부동산임의경매

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 1005호 임차인 김유리의 전입일은 그보다 늦은 2020.12.04.이어서 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 금액이 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.

감정가 / 최저가

102,000,000원

최저 49,980,000원 · 감정가 49%

실질취득

49,980,000원

최저가 가정 · 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

2회 유찰

다음 회차 34.3% 시나리오

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 10층 1005호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설이고, 감정요항에는 이 건물 안에 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 존재하는 것으로 기재돼 있습니다. 소유자는 김세중이며, 2020.10.16. 소유권이전과 같은 날 남부산농업협동조합 2,400,000,000원, 동래농업협동조합 1,800,000,000원의 근저당이 설정됐습니다.

권리분석의 기준점은 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당보다 늦게 전입한 1005호 임차인 김유리는 대항력이 없고, 이후 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 10층1005호 (양정동, 메이플파크)
물건종류 / 이용	근린시설 · 감정요항상 건물 내 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택 혼재
소유자	김세중 (단독소유)
감정가 / 최저가	102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
등기 발급	부산지방법원 등기국 · 2026.08.11

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다

말소기준은 2020.10.16. 접수된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권도 설정돼 있고, 두 근저당 모두 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 2024.02.07. 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 2024.03.28. 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 포인트 2022.12.09. 소유권 등기에 민간임대주택등기가 추가돼 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 기재돼 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 입찰 전 현재 등기 상태와 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 1005호 실제 임차인 1명

임차인	점유부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김유리	10층1005호	2020.12.04	미상	대항력 없음	미상	승계 0원

1005호 임차인 김유리의 전입일은 2020.12.04.로, 말소기준 2020.10.16.보다 뒤입니다. 따라서 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 우선변제 관계는 최종 서류에서 다시 확인해야 합니다.

✅ 임차인 인수 판단 이 사건의 목적물인 1005호 기준 실제 임차인은 김유리 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 중복된 구조가 아닙니다. 핵심은 전입일이 말소기준보다 늦다는 점으로, 현재 분석에서는 임차보증금 인수액을 0원으로 봅니다.

③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다

감정가는 102,000,000원이고 현재 최저매각가는 49,980,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 34,986,000원(34.3%), 4회 유찰 시 24,490,200원(24.01%)입니다.

단지명	메이플파크
세대수	19세대
사용승인	2020.09.24
비교 대상 면적	21.97㎡
단지 경매 평균 유찰	1.9회
최근 낙찰일	2026.07.28

중요한 점은 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않다는 것입니다. 최근 낙찰일은 2026.07.28.로 확인되지만 낙찰금액은 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 실질취득액은 인수 0원 기준 최저가와 같은 49,980,000원이지만, 그 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.

⚠️ 2회 유찰의 의미 이 단지 경매 지표의 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 이 사건도 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 가격이 감정가 대비 크게 낮아진 것은 사실이지만, 실거래 금액이 없는 상태에서는 유찰 횟수와 할인율 자체를 시세 할인으로 바꿔 읽으면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,299,640원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	48,680,360원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 집행비용 1,299,640원을 제외한 48,680,360원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 동래농업협동조합·부산신용보증재단·소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 전체 미배당은 4,201,319,640원이나, 이는 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 49,980,000원)

회차별 채권자 미배당

유찰이 추가될수록 채권자 미배당은 커지지만, 배당 모델상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 권리 관점 1005호 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 경매개시결정·가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수 0원이므로 보증금 승계형 사건은 아닙니다.

⛔ 가격 관점 최저가 49,980,000원은 감정가 102,000,000원의 49%지만, 이 사건과 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 “감정가 반값 = 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 가격 판단은 별도의 실제 거래 근거를 확보한 뒤 해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물이며 외벽은 스톤코트·현무암 마감, 창호는 하이샤시 이중창 구조입니다. 급배수·위생·CCTV·승강기·공동현관기·주차·가스보일러 난방설비가 있습니다.
용도. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항상 건물 내부에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 존재합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1005호 임차인 원본 확인. 김유리의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 매각물건명세서와 문건으로 다시 확인하세요.
가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 실거래 금액이 없는 만큼 별도의 시장가격 확인이 핵심입니다.
공동담보 구조 확인. 남부산농업협동조합 2,400,000,000원과 동래농업협동조합 1,800,000,000원 근저당 모두 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 큰 채권최고액은 이 호실 단독 가치와 동일한 의미가 아니며, 미배당도 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현행 등기와 매각물건명세서상의 처리 내용을 대조하세요.
용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 건물 전체는 근린생활시설·오피스텔·다세대가 혼재합니다. 1005호의 실제 이용 및 관련 공부를 입찰 전 직접 대조하는 것이 안전합니다.

맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 아직 검증 전”

이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 1005호 김유리의 전입은 2020.12.04.로 뒤입니다. 배당 모델에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 49,980,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐지만, 실거래 금액이 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 검증 필요”로 보는 것이 맞습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 200만원
2	2026-07-28	유찰	7,140만원
3	2026-09-01	대기	4,998만원

부동산임의경매

인수 0원이지만, ‘감정가 49%’만 보고 싸다고 할 수 없다 — 부산 메이플파크 1005호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다

② 임차인 — 1005호 실제 임차인 1명

③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다

④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 아직 검증 전”

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