검증”

이 물건은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 확인되지 않고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 권리순위 자체는 비교적 명확합니다. 다만 같은 건물의 임차관계가 복잡하게 조사돼 있고, 대상 1103호와 직접 연결되는 김대현 임차권의 기재 범위도 넓어 점유·명도 확인은 생략할 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 132,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 64,680,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 0원이지만, 현재 가격이 실제 시장가보다 싼지는 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 3,200만원
2	2026-07-28	유찰	9,240만원
3	2026-09-01	대기	6,468만원

부동산임의경매

인수 0원이지만, 임차관계 확인은 필수 — 부산 양정동 메이플파크 1103호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차 현황 — 건물 전체 조사와 1103호를 구분해서 볼 것

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 점유와 가격은 별도 검증”

사건 개요

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