부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 2회 유찰 💰 최저가 52,920,000원 🛡️ 매수인 인수 0원 👤 대상 호수 임차인 1명

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이고, 1405호에 직접 연결되는 이준우의 전입·점유·확정일자는 2022.01.17로 모두 그보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 메이플파크 거래 이력에는 최근 매각일 2026.07.28이 확인되지만 비교 가능한 거래금액이 없어, 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.

감정가 / 최저가

108,000,000원

최저가 52,920,000원 · 2회 유찰

실질취득

52,920,000원

배당모형상 인수 0원

매수인 인수

0원

대상 임차인 대항력 없음

핵심지표

감정가 49%

시세 금액 확인 없이 할인율만 존재

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 14층 1405호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김세중이고, 2020.10.16 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 동래농업협동조합 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 설정됐고, 이후 2024.02.07 임의경매개시결정, 2024.03.28 부산신용보증재단 가압류 50,000,000원이 이어집니다. 배당모형은 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 산정합니다.

이 사건에서 눈에 띄는 것은 최저가가 아닙니다. 임차권등기와 실제 대항력의 선후관계입니다. 이준우의 임차보증금은 80,000,000원으로 현재 최저가 52,920,000원보다 크지만, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2022.01.17로 말소기준 2020.10.16보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 “보증금이 낙찰가보다 크니 차액을 인수한다”는 대항력 인수형이 아닙니다. 제공된 권리판정과 배당모형 모두 매수인 승계 0원으로 일치합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 14층1405호 (양정동,메이플파크)
물건종류	집합건물(다세대) · 지상 14층 건물
소유자	김세중
감정가 / 최저가	108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원

말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2024.02.05 등기된 이준우의 주택임차권은 임대차계약 2022.01.03, 주민등록·점유·확정일자 2022.01.17로 모두 말소기준보다 늦고, 권리판정에도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 포인트 갑구에는 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하며, 내용상 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간과 임대료 증액기준의 적용을 받는 주택으로 기재돼 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전에는 이 등기의 현재 상태와 매각 후 정리 내용을 등기 원문·매각물건명세서와 함께 대조하는 것이 필요합니다.

② 임차인 — 보증금 80,000,000원이지만 대항력 없음

대상 1405호에 직접 연결되는 실제 임차인은 이준우 1명입니다. 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에 연결되고, 임차보증금은 80,000,000원입니다. 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 없는 후순위 임차인이므로 그 차액을 매수인이 자동 승계하는 구조는 아닙니다.

임차인	점유부분	전입 / 확정	보증금	배당요구	대항력	우선변제	승계
이준우	건물 전유부분 전부	2022.01.17 / 2022.01.17	80,000,000원	2024.02.05	대항력 없음	미상	0원

✅ 보증금과 낙찰가의 단순 비교는 금지 이준우 보증금 80,000,000원이 현재 최저가 52,920,000원보다 크지만, 이 임차인은 말소기준보다 늦게 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 “낙찰가 + 미배당 보증금 ≈ 보증금”으로 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형과 다릅니다. 이 사건의 실질취득은 배당모형 기준 52,920,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정)	-	1,352,560원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	51,567,440원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 총 채권액 4,250,000,000원 중 채권자 예상배당은 51,567,440원, 미배당은 4,198,432,560원입니다. 이 거액의 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 52,920,000원)

집행비용 1,352,560원 후 남부산농업협동조합에 51,567,440원이 배당되고, 후순위 배당은 0원입니다.

회차별 채권자 미배당

실거래 금액 비교자료가 없어 감정가 할인율을 시세 할인으로 해석하지 않고, 회차별 미배당 규모를 표시했습니다.

✅ 권리 관점 말소기준 뒤 임차권이고 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 배당모형도 매수인 인수 0원입니다. 보증금 80,000,000원 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

⛔ 가격 관점 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 메이플파크의 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 최근 매각일 2026.07.28과 단지 경매 평균 유찰 1.9회, 매각률 1.0은 참고지표일 뿐 실제 거래가격을 대체하지 못합니다.

④ 회차 시나리오 — 가격 하락보다 채권자 미배당만 커진다

회차	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%)	52,920,000원	51,567,440원	4,198,432,560원	0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)	37,044,000원	35,977,208원	4,214,022,792원	0원
4회 유찰 시 (감정가 24%)	25,930,800원	25,064,046원	4,224,935,954원	0원

유찰이 더 진행되면 남부산농업협동조합을 비롯한 채권자들의 미배당 규모가 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 가격이 내려갈수록 대항력 임차보증금 인수가 늘어나는 구조가 아닙니다. 다만 시세 금액 자체가 확인되지 않으므로 37,044,000원이나 25,930,800원 구간 역시 자동으로 “싸다”고 단정할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
용도. 감정 이용상태상 건물에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택이 혼재하고 있으며 본건 용도는 다세대입니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
환금성. 메이플파크 총 19세대, 사용승인일 2020.09.24입니다. 단지 경매 평균 유찰은 1.9회, 매각률은 1.0으로 제시돼 있으나 비교 가능한 거래금액이 없어 가격 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

임차권 선후관계. 이준우의 주민등록·점유·확정일자 2022.01.17이 말소기준 2020.10.16보다 늦다는 점을 등기부·매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
민간임대주택등기. 2022.12.09 등기의 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 매각물건명세서 및 관련 등기기록과 대조하세요.
시세 검증. 감정가 108,000,000원에서 49%까지 하락했다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래금액을 별도로 확인해야 합니다.
배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 4,198,432,560원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
현장 확인. 주거용 오피스텔·다세대·근린생활시설이 혼재된 건물이므로 1405호 실제 이용상태와 점유현황을 현장에서 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격 매력은 아직 미확인”

이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2020.10.16 근저당이 말소기준이고, 이준우의 대항요건과 임차권등기는 그 뒤입니다. 보증금이 80,000,000원으로 현재 최저가보다 크더라도 대항력이 없어 매수인 실질취득이 보증금으로 고정되는 인수형 사건이 아닙니다. 배당모형상 현재 회차의 실질취득은 52,920,000원, 매수인 인수는 0원입니다.

반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실제 거래금액이 없어 이 수치만으로 “시세보다 저렴하다”고 말할 수 없습니다. 여기에 건물 내 용도가 다세대·주거용 오피스텔·근린생활시설로 혼재하고 민간임대주택등기도 존재합니다. 결론은 권리는 비교적 명확하되 가격 검증과 현장·원문 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 800만원
2	2026-07-28	유찰	7,560만원
3	2026-09-01	대기	5,292만원

부동산임의경매

2회 유찰 49%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다 — 메이플파크 1405호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원

② 임차인 — 보증금 80,000,000원이지만 대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)

④ 회차 시나리오 — 가격 하락보다 채권자 미배당만 커진다

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격 매력은 아직 미확인”

사건 개요

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