부동산임의경매

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이고, 본건 904호 점유자 김세영의 전입은 2023.09.22로 그보다 늦어 자료상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 실거래 금액을 기준으로 한 시세 비교 근거가 없어 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.

감정가

99,000,000원

본건 감정평가액

최저가 / 실질취득

69,300,000원

인수 0원 기준 동일

매수인 인수

0원

배당 시나리오 기준

현재 회차 미배당

4,182,347,400원

채권 미배당 · 인수액과 별개

부산지방법원 2024타경51815. 양정동 메이플파크 9층 904호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 건물 내 근린생활시설(무인점포)·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 아파트형 주거물건으로 단순화해 볼 사건은 아닙니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 말소기준권리는 2020.10.16 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다.

같은 날 동래농업협동조합 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 설정되어 있고, 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 2024.02.07 남부산농업협동조합이 임의경매를 개시했고, 2024.03.28 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 배당 계산상 채권 미배당은 매우 크지만, 미배당 채권과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 9층904호 (양정동,메이플파크)
사건 용도	근린시설
감정 이용상태	건물 내 근린생활시설(무인점포) · 주거용 오피스텔 · 다세대 주택 혼재
소유자	김세중
감정가 / 최저가	99,000,000원 / 69,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

권리분석의 기준점은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당입니다. 등기자료상 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류는 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 동래농업협동조합 근저당 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

⚠️ 민간임대주택등기는 별도 확인 포인트 2022.12.09 민간임대주택등기가 있고, 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 금전적 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 이 등기의 말소 및 임대의무 관련 지위는 입찰 전 원문 기준으로 별도 확인할 필요가 있습니다.

② 본건 904호 임차인 — 대항력 없음, 보증금·확정일자는 확인 필요

현황조사에는 메이플파크의 여러 호실 점유관계가 함께 확인되지만, 본건 904호에 직접 연결되는 점유자는 김세영입니다. 김세영의 전입일은 2023.09.22로 말소기준일 2020.10.16보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.

점유자	점유부분	전입일	보증금	확정일자	배당요구	권리 판단
김세영	9층904호(양정동,메이플파크)	2023.09.22	미상	미상	확인 안 됨	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

✅ 대항력 기준은 명확 김세영의 전입일 2023.09.22는 말소기준 2020.10.16 이후입니다. 제공 자료에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 판단되어 있어, 보증금이 확인되지 않는다는 이유만으로 대항력 있는 임차인으로 확대 해석할 사안은 아닙니다.

⚠️ 우선변제와 점유·명도는 별도 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 관련 세부 계산은 확정할 수 없습니다. 또한 대항력이 없다는 것은 보증금 승계를 의미하지 않는다는 뜻이지, 실제 점유 인도 절차까지 자동으로 사라진다는 뜻은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 69,300,000원으로 감정가 99,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 금액을 이용한 가격 비교치가 확인되지 않습니다. 따라서 유찰률만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

메이플파크 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 본건은 현재 1회 유찰 상태입니다. 이 수치는 경매 진행 특성을 참고하는 보조지표일 뿐, 69,300,000원이 실제 시장가보다 낮다는 근거는 아닙니다. 이 사건의 실질취득액은 매수인 인수 0원을 전제로 69,300,000원이므로, 가격 판단도 이 금액을 실제 거래 가능한 시장가와 대조한 뒤 해야 합니다.

⛔ 감정가 대비 할인율과 시세 할인율은 다르다 현재 회차가 감정가 70%라는 사실은 법원 최저가 산식일 뿐입니다. 최근 거래가격과 비교할 근거 없이 “30% 할인” 또는 “시세보다 저렴”하다고 결론 내리는 것은 금물입니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정)	-	1,647,400원
2. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	67,652,600원
3. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
4. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 집행비용 1,647,400원을 제외한 67,652,600원이 남부산농업협동조합에 배당되는 것으로 계산됩니다. 총 채권액 4,250,000,000원 중 채권자 배당액은 67,652,600원, 미배당은 4,182,347,400원입니다. 두 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으며, 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

회차 시나리오	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%)	69,300,000원	67,652,600원	4,182,347,400원	0원
2회 유찰 시 (감정가 49%)	48,510,000원	47,236,820원	4,202,763,180원	0원
3회 유찰 시 (감정가 34%)	33,957,000원	32,945,774원	4,217,054,226원	0원

매각대금 배분 (현재 69,300,000원)

매각대금 대부분이 말소기준 근저당권자인 남부산농업협동조합에 배당되는 구조입니다.

회차별 채권 미배당

유찰로 매각가가 낮아질수록 채권 미배당은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 금전 인수 관점 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 904호 김세영도 말소기준 이후 전입으로 자료상 대항력이 없습니다.

⛔ 미배당 4,182,347,400원을 인수액으로 오해하면 안 된다 현재 회차의 대규모 미배당은 선순위 공동담보 근저당 채권이 매각대금을 크게 초과하기 때문에 발생합니다. 제공된 배당 계산상 이 채권 잔액은 매수인에게 승계되는 보증금이나 인수채무로 산정되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위에는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며, 급·배수·위생·CCTV·승강기·공동현관기·주차·가스보일러 난방설비가 기재되어 있습니다.
용도. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 혼재합니다. 본 사건 분류는 근린시설이므로 해당 호실의 실제 현황과 공부상 용도를 직접 맞춰볼 필요가 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
도로. 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 토지는 인접토지와 등고평탄하게 이용 중입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

904호 임대차 원문 확인. 김세영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 임대차 조건과 실제 점유상태를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 대조해야 합니다.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 문구가 있으므로, 매각 후 말소 및 지위와 관련한 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
공동담보 구조 확인. 남부산농업협동조합 2,400,000,000원, 동래농업협동조합 1,800,000,000원 근저당 모두 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 채권총액과 본건 가치의 단순 비교는 피해야 합니다.
시세 별도 검증. 최저가 69,300,000원은 감정가의 70%이지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 금액 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마십시오.
혼합용도 확인. 건물 내 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재하므로 본건 904호의 실제 이용상태와 사건상 근린시설 분류를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
점유 인도. 대항력 없는 점유자라도 실제 인도 과정은 별도입니다. 점유 현황과 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 판단이다

이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 904호 김세영의 전입은 2023.09.22로 뒤에 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금을 추가로 떠안는 구조로 볼 근거는 없습니다.

하지만 여기서 곧바로 “안전하고 싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 보증금·확정일자 미상, 2022.12.09 민간임대주택등기, 근린시설로 분류된 본건과 건물 내 혼합 이용상태는 추가 확인 대상입니다. 더구나 현재 최저가 69,300,000원이 감정가의 70%라는 것 외에 최근 실거래 금액을 통한 가격 검증 근거가 없습니다. 결론은 금전 인수는 0원으로 명확하지만, 가격과 이용상태·임대차 원문은 별도로 확인해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	9,900만원
2	2026-09-01	대기	6,930만원

부동산임의경매

인수액은 0원, 그러나 904호 임대차와 민간임대주택등기는 끝까지 확인해야 한다 — 메이플파크 904호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

② 본건 904호 임차인 — 대항력 없음, 보증금·확정일자는 확인 필요

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 판단이다

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