부동산임의경매

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 본건 임차권자 정주은의 전입·임차권등기는 모두 그 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 65,660,000원까지 내려왔어도, 본건과 직접 비교할 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 근린시설이라는 용도와 반복 유찰을 감안하면 ‘49% 할인’만으로 싸다고 판단할 수 없는 물건입니다.

감정가

134,000,000원

본건 감정평가액

최저가 / 실질취득

65,660,000원

인수 0원 · 감정가 49%

매수인 인수

0원

임차권·후순위 권리 소멸

핵심지표

2회 유찰

근린시설 · 시세 검증 필요

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 9층 901호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 건물 내에 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 혼재하는 구조로 기재되어 있습니다. 소유자는 김세중이며, 2020.10.16. 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다.

권리의 기준점은 같은 날 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.07. 정주은의 주택임차권등기, 2024.03.28. 부산신용보증재단 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 9층901호 (양정동, 메이플파크)
물건종류	근린시설 · 집합건물
건물	철근콘크리트조 · 지상 14층 · 메이플파크
소유자	김세중
감정가 / 최저가	134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권이 있어도 인수는 0원

말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 정주은은 임대차계약 2021.10.20., 확정일자 2021.11.05., 주민등록·점유개시 2021.11.09.로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 2024.03.07. 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 보증금 130,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 않더라도 그 미회수분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

✅ 핵심 — 보증금 130,000,000원 ≠ 매수인 인수액 정주은의 보증금은 130,000,000원이지만 전입일이 말소기준인 2020.10.16. 이후입니다. 따라서 이 사건에서 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 최저가 65,660,000원에 낙찰된다는 가정에서도 실질취득액은 인수액을 더하지 않은 65,660,000원입니다.

② 본건 임차권자 — 대항력·우선변제·승계 확인

성명	점유·용도	전입 / 확정일자	보증금	대항력	우선변제	승계
정주은	건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기)	2021.11.09 / 2021.11.05	130,000,000원	없음	미상	없음

정주은은 2024.03.07. 권리신고·배당요구가 확인되며, 등기부상 임차권 범위는 건물 전유부분 전부입니다. 다만 우선변제 여부 자체는 확정적으로 제시되지 않아 미상으로 봐야 합니다. 중요한 점은 배당 여부와 별개로 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 승계되지 않는다는 점입니다.

⚠️ 용도 표시는 반드시 원본 대조 사건의 물건종류는 근린시설인데, 정주은의 임차권 자료에는 주거(임차권등기)로 기재되어 있습니다. 건물 전체가 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 혼재하는 구조이므로 901호의 실제 이용상태와 인허가·건축물대장상 용도는 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 45,962,000원(감정가 34.3%), 32,173,399원(감정가 24.01%)입니다.

그러나 이 사건에는 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 메이플파크의 대상면적 28.67㎡ 자료도 면적 일치가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 아파트보다 용도·임대수익·공실·대출조건에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어 실제 임대료와 동일 용도 거래사례를 별도로 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.

⛔ 2회 유찰은 ‘할인’이면서 동시에 시장의 경고 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 반복 유찰은 시장이 이전 가격대에서 매수하지 않았다는 의미이기도 합니다. 근린시설이고 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 낮은 최저가 자체를 가격 가점으로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,581,880원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	64,078,120원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권 총액 4,250,000,000원 가운데 배당되는 채권액은 64,078,120원이며, 미배당액은 4,185,921,880원입니다. 미배당 채권이 크더라도 말소되는 권리의 부족액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (65,660,000원)

회차별 미배당액

유찰이 이어질수록 매각대금은 낮아지고, 채권자 미배당액은 오히려 커집니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과는 별개입니다.

✅ 권리 관점 말소기준보다 앞선 임차인이 없고 정주은의 임차권도 후순위여서 매수인 인수액 0원이라는 결론은 분명합니다. 권리 자체는 복잡해 보이는 채권액에 비해 매수인 승계 관점에서는 비교적 단순합니다.

⛔ 투자 관점 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 본건은 근린시설이고 이미 2회 유찰됐으며, 본건과 직접 비교할 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 감정가 49%라는 숫자만 보고 저평가로 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
용도. 건물 내에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 혼재합니다. 사건상 본건 용도는 근린시설입니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
환금성. 근린시설은 주거용보다 임대수익과 공실, 업종 적합성의 영향을 크게 받습니다. 이미 2회 유찰된 점은 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있다는 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

901호 실제 용도 확인. 사건 분류는 근린시설인데 임차권 자료에는 주거로 기재되어 있습니다. 건축물대장·현황·영업 또는 주거 사용 여부를 반드시 대조하세요.
임차권 말소 확인. 정주은의 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 매각물건명세서 최종본에서 인수사항이 달라지지 않았는지 확인하세요.
시세 대신 수익가치 확인. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 동일 건물·인근 근린시설의 실제 임대료, 공실률, 관리비, 수익률을 확인해 응찰가를 산정해야 합니다.
반복 유찰 원인 확인. 2회 유찰이 단순 가격 문제인지, 용도·점유·임대수익·대출 제한 같은 다른 원인이 있는지 현장조사가 필요합니다.
배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액은 4,185,921,880원으로 크지만 후순위 말소권리의 부족액이므로 이를 매수인 인수액으로 혼동하면 안 됩니다.
세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본을 확인하세요.
현장·원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”

이 사건에서 가장 중요한 권리 결론은 분명합니다. 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 정주은의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 보증금 130,000,000원의 미회수분이 생겨도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격 측면에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 감정가 134,000,000원이 2회 유찰돼 65,660,000원까지 내려왔지만, 본건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 없고 용도도 근린시설입니다. 반복 유찰과 낮은 환금성을 함께 보면 “감정가의 절반이니 싸다”는 판단은 금물입니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장 수익성과 동일 용도 거래사례를 확인한 뒤 결정해야 하는 유형입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 3,400만원
2	2026-07-28	유찰	9,380만원
3	2026-09-01	대기	6,566만원

부동산임의경매

인수 0원은 명확하지만, 2회 유찰된 근린시설 — 승부처는 권리보다 가격 검증

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 있어도 인수는 0원

② 본건 임차권자 — 대항력·우선변제·승계 확인

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다

④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”

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