부동산임의경매 (아파트)

핵심지표 🏷️ 66,640,000원 📉 2회 유찰 🛡️ 인수 0원 👤 전입 2020.11.23

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당권이고, 1201호 점유자 유인숙의 전입은 2020.11.23으로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당모형상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, “시세보다 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 1201호 보증금·확정일자 확인이 남아 있습니다.

감정가 / 최저가

136,000,000원

최저 66,640,000원 · 2회 유찰

현재 가격 수준

감정가 49%

실거래 가격 검증 필요

매수인 인수

0원

배당모형 기준

1201호 점유자

유인숙

2020.11.23 전입 · 대항력 없음

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 12층 1201호의 다세대 물건입니다. 감정가는 136,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 66,640,000원입니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 말소기준권리는 2020.10.16 접수된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권도 설정되어 있으며, 두 근저당권 모두 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 현재 매각가 66,640,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,599,520원을 제외한 65,040,480원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 산정된 인수액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 12층1201호 (양정동,메이플파크)
물건종류	집합건물(다세대) · 지상 14층 건물 내 12층
소유자	김세중
감정가 / 최저가	136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
청구금액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
용도지역	일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역

① 권리 흐름 — 금전권리 인수는 0원

말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권이 설정되어 있고, 2024.02.07 임의경매개시결정, 2024.03.28 부산신용보증재단 가압류가 이어집니다. 경매개시결정과 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

⚠️ 민간임대주택등기는 별도 확인 2022.12.09 갑구에는 2020.07.13 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재되어 있습니다. 금전채권의 배당·소멸과는 별개로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매수인에게 미치는 영향을 원문으로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 1201호 점유자는 말소기준 이후 전입

임차인	점유부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
유인숙	12층1201호(양정동,메이플파크)	2020.11.23	미상	없음	미상	없음

1201호 점유자 유인숙의 전입일은 2020.11.23입니다. 말소기준일인 2020.10.16보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미배당 보증금을 낙찰자가 대항력에 의해 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, 배당관계와 점유·명도 조건은 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하는 것이 안전합니다.

✅ 대상 호실의 핵심 전입일이 말소기준보다 뒤입니다. 현재 확인되는 1201호 점유관계만 놓고 보면 대항력 임차보증금 인수 위험은 없습니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 66,640,000원으로 감정가 136,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건과 비교할 동일 면적의 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.

메이플파크의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 이 물건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 매매·임대 시장에서 1201호와 유사한 다세대의 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.

⛔ 감정가 49% = 시세 49%가 아니다 감정가와 최저가의 차이는 확인되지만 실거래 기준 적정가와의 차이는 확인되지 않습니다. 특히 다세대는 개별 호실의 면적·층·임대조건·건물 내 용도 차이에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로 현재 최저가만으로 수익성을 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,599,520원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	65,040,480원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권액 합계 4,250,000,000원 중 예상배당은 65,040,480원이며, 미배당은 4,184,959,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (66,640,000원)

집행비용을 제외한 매각대금은 남부산농업협동조합 배당에 소진됩니다.

회차별 미배당

현재 2회 유찰부터 4회 유찰 시나리오까지 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

시나리오	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)	66,640,000원	65,040,480원	4,184,959,520원	0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)	46,648,000원	45,408,336원	4,204,591,664원	0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)	32,653,599원	31,665,834원	4,218,334,166원	0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 소재합니다.
건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 외벽은 스톤코트 및 현무암, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
설비. 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
용도. 건물 내에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 있으며 대상 물건의 용도는 다세대입니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 222.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다. 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 현재 어떤 효력을 가지는지, 매수인에게 영향을 주는 사항이 있는지 원문을 확인해야 합니다.
1201호 임대차 확인. 유인숙은 2020.11.23 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
가격 검증. 최저가 66,640,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 양정동 일대 유사 다세대 실거래를 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
공동담보 구조 확인. 남부산농업협동조합과 동래농업협동조합 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 배당표와 관련 사건 진행을 입찰 전 재확인하세요.
점유·명도. 대상 호실에 유인숙의 전입이 확인되므로 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제

이 물건의 가장 분명한 장점은 배당모형상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 1201호 점유자 유인숙도 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 반면 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 사실만으로 가격이 싸다고 평가하기에는 근거가 부족합니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않고, 민간임대주택등기와 보증금·확정일자 확인도 남아 있습니다.

권리상 금전 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 현재 회차에서는 할인율 자체보다 1201호의 실제 임대차 상태, 민간임대주택등기의 효력, 양정동 유사 다세대의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 3,600만원
2	2026-07-28	유찰	9,520만원
3	2026-09-01	대기	6,664만원

부동산임의경매

인수액은 0원, 그러나 실거래 검증은 필요 — 부산 메이플파크 1201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전권리 인수는 0원

② 임차인 — 1201호 점유자는 말소기준 이후 전입

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제

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