부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 본건 임차권자 신유진의 전입은 2022.01.03.으로 그보다 뒤입니다. 따라서 대항력 없음·매수인 인수 0원이 핵심입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 “싸다”라고 단정할 근거는 없습니다.

감정가 / 최저가

95,000,000원

최저 46,550,000원 · 2회 유찰

현재 최저가율

49%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

본건 임차권 대항력 없음

핵심지표

🔎 2회 유찰

시세 비교자료 확인 필요

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 14층 1402호 다세대 물건입니다. 소유자는 김세중이며, 등기상 말소기준은 2020.10.16. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 같은 날 동래농업협동조합의 1,800,000,000원 근저당도 설정돼 있으며, 이후 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

본건에서 가장 중요한 임차관계는 신유진입니다. 임대차계약일은 2021.12.07., 확정일자는 2021.12.10., 점유개시는 2021.12.31., 주민등록일자는 2022.01.03.이고 임차보증금은 80,000,000원입니다. 그러나 전입이 말소기준권리인 2020.10.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.01.11. 접수됐지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 14층1402호 (양정동,메이플파크)
물건종류	다세대 · 메이플파크
소유자	김세중
감정가 / 최저가	95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰)
청구금액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
건물 구조	철근콘크리트조 · 지상 14층

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 동래농업협동조합 근저당, 2024.01.11. 주택임차권, 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 본건 임차권자의 주민등록일도 2022.01.03.으로 기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.

✅ 본건 권리 핵심 신유진의 임차보증금은 80,000,000원이지만 대항력이 없으므로, 현재 최저가 46,550,000원이 보증금보다 낮다는 이유만으로 낙찰자가 차액을 인수하는 구조가 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.

② 본건 임차인 — 신유진 1명

임차인	점유부분	보증금	전입 / 확정일자	대항력	우선변제	승계
신유진	건물 전유부분의 전부	80,000,000원	2022.01.03 / 2021.12.10	없음	배당요구 2024.01.11	없음

임대차계약일은 2021.12.07., 점유개시일은 2021.12.31.입니다. 주택임차권등기는 2024.01.11. 접수됐고 보증금은 80,000,000원으로 등기돼 있습니다. 다만 주민등록일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.

⚠️ 건물 전체 현황조사와 본건을 구분해서 봐야 합니다 현황조사에는 메이플파크의 여러 다른 호실 점유자도 함께 확인돼 있습니다. 1402호 자체의 권리분석은 등기된 임차권자 신유진을 중심으로 판단해야 하며, 다른 호실 임차관계를 본건 보증금에 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개

감정가는 95,000,000원, 현재 최저매각가는 46,550,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 상태라 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이번 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.

메이플파크의 준공일은 2020.09.24., 전체 세대수는 19세대로 기재돼 있으며, 경매물건 평균 유찰횟수는 1.9회입니다. 본건은 이미 2회 유찰돼 이 수치를 넘어선 상태입니다. 최저가 하락 자체보다 실제 매매 가능한 가격대와 환금성을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.

⚠️ 가격 판단의 한계 현재 최저가는 감정가 대비 크게 내려왔지만 최신 거래가·최근 12개월 평균 거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 본 리포트에서는 “저렴하다”, “시세차익이 있다”는 가격 가점을 주지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,237,900원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	45,312,100원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 기준 채권 총액은 4,250,000,000원, 채권자 예상배당은 45,312,100원, 미배당은 4,204,687,900원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 46,550,000원)

회차별 채권 미배당

현재 2회 유찰부터 4회 유찰 시나리오까지, 매각가 하락에 따라 채권 미배당은 계속 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

✅ 권리 관점 본건 임차권자는 말소기준권리 후순위이고 대항력이 없어, 낙찰가가 보증금 80,000,000원보다 낮더라도 매수인이 보증금 차액을 승계하지 않습니다. 등기상 후순위 경매·가압류도 매각으로 소멸합니다.

⛔ 가격·환금성 관점 2회 유찰로 최저가는 46,550,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 확인할 수 없습니다. 다세대 물건은 낮은 최저가 자체보다 실제 매매가와 재매각 가능성 확인이 우선입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 소재합니다.
건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며, 승강기·CCTV·공동현관기·주차설비·가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
이용상태. 감정평가상 건물에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대 주택이 함께 구성돼 있으며 본건 사건 용도는 다세대입니다.
토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

임차권 인수 오해 금지. 신유진의 보증금은 80,000,000원이지만 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
시세 원본 확인. 최저가 46,550,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
2회 유찰 원인 점검. 본건은 이미 2회 유찰됐고 메이플파크 경매물건 평균 유찰횟수는 1.9회입니다. 가격 외 물건 상태·수요·환금성을 함께 확인해야 합니다.
공동담보 확인. 남부산농업협동조합 2,400,000,000원, 동래농업협동조합 1,800,000,000원 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당 구조는 원본 서류를 대조해야 합니다.
명도 확인. 본건 임차권자의 실제 점유 상태와 인도 일정은 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 확인이 필요하다

이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.10.16. 근저당이 말소기준이고, 신유진의 전입은 2022.01.03.이라 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 보증금 80,000,000원이 현재 최저가 46,550,000원보다 크더라도 낙찰자가 그 차액을 떠안는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.

다만 현재 가격이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자성을 높게 평가하기는 어렵습니다. 본건은 이미 2회 유찰됐고, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되지 않아 시세 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 결론은 “권리는 통과, 가격은 추가 확인”입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	9,500만원
2	2026-07-28	유찰	6,650만원
3	2026-09-01	대기	4,655만원

부동산임의경매

인수 0원은 분명하지만, 2회 유찰 가격의 시세 검증이 남았다 — 부산 메이플파크 1402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

② 본건 임차인 — 신유진 1명

③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개

④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 확인이 필요하다

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