부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 8층 801호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정가 134,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,660,000원입니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 말소기준은 2020.10.16 접수된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다.
권리관계의 핵심은 그 뒤에 등장한 임차권입니다. 정모경은 전유부분 전부에 대해 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권을 등기했지만 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.12.28입니다. 말소기준일 2020.10.16보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 8층801호 (양정동, 메이플파크) |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차권은 보이지만 인수는 0원
2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 설정되어 있고, 2024.02.07 임의경매개시결정, 2024.03.05 정모경의 주택임차권등기, 2024.03.28 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 이어집니다. 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 본건 전유부분은 정모경 임차권이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정모경 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.12.28 / 2022.12.07 | 130,000,000원 | 대항력 없음 | 2024.03.05 |
정모경의 임대차계약일자는 2022.12.07, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.12.28, 확정일자는 2022.12.07입니다. 모두 말소기준권리인 2020.10.16 근저당보다 뒤이므로 매수인에게 보증금이 인수되는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
현황조사에는 메이플파크의 다른 호실 점유자들도 함께 확인되지만, 본건 8층801호의 등기부상 임차권은 위 정모경 건이 직접적인 권리분석 대상입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 ‘실거래 검증’이 먼저
감정가 134,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 65,660,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 메이플파크의 현재 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균이나 최신 거래가와 직접 비교해 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다.
메이플파크 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 현재 할인 폭 자체보다, 왜 두 차례 유찰됐는지와 근린시설로서의 환금성·임대수요를 확인하는 것이 가격 판단의 중심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 64,078,120원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 65,660,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 4,250,000,000원 중 64,078,120원이 배당되고, 미배당액은 4,185,921,880원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물로, 급·배수·위생·CCTV·승강기· 공동현관기·주차설비·가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 용도 구성. 감정평가상 건물에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정모경 임차권 원본 대조. 보증금 130,000,000원, 계약일 2022.12.07, 전입·점유 2022.12.28, 임차권등기 2024.03.05가 말소기준 이후인지 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설입니다. 현장 이용상태와 건축물대장상 용도를 대조해 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 용도·유사 면적의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액이 크지만 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 권리의 소멸 여부와 배당 부족을 혼동하지 마세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최종 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 권리와 용도, 시장가격을 따로 본다”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 정모경의 130,000,000원 임차권은 전입·점유가 2022.12.28로 뒤라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 65,660,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 “시세의 절반”이라고 읽을 수는 없습니다. 사건상 용도는 근린시설이고 실거래 비교금액이 확인되지 않기 때문입니다. 권리는 소멸형, 가격은 추가 검증형. 본건은 그 두 가지를 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
