부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 등기상 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대상 1102호에 맞는 실거래 금액 비교가 없어 “반값이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 현황조사 명단은 건물 내 다른 호실 임차인 50명을 포함하지만 1102호 명의 임차인은 확인되지 않습니다.

감정가 / 최저가

95,000,000원

최저 46,550,000원

현재 가격 수준

49%

2회 유찰

매수인 인수

0원

배당 시나리오 전 회차 동일

핵심지표

4,204,687,900원

현재 회차 채권 미배당

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 11층 1102호 다세대 물건입니다. 소유자는 김세중이고, 2020.10.16 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당과 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이 가운데 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리로 선언돼 있습니다.

2024.02.07 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 2,000,000,000원입니다. 이후 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다. 현재 배당계산에서도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 11층1102호 (양정동, 메이플파크)
물건종류	집합건물 · 다세대
소유자	김세중 (2020.10.16 소유권이전 · 2020.04.06 매매)
감정가 / 최저가	95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
말소기준	2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원

말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당이 함께 등기돼 있고, 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 2024.02.07 임의경매개시결정과 2024.03.28 부산신용보증재단 가압류도 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 2022.12.09 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 적혀 있습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 해당 등기 내용과 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.

임차인 확인 — 대상 1102호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에는 메이플파크 내 실제 임차인 50명이 확인되며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 이 명단은 1층부터 14층의 여러 호실을 포함하고 있고, 대상 물건인 11층 1102호는 명단에 없습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일 2020.10.16 이후여서 해당 명단의 임차인들은 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.

✅ 대상 호실 판단 다른 호실 임차인들의 보증금을 1102호 인수액에 합산하면 안 됩니다. 현재 계산상 1102호 매수인 인수액은 0원이며, 1102호 자체의 실제 점유 상태는 입찰 전 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.

임차인 / 호실	전입일	보증금	배당요구	대항력	우선변제	승계
김재준 · 1층101호	2023.07.27	20,000,000원 · 월 750,000원	확인 없음	대항력 없음	미상	승계 없음
백성영 · 2층201호	2021.01.12	130,000,000원	2024.02.19	대항력 없음	미상	승계 없음
허지연 · 2층202호	2022.08.12	미상	2024.09.25	대항력 없음	미상	승계 없음
장유정 · 3층302호	2020.12.16	미상	2024.02.19	대항력 없음	미상	승계 없음
강은서 · 4층403호	2022.10.28	미상	2024.02.19	대항력 없음	미상	승계 없음
임미선 · 7층701호	2023.03.29	미상	2024.02.19	대항력 없음	미상	승계 없음
조은정 · 9층902호	2020.11.18	80,000,000원	확인 없음	대항력 없음	미상	승계 없음
조수빈 · 13층1303호	2022.11.10	120,000,000원	확인 없음	대항력 없음	미상	승계 없음
하수민 · 13층1304호	2020.12.18	미상	2024.02.21	대항력 없음	미상	승계 없음
윤정현 · 13층1305호	2022.03.11	미상	2024.03.26	대항력 없음	미상	승계 없음
신유진 · 14층1402호	2022.01.03	미상	2024.02.19	대항력 없음	미상	승계 없음
이준영 · 14층1403호	2022.11.24	120,000,000원	확인 없음	대항력 없음	미상	승계 없음

표에는 보증금 금액이 확인되거나 배당요구가 확인된 다른 호실 임차인을 중심으로 표시했습니다. 이들 및 그 밖의 현황조사상 임차인은 모두 2020.10.16 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 95,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 46,550,000원으로 감정가의 49%입니다. 절대금액만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.

따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정해서는 안 됩니다. 특히 중개 자료의 대상 면적은 19.42㎡로 표시돼 있으나 해당 면적이 대상 물건과 매칭된 것으로 확인되지 않으므로, 이를 1102호 시세로 사용하지 않습니다.

⚠️ 2회 유찰의 의미 메이플파크 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 가격이 감정가의 49%까지 내려온 사실은 분명하지만, 실거래 금액 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,237,900원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	45,312,100원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차의 채권총액은 4,250,000,000원, 예상 배당은 45,312,100원, 미배당은 4,204,687,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (46,550,000원)

회차별 채권 미배당

유찰이 이어질수록 배당재원이 줄어 채권 미배당은 커지지만, 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 금전 인수 위험은 낮은 구조입니다.

⛔ 가격 관점 감정가 95,000,000원 대비 최저가 46,550,000원이라는 할인 폭만 보고 응찰하면 안 됩니다. 대상 호실과 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로 시세 대비 저렴하다는 근거는 아직 없습니다. 가격 판단은 1102호와 면적·용도가 맞는 최근 거래를 확인한 뒤 해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 양정동 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며, 외벽은 스톤코트 및 현무암 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다. 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
이용상태. 건물 내에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택이 혼재하며 본 사건의 대상 용도는 다세대입니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

1102호 점유 확인. 현황조사에 다른 호실 임차인은 다수 확인되지만 1102호 명의 임차인은 나타나지 않습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현황조사·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기의 구체적 효력과 매각 후 처리 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
공동담보 확인. 남부산농업협동조합과 동래농업협동조합 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행도 확인할 필요가 있습니다.
가격 검증. 감정가의 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 1102호와 용도·면적이 맞는 최근 실거래를 별도로 대조하세요.
배당 변동 요소. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “반값 감정가”보다 중요한 것은 실거래와 점유 확인

이 물건의 권리구조만 놓고 보면 결론은 비교적 분명합니다. 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

다만 가격에서는 같은 수준의 확신을 주기 어렵습니다. 감정가 95,000,000원이 2회 유찰돼 46,550,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 이를 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없습니다. 또한 건물 전체 현황조사에는 실제 임차인 50명이 확인되는 반면 대상 1102호의 임차인 명시는 없어 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율 자체가 아니라 1102호의 실제 시세와 점유 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	9,500만원
2	2026-07-28	유찰	6,650만원
3	2026-09-01	대기	4,655만원

부동산임의경매

2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만, 시세 확인이 먼저 — 부산 메이플파크 1102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원

임차인 확인 — 대상 1102호와 다른 호실을 구분해야 한다

② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 감정가”보다 중요한 것은 실거래와 점유 확인

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