부동산임의경매 (아파트)

📉 감정가 대비 49% 🔨 유찰 2회 🧾 매수인 인수 0원 🏘 경매 평균 유찰 1.9회

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 이후 경매개시결정·가압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 금액을 기준으로 한 시세 비교가 확인되지 않아, ‘49%니까 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

132,000,000원

최저 64,680,000원 · 2회 유찰

실질취득

64,680,000원

최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

예상배당 기준

핵심지표

49%

최저가 ÷ 감정가

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 12층 1203호 다세대 물건입니다. 감정가는 132,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 64,680,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 2020.10.16. 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 동래농업협동조합 1,800,000,000원 근저당도 설정되어 있고, 이후 경매개시결정과 부산신용보증재단 50,000,000원 가압류가 이어졌습니다.

매각가를 현재 최저가 64,680,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용을 제외한 63,115,760원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 동래농업협동조합과 부산신용보증재단은 배당액이 0원입니다. 그럼에도 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인에게 넘어오는 금전 인수액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 12층1203호 (양정동, 메이플파크)
용도	다세대
소유자	김세중
감정가 / 최저가	132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰)
신청채권액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
건물	철근콘크리트조 · 지상 14층 · 메이플파크
준공	2020.09.24

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 동래농업협동조합 근저당권, 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상 인수액은 0원입니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 갑구에는 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다. 금전 인수액 0원과는 별개로, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본을 통해 매각 후 존속 여부와 효력을 확인해야 합니다.

② 점유·임차 — 매각대상 1203호는 별도 확인

현황조사에는 메이플파크 여러 호실의 임차·점유 내역이 확인되지만, 기재된 호실 가운데 매각대상인 12층1203호와 일치하는 임차인 항목은 없습니다. 다른 호실의 임차보증금을 이 물건의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.

대상	임차인	대항력	우선변제	승계
12층1203호	확인된 임차인 없음	해당 없음	해당 없음	해당 없음

다른 호실 임차인들의 전입일은 말소기준권리인 2020.10.16. 이후로 정리되어 있으며, 일부 호실은 보증금이 확인되지 않습니다. 본 물건 판단에서는 1203호와 일치하는 점유관계가 있는지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하는 것이 핵심입니다.

③ 가격 — 감정가 49%라도 시세 메리트는 단정 금지

현재 최저매각가는 64,680,000원으로 감정가 132,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에서 확인 가능한 최근 실거래 금액을 기준으로 한 평균·최신 거래가격이 제시되어 있지 않으므로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

메이플파크 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회이고 이 물건은 이미 2회 유찰되었습니다. 즉 유찰 횟수 자체는 단지 평균과 비슷한 수준이지만, 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 주는 것은 피해야 합니다.

⚠️ ‘49% 할인’과 ‘시세 대비 저평가’는 다른 말 감정가 대비 최저가가 49%라는 사실은 분명하지만, 실제 시장가격보다 49% 싸다는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 금액이 확인되지 않은 상태에서는 권리 안전성만 따로 보고, 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,564,240원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	63,115,760원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

총 채권액 4,250,000,000원 중 예상 배당액은 63,115,760원이며, 미배당액은 4,186,884,240원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (64,680,000원)

회차별 미배당

유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어 미배당 규모가 커집니다. 이는 매수인 인수액이 아니라 채권자 미회수액입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후의 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 시나리오의 매수인 인수금액은 0원입니다. 다른 호실 임차보증금을 1203호에 합산할 이유도 없습니다.

⛔ 가격 관점 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다. 최근 실거래 금액과 1203호의 개별 상태를 확인하기 전에는 가격 메리트를 보수적으로 평가하는 편이 맞습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근이며 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕 지상 14층 건물로 외벽은 스톤코트 및 현무암, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다. 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차, 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되며, 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1203호 점유 재확인. 현황조사 명단에는 다른 호실 임차인들이 다수 있지만 1203호와 일치하는 임차인 항목은 없습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서를 직접 대조하세요.
민간임대주택등기. 2022.12.09. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 후 효력을 원본 서류로 확인하세요.
시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치보다 실제 1203호와 유사한 면적·용도·층의 최근 거래가격을 우선 확인해야 합니다.
배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 4,186,884,240원이라고 해서 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 현재 예상 인수액은 0원입니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.11.입니다. 입찰 전 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사 및 점유상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세

이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 132,000,000원에서 64,680,000원으로 내려와 49% 수준입니다.

하지만 가격 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최근 실거래 금액을 기준으로 한 시세 비교가 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’고 평가하면 안 됩니다. 여기에 민간임대주택등기가 존재하고, 현황조사상 같은 건물 여러 호실의 임차관계가 복잡하게 나타나는 만큼 대상 1203호의 점유와 등기 효력을 원본으로 다시 확인해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요. 이 사건의 핵심은 바로 그 두 문장을 분리해서 보는 것입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 3,200만원
2	2026-07-28	유찰	9,240만원
3	2026-09-01	대기	6,468만원

부동산임의경매

인수는 0원, 2회 유찰로 49% — 하지만 ‘싸다’는 결론은 시세 확인 뒤

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

② 점유·임차 — 매각대상 1203호는 별도 확인

③ 가격 — 감정가 49%라도 시세 메리트는 단정 금지

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (69장)

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