부동산임의경매

🏷️ 감정가 131,000,000원 🔻 최저가 64,190,000원 🧾 인수 0원 🔁 2회 유찰 · 감정가 49%

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이고, 본건에 등기된 유희정의 임차권은 전입일 2022.10.20로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어, 가격만 보고 ‘싸다’고 단정하기 어려운 2회 유찰 근린시설입니다.

감정가

131,000,000원

근린시설

최저가 / 실질취득

64,190,000원

현재 계산상 인수 0원

매수인 인수

0원

후순위 임차권 매각 소멸

핵심지표

2회 유찰

감정가 49%

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 4층 401호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김세중이고, 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이 설정되면서 이 권리가 말소기준이 됩니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당도 설정돼 있고, 이후 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류, 유희정 명의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

중요한 점은 최저가 64,190,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 않는 것입니다. 감정가 131,000,000원에서 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 본건과 직접 비교할 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 권리상 인수 위험과 가격 매력은 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 4층401호 (양정동,메이플파크)
물건종류	집합건물 · 근린시설
소유자	김세중
감정가 / 최저가	131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
감정 이용상태	근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택으로 구성된 건물

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각 소멸

말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당입니다. 같은 접수일의 동래농업협동조합 근저당과 이후 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 유희정의 임차권등기는 2024.03.11 접수됐고, 그 임차관계의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.10.20입니다. 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고 매수인 승계도 없습니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 소유권에 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 원인에는 2020.07.13 민간임대주택 등록이 적혀 있습니다. 본건의 용도는 근린시설로 표시돼 있으므로, 입찰 전 등기와 매각물건명세서에서 해당 등기의 본건 적용 범위를 원문으로 재확인하는 것이 필요합니다.

② 임차관계 — 본건 등기 임차권은 후순위

임차인	범위	전입 / 점유	보증금	대항력	우선변제	승계
유희정	건물 전부 · 주거(임차권등기)	2022.10.20	130,000,000원	없음	후순위	없음

임대차계약일·확정일자는 2022.09.29, 주민등록일자·점유개시일자는 2022.10.20입니다. 배당요구는 2024.03.11 접수됐습니다. 말소기준 2020.10.16보다 후순위이므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 임차보증금 130,000,000원을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다 유희정의 임차권은 말소기준 뒤에 성립한 후순위 권리입니다. 보증금 액수 자체는 감정가와 비슷하지만, 대항력이 없어 미배당액이 생기더라도 현재 권리관계에서는 매수인에게 승계되지 않습니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개

현재 최저매각가는 64,190,000원으로 감정가 131,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 44,933,000원, 4회 유찰 시 31,453,099원입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 실거래 금액이 없어, 이 할인율 자체만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 부족합니다.

⛔ 감정가 할인율 ≠ 시세 할인율 감정가는 131,000,000원이지만 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 특히 근린시설은 주거용 물건보다 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어, 최저가 64,190,000원이라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,555,420원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	62,634,580원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차의 총 채권액은 4,250,000,000원, 채권자 예상배당은 62,634,580원, 미배당은 4,187,365,420원입니다. 미배당이 매우 크지만 후순위 담보권·가압류의 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 64,190,000원)

집행비용 1,555,420원과 남부산농업협동조합 62,634,580원 배당으로 매각대금이 소진됩니다.

회차별 채권 미배당

현재 4,187,365,420원 → 3회 유찰 시 4,206,275,794원 → 4회 유찰 시 4,219,513,057원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준보다 앞서는 대항력 임차인이 확인되지 않고, 유희정의 임차권도 후순위여서 현재 계산상 매수인 인수액 0원입니다. 거액의 채권 미배당이 남더라도 그 부족액 자체가 매수인 채무로 넘어오는 것은 아닙니다.

⚠️ 가격·환금성 관점 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 용도도 근린시설이므로 주거용 오피스텔이나 다세대 거래를 그대로 대입해 가격을 판단하면 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하고, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
도로. 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
환금성. 근린시설은 임대수익과 실제 영업 가능성에 따라 매수층이 달라질 수 있고, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 비교값 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

임차권 원문 확인. 유희정의 임차권은 후순위·대항력 없음으로 정리되지만, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 말소 및 배당요구 상태를 다시 확인하세요.
민간임대주택등기 범위 확인. 소유권에 민간임대주택등기가 존재하므로 본건 근린시설에 미치는 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
시세 별도 확인. 최저가 64,190,000원은 감정가의 49%지만, 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 ‘싸다’는 결론은 유보해야 합니다.
근린시설 현장성. 실제 사용상태, 공실 여부, 업종 제한, 임대료 수준, 관리비와 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
배당 부족액 오해 금지. 현재 미배당 4,187,365,420원이 발생하더라도, 후순위 권리 부족액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요”

이 물건의 핵심은 분명합니다. 말소기준보다 앞서는 대항력 임차인은 확인되지 않고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 유희정의 보증금 130,000,000원도 말소기준 뒤의 임차권이어서 매수인 승계 대상으로 보이지 않습니다.

반면 가격 평가는 별개입니다. 감정가 131,000,000원에서 2회 유찰돼 64,190,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 금액이 없고 용도도 근린시설입니다. 따라서 ‘49% 할인’이라는 숫자만으로 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 2회 유찰과 근린시설의 환금성, 시세 검증 부족을 함께 반영하면 이 사건은 권리는 통과, 가격은 현장·임대수익 검증 후 판단이 맞습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 3,100만원
2	2026-07-28	유찰	9,170만원
3	2026-09-01	대기	6,419만원

부동산임의경매

인수는 0원, 그러나 2회 유찰된 근린시설 — 양정동 메이플파크 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각 소멸

② 임차관계 — 본건 등기 임차권은 후순위

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개

④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (69장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고