부동산임의경매

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 602호 점유자 차은이의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 41,650,000원이 실제 시장가보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기가 존재하므로 금액상 인수와 별개로 매각 후 등기 처리와 효력 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

85,000,000원

최저 41,650,000원 · 2회 유찰

실질취득

41,650,000원

최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시나리오 기준

핵심지표

49%

감정가 대비 현재 회차

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 6층 602호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태에는 건물 전체가 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 있는 형태로 기재돼 있습니다. 감정가는 85,000,000원, 현재 최저매각가는 41,650,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

권리의 출발점은 2020.10.16. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권도 설정돼 있고, 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 뒤따릅니다. 배당 계산상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 6층602호 (양정동, 메이플파크)
용도	근린시설
소유자	김세중
감정가 / 최저가	85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰)
신청채권액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
용도지역	일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역
토지	대 · 222.8㎡ · 공시지가 4,331,000원/㎡

① 권리 흐름 — 금액상 인수는 0원

말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 동래농업협동조합 근저당권, 임의경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 41,650,000원에서 집행비용을 제외한 40,500,300원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 후순위 권리에는 배당재원이 남지 않습니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 갑구에는 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 2020.07.13. 민간임대주택 등록을 원인으로, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용입니다. 배당표상 매수인 인수금액은 0원이지만, 이 등기의 매각 후 처리와 효력은 입찰 전 원본 서류에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 점유·임차 — 602호 전입은 말소기준 이후

점유자	점유부분	전입일	보증금	권리상태
차은이	6층602호(양정동,메이플파크)	2023.11.08	미상	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

602호 차은이의 전입일은 2023.11.08.로, 말소기준일 2020.10.16.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며 배당요구도 확인되지 않습니다. 대항력이 없으므로 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 602호 점유자의 핵심 전입일이 말소기준권리보다 약 3년 뒤입니다. 보증금 액수는 확인되지 않았지만, 현재 제공된 판정에서는 대항력이 없고 보증기관 대위·승계도 없어 실제 매수인 인수금액에 반영되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49%는 사실이지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

현재 최저매각가 41,650,000원은 감정가 85,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 할인 폭만 보면 가격이 크게 내려온 것은 맞습니다. 그러나 이 물건에는 최근 12개월 평균 실거래가·최신 거래가·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.

메이플파크의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 물건은 2회 유찰 상태라 평균 수준의 유찰 횟수에 이미 도달했습니다. 다음 회차 시나리오상 3회 유찰 시 29,155,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 20,408,500원(감정가 24%)까지 낮아지지만, 역시 실거래 시세와의 비교 없이 할인율만으로 저평가를 판단해서는 안 됩니다.

⚠️ 가격보다 먼저 확인할 것 건물은 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 있는 구조로 평가됐고, 사건 용도는 근린시설입니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어려운 유형이므로 실제 602호의 이용상태와 주변 동일 용도 매매·임대 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,149,700원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	40,500,300원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

총 채권액 4,250,000,000원 중 채권자 예상배당은 40,500,300원이고, 미배당은 4,209,499,700원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 41,650,000원)

회차별 미배당

실거래 시세가 없어 가격 비교 대신 각 유찰 시나리오의 미배당 규모를 표시했습니다.

✅ 권리 관점 602호 점유자의 전입은 말소기준권리 이후이고, 배당 시나리오상 매수인 인수금액은 0원입니다. 근저당과 가압류의 거액 미배당은 채권자 측 손실이며, 제공된 계산에서는 낙찰자에게 금액으로 승계되지 않습니다.

⛔ 판단을 흐리기 쉬운 숫자 감정가 대비 49%라는 숫자는 강한 할인처럼 보이지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 특히 사건 용도가 근린시설이고 건물 이용상태가 혼합돼 있어, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
건물. 철근콘크리트조 14층 건물로 급·배수설비, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
이용상태. 감정평가상 건물에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 존재합니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

602호 현황 재확인. 차은이의 전입은 2023.11.08.로 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 형태로 처리되는지 원본 등기와 관련 서류를 확인하세요.
용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 건물은 혼합 용도입니다. 602호의 실제·공부상 이용상태를 현장에서 확인하세요.
시세 조사. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 41,650,000원의 시장가 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
회차 시나리오. 현재 41,650,000원, 3회 유찰 시 29,155,000원, 4회 유찰 시 20,408,500원 시나리오를 실제 시세와 비교하세요.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제

이 사건은 권리금액만 보면 비교적 단순합니다. 602호 점유자는 말소기준일 이후 전입했고, 근저당·가압류 배당 후에도 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려와 있습니다.

하지만 가격 판단에는 빈칸이 큽니다. 실제 시장가격과 비교할 최근 거래가가 없고, 사건 용도는 근린시설이며 건물 자체도 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 섞인 구조입니다. 게다가 민간임대주택등기가 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 602호의 이용상태·임대수익·동일 용도 시세를 먼저 확인해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	8,500만원
2	2026-07-28	유찰	5,950만원
3	2026-09-01	대기	4,165만원

부동산임의경매

인수는 0원, 하지만 ‘49%’만 보고 싸다고 단정할 수 없다 — 부산 메이플파크 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 금액상 인수는 0원

② 점유·임차 — 602호 전입은 말소기준 이후

③ 가격 판단 — 49%는 사실이지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (69장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고