부동산임의경매

💰 최저 65,660,000원 📉 감정가 49% 🧾 매수인 인수 0원 👤 임차보증금 130,000,000원

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권이고, 701호와 연결된 임미선의 임차권은 2023년 전입·2024년 임차권등기로 모두 말소기준 이후여서 대항력 없음·매각으로 소멸입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 다만 등기상 민간임대주택등기가 존재하고, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 최저가 65,660,000원을 곧바로 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다.

감정가 / 최저가

134,000,000원

최저 65,660,000원 · 2회 유찰

실거래 비교

판단 보류

비교 거래금액 없음

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

감정가 49%

현재 회차 · 2회 유찰

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 이 건물 내 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 기재돼 있습니다. 본건은 감정가 134,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 65,660,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 이 할인폭만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 동일 면적에 맞는 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 대비 할인과 시장가 대비 할인은 별개의 문제이기 때문입니다.

권리의 기준점은 2020.10.16. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류, 임미선의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 임미선의 보증금은 130,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일 2023.03.29.가 말소기준일보다 늦고 대항력도 없는 것으로 판정되어 보증금 차액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 7층701호 (양정동,메이플파크)
용도	근린시설 · 메이플파크 7층 701호
건물 이용상태	근린생활시설(무인점포) · 주거용 오피스텔 · 다세대 주택이 혼재된 건물
소유자	김세중
감정가 / 최저가	134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰)
신청채권 청구액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대주택등기는 별도 확인

말소기준권리는 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권도 설정되어 있고, 이후 경매개시결정과 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.04.11. 등기된 임미선의 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리이며 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 갑구에는 2022.12.09. 민간임대주택등기가 있습니다. 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 취지입니다. 이 등기는 다른 후순위 권리처럼 매각으로 소멸한다고 표시되어 있지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 처리 여부를 반드시 확인하는 편이 안전합니다.

임차 관계 — 701호 관련 임차권

임차인	점유 / 용도	전입일	확정일자	보증금	대항력	우선변제	승계
임미선	건물 전부 · 주거 (임차권등기)	2023.03.29	2023.03.16	130,000,000원	대항력 없음	확인 필요	승계 없음

임미선은 임대차계약일 2023.03.13., 확정일자 2023.03.16., 전입·점유개시일 2023.03.29.이며 보증금은 130,000,000원입니다. 전입일이 말소기준일 2020.10.16.보다 늦어 대항력이 없는 후순위 임차인으로 정리됩니다. 배당요구도 접수돼 있으며, 등기부상 임차권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크더라도 이 사건은 ‘보증금만큼 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형’에 해당하지 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 거래자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않고, 대상 면적 28.67㎡도 면적 매칭이 되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

단지명	메이플파크
세대수	19세대
사용승인	2020.09.24
대상 면적	28.67㎡
경매 평균 유찰	1.9회
현재 유찰	2회

⛔ 할인율과 시세 할인은 다릅니다 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 실거래 금액 없이 이를 시세 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다. 특히 사건 용도가 근린시설이고 건물 내부 용도가 근린생활시설·오피스텔·다세대주택으로 혼재돼 있어, 실제 환금성은 701호의 정확한 이용상태와 거래 가능한 비교표본을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,581,880원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	64,078,120원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 65,660,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 4,185,921,880원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (65,660,000원)

회차별 미배당

실거래 금액 비교자료가 없어 회차별 채권 미배당 규모를 표시했습니다.

✅ 금전 인수 관점 임미선의 임차권은 말소기준 이후이고 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 130,000,000원이 현재 최저가를 웃돌더라도 낙찰자가 그 차액을 떠안는 구조로 계산되지 않습니다.

⚠️ 권리 외 확인 포인트 금전 인수 0원만으로 이 물건을 단순 안전형으로 보기는 어렵습니다. 민간임대주택등기의 처리, 701호의 정확한 현황 이용상태, 실제 비교 시세를 입찰 전 함께 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물로, CCTV·승강기·공동현관기·주차설비·가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
용도 혼재. 건물 이용상태는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 구성돼 있습니다.
토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
도로. 토지는 평지이며 소로 한 면에 접하고, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 상태로 정리되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 확인하세요.
701호 실제 이용상태. 사건 용도는 근린시설이지만 건물 전체에는 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재합니다. 대상 호실의 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
임차권 확인. 임미선의 전입일 2023.03.29., 확정일자 2023.03.16., 보증금 130,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
가격 상한. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 28.67㎡와 실제 용도가 맞는 거래사례를 별도로 확인하세요.
배당 변동. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
명도·점유. 현황 점유자와 임차권등기 상태를 매각물건명세서·현황조사서·현장 방문으로 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다

이 사건의 긍정적인 부분은 명확합니다. 말소기준권리보다 늦은 임미선의 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 현재 최저가 65,660,000원이 감정가의 49%라는 사실만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 사건 용도가 근린시설이며 건물 내부 용도가 혼재돼 있기 때문입니다. 여기에 민간임대주택등기의 처리 여부도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 금전 인수 위험은 낮지만, 권리 원본과 실제 용도·시세를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 3,400만원
2	2026-07-28	유찰	9,380만원
3	2026-09-01	대기	6,566만원

부동산임의경매

금전 인수는 0원 — 그러나 민간임대주택등기와 ‘실제 시세’ 확인이 핵심인 메이플파크 701호

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대주택등기는 별도 확인

임차 관계 — 701호 관련 임차권

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (69장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고