부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권이고, 본건 1202호의 임차권자 이선혜는 2022.10.31. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 80,000,000원이지만 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 할인율만으로 시세 대비 가격 메리트까지 단정할 수는 없습니다.

감정가 / 최저가

95,000,000원
46,550,000원

2회 유찰 · 감정가의 49%

실질취득

46,550,000원

최저가 + 승계 0원 기준

매수인 인수

0원

본건 임차권 대항력 없음

핵심지표

2회 유찰

다음 회차 32,584,999원

부산지방법원 2024타경51815. 부산 부산진구 양정동 메이플파크 12층 1202호 다세대 주택입니다. 소유자는 김세중이고, 등기상 말소기준권리는 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 같은 날 동래농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원도 설정돼 있습니다. 이후 경매개시결정·가압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건에서 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 80,000,000원입니다. 보증금만 보면 현재 최저가 46,550,000원보다 크지만, 임차권자 이선혜의 전입일은 2022.10.31.로 말소기준일 2020.10.16.보다 뒤입니다. 따라서 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 크다고 해서 보증금 80,000,000원이 매수인의 실질취득가로 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 12층1202호 (양정동, 메이플파크)
물건종류 / 이용	집합건물(다세대) · 다세대 주택
소유자	김세중
감정가 / 최저가	95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
건물	철근콘크리트조 · 지상 14층 · 2020.09.24. 준공

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각소멸

말소기준권리는 남부산농업협동조합의 2020.10.16. 근저당권입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이후 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단 가압류, 2024.05.27. 이선혜의 주택임차권등기가 이어집니다. 이선혜의 임차권은 보증금 80,000,000원, 계약일 2022.09.28., 전입·점유개시 2022.10.31., 확정일자 2022.09.28.로 확인됩니다.

✅ 핵심 — 8,000만원 임차보증금은 매수인 승계 0원 이선혜의 전입일 2022.10.31.은 말소기준일 2020.10.16.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 46,550,000원입니다.

② 임차인 — 본건 1202호 기준 실제 임차권자 1명

임차인	점유부분	전입 / 확정일자	보증금	대항력	우선변제	승계
이선혜	건물 전유부분 전부	2022.10.31 / 2022.09.28	80,000,000원	대항력 없음	미상	0원

이선혜는 2024.05.27. 배당요구가 확인되고 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 대항력 판단의 기준이 되는 전입은 말소기준보다 약 2년 뒤입니다. 따라서 보증금 80,000,000원의 미배당분이 생기더라도 이를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

⚠️ 건물 전체 점유자와 본건 임차인은 구분해야 합니다 현황조사에는 메이플파크의 여러 다른 호실 점유자가 함께 확인되지만, 본건 1202호의 등기·현황조사·매각물건명세서상 임차권자는 이선혜입니다. 다른 호실의 보증금을 본건 1202호 인수금액에 합산하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,237,900원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	45,312,100원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 46,550,000원 가정 시 집행비용 1,237,900원을 제외한 45,312,100원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당·가압류 및 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 4,250,000,000원 대비 미배당액은 4,204,687,900원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 46,550,000원)

유찰 회차별 미배당액

매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 권리 관점 본건 임차권자는 말소기준 이후 전입했고, 배당 시나리오상 매수인 승계액도 0원입니다. 등기상 후순위 경매개시결정과 가압류, 임차권은 매각소멸 구조여서 핵심 금전 인수위험은 낮습니다.

⛔ 가격 관점 현재 최저가는 감정가 95,000,000원의 49%인 46,550,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율 자체를 시세 대비 저평가의 근거로 사용하면 안 됩니다. 이 물건의 입찰 판단은 46,550,000원이 실제 매매가치에 비해 유리한지 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.

④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원

회차	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 · 2회 유찰 (49%)	46,550,000원	45,312,100원	4,204,687,900원	0원
3회 유찰 시 (34%)	32,584,999원	31,598,469원	4,218,401,531원	0원
4회 유찰 시 (24%)	22,809,499원	21,998,928원	4,228,001,072원	0원

대항력 있는 임차인의 보증금 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 일정 수준 아래로 떨어지지 않는 현상이 생깁니다. 그러나 이 사건은 다릅니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 이어지는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위에는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 양정역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물로, 급·배수·위생설비·CCTV·승강기·공동현관기·주차설비·가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
용도. 감정평가 이용상태상 건물에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대 주택이 혼재하며 본건 용도는 다세대입니다.
토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

임차권 날짜 재확인. 이선혜의 계약일 2022.09.28., 전입·점유개시 2022.10.31., 확정일자 2022.09.28., 임차권등기 2024.05.27.을 원본과 대조하세요.
인수액 0원 구조 확인. 말소기준 2020.10.16.보다 임차인의 전입이 늦다는 점이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
가격은 감정가 할인율과 분리. 2회 유찰로 46,550,000원까지 내려왔더라도, 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가 매수라고 판단하지 마세요.
명도·점유 확인. 본건 임차권자의 실제 점유상태와 현재 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
배당 변동요소 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 최종 배당표를 확인하세요.

맺으며 — “보증금 8,000만원”보다 중요한 것은 대항력 순서

겉으로 보면 보증금 80,000,000원이 현재 최저가 46,550,000원보다 커서 인수 위험이 커 보일 수 있습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 보증금의 크기가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄는지입니다. 이선혜의 전입일 2022.10.31.은 말소기준 2020.10.16.보다 늦어 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

따라서 이 사건은 현재 최저가 기준 실질취득액 46,550,000원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이미 2회 유찰된 물건이고 감정가 대비 할인폭만으로 실제 가격 경쟁력을 판단할 수는 없습니다. 권리상 핵심 인수는 0원, 승부처는 실제 가격과 명도 확인. 이 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	9,500만원
2	2026-07-28	유찰	6,650만원
3	2026-09-01	대기	4,655만원

부동산임의경매

감정가 49%까지 내려왔지만, 매수인 인수는 0원 — 부산 메이플파크 1202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각소멸

② 임차인 — 본건 1202호 기준 실제 임차권자 1명

③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “보증금 8,000만원”보다 중요한 것은 대항력 순서

사건 개요

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현장 사진 (69장)

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