부산지방법원 2024타경51815. 부산 부산진구 양정동 메이플파크 3층 303호, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정가 84,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,160,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.10.16. 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당도 설정됐고, 이후 경매개시결정·부산신용보증재단 가압류·정혜인 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 눈에 띄는 부분은 정혜인의 임차보증금 80,000,000원입니다. 현재 최저가 41,160,000원보다 보증금이 크지만, 전입일은 2022.10.18.로 말소기준 2020.10.16.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 매수인이 차액을 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 3층303호 (양정동, 메이플파크) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 비금전 등기는 확인 필요
말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 설정됐습니다. 이후 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단 50,000,000원 가압류, 2024.08.30. 정혜인 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차관계 — 본건 임차권은 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜인 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.10.18 | 2022.09.19 | 80,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정혜인의 임차권등기명령은 2024.08.27. 결정됐고 2024.08.30. 등기됐습니다. 임대차계약일자는 2022.09.01., 전입일은 2022.10.18., 점유개시일은 2022.10.15.입니다. 모두 말소기준 2020.10.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금 80,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조로 보지 않습니다.
② 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 84,000,000원, 현재 최저매각가는 41,160,000원으로 두 차례 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 28,812,000원, 그다음은 20,168,400원입니다.
다만 이 사건에서는 동일 조건의 실거래 금액을 이용해 현재 최저가와 직접 비교할 수 없습니다. 메이플파크 관련 통계에는 평균 유찰 횟수 1.9회가 확인되지만, 이 수치만으로 41,160,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 같은 건물이라도 위치·실사용·임대조건에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 감정가 대비 할인율과 시세 할인율을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,160,000원 가정 시 집행비용 1,140,880원을 제외한 40,019,120원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 총 미배당은 4,209,980,880원입니다. 미배당 채권이 크더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 메이플파크 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 본건은 이미 2회 유찰됐으며 근린시설의 실제 시장가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 임차권등기에는 주거로 기재돼 있습니다. 현장 사용상태와 허용 용도를 원본 서류로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 의무 승계 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 확인하세요.
- 정혜인 임차권 확인. 보증금 80,000,000원, 전입 2022.10.18., 확정일자 2022.09.19.이며 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 남부산농업협동조합·동래농업협동조합 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권최고액을 본건 303호 단독 부담액으로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 금전 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 정혜인 임차권은 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 보증금 80,000,000원이 현재 최저가보다 크다는 이유만으로 인수형 경매가 되는 사건은 아닙니다.
하지만 가격 판단은 다릅니다. 84,000,000원 감정가가 두 차례 유찰돼 41,160,000원, 즉 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 게다가 사건 용도는 근린시설인데 임차권에는 주거 사용이 기재돼 있고 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만, 용도·등기와 시장가 확인이 필요한 물건입니다. 할인율만 보고 입찰하기보다 303호의 실제 사용상태와 수익가치를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
