부동산임의경매

💰 65,660,000원 ✅ 인수 0원 📉 감정가 49% 🔨 2회 유찰

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이고, 본건 임차권자 손다은의 전입·확정일자는 2020.10.23로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 권리는 비교적 명확하지만 가격 검증은 별도로 봐야 합니다.

감정가 / 최저가

134,000,000원

최저 65,660,000원 · 2회 유찰

실거래 시세

확인 필요

최근 거래금액 확인되지 않음

매수인 인수

0원

대항력 임차인 인수 없음

핵심지표

감정가 49%

저가 여부는 시세 대조 필요

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 10층 1001호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 건물 전체 이용상태에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 김세중입니다. 권리분석의 출발점은 2020.10.16 접수된 남부산농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다.

그 뒤 2024.02.07 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정, 2024.03.04 손다은의 주택임차권등기, 2024.03.28 부산신용보증재단의 가압류가 이어졌습니다. 손다은의 임차보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 중요한 것은 금액이 아니라 순위입니다. 전입일·확정일자 2020.10.23은 말소기준권리인 2020.10.16보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리되며, 배당 부족분이 생겨도 이를 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 10층1001호 (양정동,메이플파크)
용도	근린시설
소유자	김세중
감정가 / 최저가	134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰)
청구액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
공시지가	4,331,000원/㎡
토지이용	일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권도 설정돼 있고, 이후 임의경매개시결정·부산신용보증재단 가압류와 손다은의 임차권등기는 모두 기준권리보다 늦습니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션에서도 0원으로 산정돼 있습니다.

✅ 본건 임차권의 핵심 손다은의 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 모두 2020.10.23, 점유개시일은 2020.11.14입니다. 말소기준권리 2020.10.16보다 뒤이므로 대항력이 없고, 임차보증금 130,000,000원이 현재 최저가 65,660,000원보다 크더라도 보증금 부족분을 낙찰자가 인수하는 대항력 인수형이 아닙니다.

② 임차관계 — 본건 1001호 관련 임차권 확인

임차인	점유부분	전입 / 확정	보증금	대항력	배당요구
손다은	전유부분 전부	2020.10.23 / 2020.10.23	130,000,000원	대항력 없음	2024.03.04

현황조사에는 메이플파크의 다른 호실 점유자들도 다수 확인되지만, 각 점유부분이 101호·201호·202호 등 별도 호실로 특정돼 있습니다. 본건 1001호와 직접 연결되는 임차권은 등기부와 현황조사·매각물건명세서에 함께 나타난 손다은의 전유부분 전부 임차권입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 대비 저가’는 다른 말

감정가는 134,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 45,962,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 32,173,399원(감정가 24.01%)으로 제시돼 있습니다.

⚠️ 할인율만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없음 메이플파크의 최근 매각일은 2026.07.28로 확인되지만 매각금액은 확인되지 않습니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래가격도 확인되지 않아, 65,660,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.9회이고, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,581,880원
1. 남부산농업협동조합 근저당	2,400,000,000원	64,078,120원
2. 동래농업협동조합 근저당	1,800,000,000원	0원
3. 부산신용보증재단 가압류	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권총액 4,250,000,000원 중 채권자 배당액은 64,078,120원, 미배당액은 4,185,921,880원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 65,660,000원)

집행비용과 남부산농업협동조합 일부 배당만으로 매각대금이 소진됩니다.

회차별 미배당액

유찰이 거듭될수록 매각대금이 낮아져 채권 미배당액은 더 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 확인되지 않고, 손다은의 임차권도 후순위입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원으로 권리구조는 비교적 명확합니다.

⛔ 가격 관점 감정가 134,000,000원에서 65,660,000원까지 내려왔지만, 최근 동일 면적 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 ‘시세의 절반’으로 해석하면 안 됩니다. 근린시설이라는 사건 용도와 2회 유찰 사실까지 함께 놓고 실제 임대수익·공실·현장 가격을 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 승강기·CCTV·공동현관기·주차설비·가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
용도 혼재. 감정평가상 건물에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 존재합니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다. 토지면적은 222.8㎡입니다.
하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

손다은 임차권 순위 재확인. 전입·확정일자 2020.10.23, 점유개시 2020.11.14로 말소기준 2020.10.16보다 늦습니다.
가격은 현장 시세로 별도 검증. 최근 실거래 평균과 최신 거래금액이 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
근린시설 수익성 확인. 사건 용도가 근린시설이므로 실제 사용상태·임대료·공실·관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
다회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰횟수 1.9회, 본건 2회 유찰입니다. 가격 외에 용도·임대수요·물건 상태가 원인인지 확인할 필요가 있습니다.
공동담보 구조 확인. 남부산농업협동조합과 동래농업협동조합 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있어 원본 등기와 배당관계를 대조하세요.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”

이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 분명합니다. 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이고, 손다은의 전입·확정일자는 2020.10.23입니다. 따라서 보증금 130,000,000원이 현재 최저가 65,660,000원보다 크더라도 매수인이 그 부족분을 떠안는 사건은 아닙니다. 배당 시뮬레이션도 인수액 0원으로 일치합니다.

반면 가격은 아직 결론을 서두르면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 동일 면적 실거래 가격이 없어 시세 대비 할인폭을 확인할 수 없습니다. 이미 2회 유찰됐고 사건 용도도 근린시설입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮음, 가격 메리트는 현장 시세 확인 후 판단입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 3,400만원
2	2026-07-28	유찰	9,380만원
3	2026-09-01	대기	6,566만원

부동산임의경매

인수 0원은 명확하지만, 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다 — 부산 메이플파크 1001호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

② 임차관계 — 본건 1001호 관련 임차권 확인

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 대비 저가’는 다른 말

④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”

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