41,650,000원
부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 이 건물이 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 구성된 형태로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 말소기준권리는 2020.10.16. 설정된 남부산농업협동조합 근저당 2,400,000,000원입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당 1,800,000,000원도 설정돼 있습니다.
현재 최저매각가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건은 가격 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 확인 가능한 거래금액이 없고, 사건 용도가 근린시설인 데다 이미 2회 유찰됐기 때문입니다. 따라서 현재 가격을 ‘시세 대비 저렴하다’고 평가하지 않고, 실제 이용상태와 동일·유사 물건의 현장 시세를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 6층603호 (양정동, 메이플파크) |
| 사건 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 경매 청구금액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 동래농업협동조합 근저당, 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단 가압류, 2025.01.31. 김현아 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
② 603호 임차관계 — 김현아 임차권, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현아 | 건물 전유부분 전부 | 2023.02.01 | 2023.01.13 | 80,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
603호 기준 실제 임차인은 김현아 1명으로 확인됩니다. 임대차계약일은 2023.01.11., 전입·점유개시는 2023.02.01., 확정일자는 2023.01.13.이며 보증금은 80,000,000원입니다. 전입일이 말소기준일 2020.10.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 2025.01.31. 임차권등기가 됐고 배당요구도 접수됐지만, 현재 매각가 가정에서는 선순위 근저당 단계에서 매각대금이 모두 소진됩니다.
③ 가격 판단 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가 41,650,000원은 감정가 85,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 메이플파크는 19세대, 사용승인일은 2020.09.24.이며, 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회로 집계돼 있습니다. 이 사건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 4,250,000,000원 중 40,500,300원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 4,209,499,700원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
현재 2회 유찰 가격 41,650,000원에서는 남부산농업협동조합도 채권최고액 전액을 회수하지 못합니다. 3회 유찰 시 가정 매각가는 29,155,000원, 미배당액은 4,221,769,790원이며, 4회 유찰 시 가정 매각가는 20,408,500원, 미배당액은 4,230,358,853원입니다. 매각가가 내려갈수록 채권자의 미회수액은 커지지만, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물로 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 사건 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 건물에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 조사돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 평지의 토지이며 도로접면은 소로한면으로 조사됐습니다. 감정평가에서는 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접한다고 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 건물 전체가 복합 용도로 조사돼 있으므로, 현장에서 603호가 실제로 어떻게 이용되고 있는지 확인하세요.
- 김현아 임차권 원본 대조. 보증금 80,000,000원, 전입 2023.02.01, 확정일자 2023.01.13, 임차권등기 2025.01.31 내용을 최신 매각물건명세서와 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 기재된 민간임대주택등기의 최신 처리 상태를 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 시세 별도 조사. 확인 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 85,000,000원과 최저가 41,650,000원만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 4,209,499,700원으로 크더라도 현재 분석상 이는 매수인 인수금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 관리상태 확인. 점유 상태, 관리비, 공용부분 상태, 출입·주차 여건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 평가는 보류
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정·가압류·김현아 임차권은 매각으로 소멸합니다. 김현아의 보증금은 80,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도, 확인 가능한 실거래 금액이 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 사건 용도가 근린시설이고 2회 유찰된 점, 건물 내 용도가 혼재된 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 현장 시세 확인 후 판단”입니다.
