부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 1305호 윤정현의 전입일 2022.03.11은 그보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.

🏷️ 최저가 49% 💰 52,920,000원 ✅ 인수 0원 🔁 2회 유찰

감정가 / 최저가

108,000,000원

최저 52,920,000원 · 2회 유찰

실거래 비교

확인 필요

비교 가능한 실거래 금액 없음

매수인 인수

0원

예상배당 기준

핵심지표

감정가의 49%

최저가 52,920,000원

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 13층 1305호입니다. 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태에서도 해당 구간은 다세대주택으로 분류됩니다. 감정가 108,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 52,920,000원, 감정가의 49%입니다.

권리의 기준점은 2020.10.16 설정된 남부산농업협동조합 근저당 2,400,000,000원입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당 1,800,000,000원도 설정돼 있습니다. 이후 경매개시결정, 윤정현의 주택임차권등기, 부산신용보증재단 가압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 특히 1305호 임차권자 윤정현은 임대차계약일이 2022.02.18, 점유개시일 2022.03.07, 주민등록일 2022.03.11로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 13층1305호 (양정동,메이플파크)
물건종류	다세대 · 13층 1305호
소유자	김세중
감정가 / 최저가	108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
말소기준권리	2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당 · 채권최고액 2,400,000,000원

① 권리 흐름 — 1305호 임차권은 말소기준보다 늦다

소유권은 2020.10.16 김세중에게 이전됐고, 같은 날 남부산농업협동조합과 동래농업협동조합의 근저당이 설정됐습니다. 선언된 말소기준권리는 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2024.02.07 남부산농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 2024.03.08 윤정현의 주택임차권, 2024.03.28 부산신용보증재단 가압류가 뒤따랐습니다.

✅ 1305호 임차권 핵심 윤정현의 임차보증금은 80,000,000원이지만 주민등록일은 2022.03.11로 말소기준권리일 2020.10.16보다 늦습니다. 판정상 대항력은 없고, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 확인 — 본건 1305호

임차인	점유부분	전입일	확정일자	보증금	대항력	배당요구
윤정현	전유부분 전부	2022.03.11	2022.02.21	80,000,000원	없음	2024.03.08

윤정현은 2022.02.18 임대차계약, 2022.03.07 점유개시, 2022.03.11 주민등록, 2022.02.21 확정일자를 갖고 있으며 2024.03.05 임차권등기명령을 거쳐 2024.03.08 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 전입일 자체가 말소기준일보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차권으로 분류됩니다.

⚠️ 건물 전체 임차조사와 본건을 구분해야 합니다 현황조사에는 메이플파크 다른 호실의 다수 점유자가 함께 확인되어 있으나, 본 경매 목적물인 13층 1305호에서 직접 확인되는 임차권자는 윤정현입니다. 다른 호실 점유자의 보증금을 1305호 인수금액에 합산하면 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 52,920,000원으로 감정가 108,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 37,044,000원, 4회 유찰 시는 25,930,800원입니다.

다만 메이플파크 가격자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 비교 대상으로 잡힌 면적도 21.97㎡이나 면적 일치 판정은 되지 않았습니다. 따라서 감정가 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 평가하는 것은 피해야 합니다. 2회 유찰이라는 사실 자체도 가격 검증이 필요하다는 신호입니다.

⚠️ 환금성 체크 메이플파크는 2020.09.24 준공, 19세대로 확인되며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 본건은 이미 2회 유찰돼 평균 수준을 넘어섰습니다. 권리가 소멸형이라는 이유만으로 가격 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,352,560원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	51,567,440원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 기준 총 채권액 4,250,000,000원 중 예상 배당은 51,567,440원이며, 미배당액은 4,198,432,560원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 52,920,000원)

회차별 미배당액

유찰이 추가될수록 채권자 미배당액은 4,198,432,560원 → 4,214,022,792원 → 4,224,935,954원으로 증가합니다.

✅ 권리 관점 본건 임차권은 말소기준보다 후순위이고 예상 인수액은 0원입니다. 2024.02.07 경매개시결정과 2024.03.28 부산신용보증재단 가압류도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

⛔ 가격 관점 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 52,920,000원이 시장가보다 싼지는 확인되지 않습니다. 권리안전성과 가격매력은 별개로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며, 급·배수·위생·CCTV·승강기·공동현관기·주차·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
규모. 메이플파크는 2020.09.24 준공, 19세대로 확인됩니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회이며 본건은 2회 유찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1305호 임차권 재확인. 윤정현의 임대차계약일 2022.02.18, 점유개시 2022.03.07, 전입 2022.03.11, 확정일자 2022.02.21 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
인수 0원 확인. 현재 분석상 대항력은 없고 매수인 인수 예상액도 0원이지만, 입찰 전 매각물건명세서의 최종 기재를 확인해야 합니다.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 시점의 등기 상태와 관련 의무를 원본 서류에서 확인하세요.
가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 실제 시장가격은 같은 개념이 아닙니다. 본건과 면적·층·용도가 직접 비교되는 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
배당 한계. 현재 최저가에서는 남부산농업협동조합에도 채권최고액 전액이 배당되지 않고 후순위 채권에는 배당이 없습니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다

이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이 기준이고, 1305호 윤정현의 전입은 2022.03.11로 뒤에 있습니다. 따라서 임차보증금 80,000,000원이 존재하더라도 판정상 대항력은 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 두 차례 유찰로 최저가는 52,920,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 소멸형, 가격은 추가 검증”입니다. 할인율 자체를 시세차익으로 착각하지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 800만원
2	2026-07-28	유찰	7,560만원
3	2026-09-01	대기	5,292만원

부동산임의경매

권리는 소멸형, 최저가는 감정가의 49% — 부산 메이플파크 1305호

물건 개요

① 권리 흐름 — 1305호 임차권은 말소기준보다 늦다

② 임차인 확인 — 본건 1305호

③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다

④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다

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