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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 3회 · 최저 28,812,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2024타경51815 · 부산지방법원 · 근린시설
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
57,960,000원 5,796만 감정가 84,000,000원
감정가의 69% 2026-09-01 낙찰
최저매각가 41,160,000원 최저가 대비 +40%
낙찰일
09-01 낙찰 완료
부산지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
411만원
최저가의 10% · 4,116,000원
감정가 대비
▼ 31.0% 싸게 매수
감정가 8,400만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.173g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 비교적 단순합니다. 본건 203호 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 다만 최저가 4,116만원이 감정가의 49%여도 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

인수는 0원, 감정가의 49%까지 내려왔다 — 다만 ‘싸다’는 시세 확인 뒤 판단

부산지방법원 2024타경51815 · 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 2층203호 (양정동, 메이플파크)
감정가 84,000,000원 · 최저매각가 41,160,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.01
🏷️ 49% 🔁 2회 유찰 🧾 인수 0원 👤 본건 임차인 1명
48점
매력지수 C등급 · 인수 0원·본건 임차인 대항력 없음은 긍정적이지만, 근린시설이고 시세 비교자료가 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 확정하기 어려움
말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수는 0원이지만, 본건 임차인 보증금이 미상이고 민간임대주택등기 확인이 필요하며 최근 실거래 시세가 없어 환금성과 가격 검증이 남아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이고, 본건 203호 점유자 박미옥의 전입은 2023.04.21로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
84,000,000원
최저가 41,160,000원 · 2회 유찰
실질취득
41,160,000원
매수인 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
대항력 있는 본건 임차인 없음
최저가 ÷ 감정가
49%
시세 할인율과는 별개

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 2층 203호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 2020.10.16 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 동래농업협동조합 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당도 설정돼 있고, 2024.02.07 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이후 2024.03.28 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 붙었지만, 이들 담보권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격은 감정가 84,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 41,160,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 직접 비교할 실거래 가격이 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장 대비 저평가로 해석해서는 안 됩니다. 특히 용도가 근린시설이므로 실제 임대수익과 재매각 가능성을 별도로 확인하는 게 핵심입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경51815
소재지부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 2층203호 (양정동, 메이플파크)
용도근린시설 · 건물 내 기호별 근린생활시설(무인점포)·주거용 오피스텔·다세대주택 혼재
건물철근콘크리트조 · 지상 14층 · 승강기·주차설비·CCTV·가스보일러 난방설비
소유자김세중
감정가 / 최저가84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
경매채권자남부산농업협동조합
청구액2,000,000,000원
매각기일2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2020.10.16 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 동래농업협동조합 근저당과 2024.03.28 부산신용보증재단 가압류, 2024.02.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 해당 등기의 구체적인 처리관계는 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원문을 대조해 확인할 필요가 있습니다.

② 임차관계 — 본건 203호는 대항력 없음

현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유자가 함께 확인되지만, 본건 주소와 일치하는 2층203호 점유자는 박미옥입니다. 전입일은 2023.04.21로 말소기준일 2020.10.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.

임차인점유부분전입일보증금권리판정
박미옥 2층203호 2023.04.21 미상 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음
✅ 매수인 인수 관점 박미옥의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
⚠️ 보증금은 미상 대항력은 없지만 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 예상배당표도 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로, 배당순위와 실제 배당액은 원문 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘저렴’ 판정 금지

감정가는 84,000,000원, 현재 최저가는 41,160,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 28,812,000원, 4회 유찰 시 20,168,400원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

하지만 이 물건에는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 동일면적 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 41,160,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인 폭과 시장가 대비 할인 폭은 전혀 다른 지표입니다.

⛔ 근린시설의 핵심은 환금성과 수익성 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 근린시설은 주거용 물건보다 임대수익과 재매각 수요 확인이 중요합니다. 실제 임대료·공실·관리비·점포 활용성을 확인하지 않고 할인율만 보고 접근하기에는 정보가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,140,880원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합2,400,000,000원40,019,120원
2. 근저당 · 동래농업협동조합1,800,000,000원0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단50,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 집행비용 1,140,880원을 제외한 40,019,120원이 남부산농업협동조합 근저당에 배당되고, 동래농업협동조합과 부산신용보증재단은 배당이 없습니다. 총 채권액 4,250,000,000원 중 미배당은 4,209,980,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 41,160,000원)
매각대금 대부분이 말소기준 근저당에 배당되며 후순위 채권자는 미배당입니다.
회차별 미배당 규모
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 증가하지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 · 2회 유찰 (49%) 41,160,000원 40,019,120원 4,209,980,880원 0원
3회 유찰 (34%) 28,812,000원 27,893,384원 4,222,106,616원 0원
4회 유찰 (24%) 20,168,400원 19,405,369원 4,230,594,631원 0원

채권잔액은 어느 시나리오에서도 크게 남지만, 해당 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 모든 시나리오에서 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근이며 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트조 지상 14층, 외벽 스톤코트 및 현무암 마감, 하이샷시 이중창 구조이며 승강기·주차설비·CCTV 등이 설치돼 있습니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
  • 도로. 폭 약 8미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
  • 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 시세 확인. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 근린시설의 실제 매매가격을 별도로 확인하세요.
  • 수익성 확인. 근린시설은 실제 임대료·공실 가능성·관리비·점포 활용성이 낙찰가 적정성을 좌우합니다.
  • 203호 점유 확인. 박미옥의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 현장점유와 계약관계를 다시 확인해야 합니다.
  • 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 기재된 민간임대주택등기의 구체적인 처리관계를 원문으로 대조하세요.
  • 배당표 유의. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미검증”

이 물건의 강점은 분명합니다. 말소기준 이후 담보권·가압류는 매각으로 소멸하고, 본건 203호 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 인수할 금액도 0원입니다.

반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 직접 비교할 최근 실거래가 없어 시장가 대비 저평가 여부는 확인되지 않았습니다. 더구나 근린시설은 임대수익과 환금성 점검이 중요합니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 시세·수익성 확인 후 결정하는 유형입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·배당 시뮬레이션·감정요항 및 제공된 부동산 정보를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 예상배당에 반영되지 않았으며, 실제 점유·임대차·관리비·시세 및 매각조건은 입찰 전 원본 서류와 현장을 통해 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 2층203호 (양정동,메이플파크)

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