부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 10층 1002호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정가 90,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 44,100,000원입니다. 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원도 설정됐고, 이후 임의경매개시결정·김다영의 주택임차권·부산신용보증재단 가압류가 이어졌습니다.
가격이 감정가의 절반 아래까지 내려온 것은 눈에 띄지만, 이 사건은 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세차익으로 바꾸면 안 되는 물건입니다. 동일 면적 실거래 비교값이 없고, 메이플파크 거래정보 역시 대상 면적과의 매칭이 확인되지 않습니다. 따라서 44,100,000원이라는 숫자 자체만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 10층1002호 (양정동,메이플파크) |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 80,000,000원보다 먼저 보는 날짜
대상 전유부분 전부에는 김다영 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임차보증금은 80,000,000원, 임대차계약일은 2022.10.25, 확정일자는 2022.11.08, 주민등록·점유개시는 2022.11.30입니다. 보증금 자체는 현재 최저매각가 44,100,000원보다 크지만, 대항력 판단에서는 금액보다 말소기준권리와 전입 시점의 선후가 먼저입니다. 김다영의 전입은 2020.10.16 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김다영 | 건물 전유부분 전부 | 80,000,000원 | 2022.11.30 / 2022.11.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김다영은 2024.03.11 배당요구가 접수됐고 등기상 임차권 역시 말소기준권리 이후입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 44,100,000원으로 감정가 90,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 30,869,999원, 4회 유찰 시 21,608,999원으로 제시돼 있습니다. 다만 동일 면적의 유효한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 하락폭만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 4,207,093,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 4,220,085,661원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 21,608,999원 | 20,820,037원 | 4,229,179,963원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 42,906,200원 |
| 3. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,250,000,000원 중 채권자 예상배당은 42,906,200원, 미배당액은 4,207,093,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 금전 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며, 급·배수설비·위생설비·CCTV·승강기·공동현관기·주차설비·가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 용도 구성. 감정 이용상태에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 기재된 복합 구성입니다. 본 사건의 용도 표기는 근린시설입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김다영 임차권. 보증금 80,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 전입 2022.11.30은 말소기준 2020.10.16 후순위입니다. 인수형 보증금으로 계산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기된 민간임대주택 관련 기재의 존속·말소와 낙찰 후 적용 범위를 원본에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 임차권에는 주거로 기재돼 있습니다. 1002호의 실제 이용상태와 건축물대장·집합건축물대장 용도를 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 면적 실거래 비교값이 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현장 임대료·매매 호가와 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서 남부산농업협동조합도 전액 배당받지 못하며 전체 미배당액이 4,207,093,800원입니다. 채권 미배당 자체를 매수인 인수액과 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 건 인수와 용도다
이 사건의 금전 권리는 비교적 선명합니다. 김다영의 80,000,000원 임차보증금은 말소기준권리보다 늦은 전입에 기초하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 실질취득액이 80,000,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 동일 면적 실거래 근거가 없고, 사건 용도는 근린시설입니다. 여기에 주거로 기재된 임차권과 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 결론은 금전 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 용도·민간임대주택등기는 원본 확인 필수입니다. 할인율 하나만 보고 접근하기보다 실제 이용상태와 거래 가능한 가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
