부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 6층 601호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 소유자는 김세중이며 2020.04.06. 매매를 원인으로 2020.10.16. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당과 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 중 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.
채권액은 본건 감정가보다 압도적으로 크지만 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 현재 최저가 64,190,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 62,634,580원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 이후 채권에는 미배당이 발생합니다. 중요한 점은 이 거액의 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 넘어가는 구조는 아니라는 것입니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 6층601호 (양정동,메이플파크) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 김세중 (2020.04.06. 매매, 2020.10.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.3억보다 중요한 것은 ‘선후관계’
본건에 직접 등기된 임차권자는 유현종입니다. 임대차계약일은 2022.10.19., 확정일자는 2022.10.20., 전입·점유개시는 2022.11.14., 임차보증금은 130,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가 64,190,000원보다 보증금이 크지만, 말소기준 근저당은 2020.10.16.로 훨씬 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 판정돼 있고, 배당 시나리오상 매수인 승계액도 0원입니다.
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유현종 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.14 | 2022.10.20 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 0원 |
유현종은 2024.04.22. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수돼 있습니다. 대항력은 말소기준권리보다 늦은 전입일 때문에 인정되지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 우선변제에 따른 실제 배당액은 매각대금·배당순위에 따라 확인이 필요하지만, 매수인 인수액은 현재 계산상 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 64,190,000원으로 감정가 131,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과로 절대금액은 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에서 확인되는 가격정보만으로는 최근 실거래와의 직접 비교가 불가능하므로, “감정가 대비 많이 내려왔다”와 “현재 시세보다 싸다”를 같은 의미로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 64,190,000원 | 0원 | 4,187,365,420원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 44,933,000원 | 0원 | 4,206,275,794원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 31,453,099원 | 0원 | 4,219,513,057원 |
가격이 더 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰이 추가돼도 이 사건의 권리 구조가 임차보증금 인수형으로 바뀌지는 않습니다. 다만 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래를 곧바로 대입하기 어렵기 때문에 입찰가 판단은 임대수익·공실·매매환금성을 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,555,420원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 채권액 4,250,000,000원 중 62,634,580원이 배당되고 미배당은 4,187,365,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 유현종 임차권의 실제 배당은 우선변제 요건과 배당순위 확인이 필요합니다. 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물로 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 용도 구성. 감정평가상 건물에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 구성돼 있습니다. 본 사건의 용도 표시는 근린시설입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 표본 평균 유찰은 1.9회이며 본건은 2회 유찰 상태입니다. 감정가 할인율보다 근린시설 수요와 임대·재매각 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 유현종의 전입 2022.11.14.가 말소기준 2020.10.16.보다 늦다는 점을 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 2022.12.09. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 의무 승계 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류돼 있으므로 실제 601호의 현재 이용상태와 건축물대장상 용도를 현장에서 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 64,190,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 근린시설 임대료·공실률·매매수요를 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 공동담보 구조. 남부산농업협동조합·동래농업협동조합 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당·말소 관련 원본을 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 아직 결론이 아니다
이 사건의 핵심 권리관계는 비교적 명확합니다. 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차권자 유현종의 전입은 2022.11.14.로 후순위입니다. 보증금이 130,000,000원으로 현재 최저가보다 크더라도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 본건은 근린시설이고 이미 2회 유찰됐으며, 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 시세와 직접 비교할 실거래 금액을 근거로 “싸다”고 말할 수 있는 상황은 아닙니다. 여기에 민간임대주택등기라는 별도 확인 포인트도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “금전적 권리 인수는 낮지만, 가격·용도·환금성 검증은 보수적으로”입니다.
