부산지방법원 2024타경51815. 양정동 메이플파크 3층 302호 근린시설입니다. 감정가는 84,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,160,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 같은 날 설정된 동래농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원과 이후 경매개시결정·부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 장유정의 80,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가 41,160,000원보다 크지만, 계약일 2020.11.09., 확정일자 2020.11.25., 점유개시 2020.12.01., 전입 2020.12.16.로 모두 말소기준 2020.10.16.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원입니다. 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 낙찰자가 80,000,000원을 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 3층302호 (양정동, 메이플파크) |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김세중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 14층 · 외벽 스톤코트 및 현무암 마감 · 승강기·주차설비·가스보일러 난방 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 비대항력
말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 장유정의 임대차계약일 2020.11.09., 확정일자 2020.11.25., 점유개시일 2020.12.01., 전입일 2020.12.16. 모두 기준권리보다 뒤입니다. 2024.02.26.에는 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인되지만, 권리판정은 대항력 없음입니다.
② 302호 임차권 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장유정 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 2020.12.16 / 2020.11.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
장유정은 2024.02.26. 배당요구가 확인됩니다. 하지만 선순위 근저당권의 채권최고액이 2,400,000,000원이고 현재 매각대금 가정이 41,160,000원이라, 현재 배당표에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 남부산농업협동조합에도 전액 충당되지 못합니다. 중요한 결론은 장유정의 보증금 미배당분을 매수인이 인수하는 것으로 계산되지 않는다는 점입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가 84,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,160,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 28,812,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 20,168,400원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에 대해서는 동일 조건의 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 용도가 근린시설이고 감정평가 대상 건물에는 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 존재하므로, 응찰가는 대상 호실의 실제 이용상태와 주변 근린시설 거래사례를 별도로 대조해 정하는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 남부산농업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 40,019,120원 |
| 동래농업협동조합 근저당 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 부산신용보증재단 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총액 4,250,000,000원 중 40,019,120원이 배당되고, 미배당은 4,209,980,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위에는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물로 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도 혼재. 감정평가 대상 건물에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 존재합니다. 이 사건의 법원 용도 표시는 근린시설입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지는 222.8㎡, 공시지가 4,331,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장유정 임차권. 보증금 80,000,000원이 현재 최저가보다 크지만 대항력 없는 후순위 임차권으로 판정돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 등기의 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 최종 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설입니다. 현장 이용상태와 건축물대장상 용도, 임차권등기의 주거 표기가 어떻게 연결되는지 원본과 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 양정역 인근 유사 근린시설의 실제 거래사례를 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 가정에서 채권자 미배당은 4,209,980,880원으로 크지만, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금보다 낮은 낙찰가”가 곧 인수위험은 아니다
이 사건은 현재 최저가 41,160,000원보다 장유정의 보증금 80,000,000원이 훨씬 크다는 점 때문에 처음 보면 위험해 보입니다. 그러나 권리의 순서를 보면 결론은 다릅니다. 말소기준인 남부산농업협동조합 근저당은 2020.10.16., 장유정의 임대차·확정일자·점유·전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 장유정은 비대항력 임차인으로 정리되고, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반대로 가격에서는 보수적으로 봐야 합니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 직접 비교할 최신 실거래 시세가 없어, 41,160,000원이 시장가격보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 여기에 근린시설이라는 용도와 민간임대주택등기 확인 과제까지 감안하면 권리 인수는 낮지만 가격·용도 확인은 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
