부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 7층 703호입니다. 사건상 용도표시는 근린시설이고, 감정 이용상태에는 이 건물 내 호실이 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택으로 혼재하는 것으로 기재돼 있습니다. 소유자는 김세중이며, 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이 근저당의 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2020-335호가 붙어 있어, 본건 703호 감정가 86,000,000원과 단순 일대일 비교할 금액은 아닙니다.
핵심은 후순위 임차권입니다. 김동현은 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 모두 2020.10.23, 점유개시일이 2020.10.30이고 보증금은 80,000,000원입니다. 말소기준 2020.10.16보다 뒤에 전입했으므로 대항력이 없고, 2024.04.11 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 7층703호 (양정동,메이플파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건물 내 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택 혼재 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 인수 0원
2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 동래농업협동조합 근저당, 2024.02.07 임의경매개시결정, 2024.03.28 부산신용보증재단 가압류, 2024.04.11 김동현 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2022.12.09 기재된 민간임대주택등기는 등기상 존재하므로 입찰 전 말소 여부와 관련 행정절차를 원본에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.23 / 2020.10.23 | 80,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
현황조사에는 메이플파크의 다른 호실 점유자들도 함께 기재돼 있으나, 해당 호실들은 703호가 아니므로 본건 703호의 매수인 인수액에는 합산하지 않았습니다.
② 가격 검증 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 42,140,000원으로 감정가 86,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 동일 대상과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않고, 거래 비교 기준 면적 18.53㎡도 대상 면적과 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 따라서 49%라는 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 평가하는 것은 금물입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 | 49% | 42,140,000원 | 40,981,480원 | 4,209,018,520원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 29,497,999원 | 28,567,035원 | 4,221,432,965원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 20,648,599원 | 19,876,924원 | 4,230,123,076원 |
세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 기준 실질취득액은 현재 회차에서는 42,140,000원, 3회 유찰 시 29,497,999원, 4회 유찰 시 20,648,599원으로 매각가와 동일합니다. 다만 이 수치를 실거래 시세와 비교할 근거가 없으므로, 유찰이 더 진행된다고 해서 자동으로 ‘가격 메리트가 커진다’고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,158,520원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
42,140,000원 매각가 가정에서는 집행비용 1,158,520원을 제외한 40,981,480원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 나머지 후순위 채권자와 소유자 배당은 0원입니다. 총 미배당액은 4,209,018,520원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근. 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물로, 급·배수설비, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 혼재하는 것으로 기재돼 있습니다. 사건상 본건 용도표시는 근린시설입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역. 공시지가는 4,331,000원/㎡이고, 토지면적은 222.8㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 703호 실제 이용상태 확인. 사건 용도표시는 근린시설이나 건물 전체의 이용상태가 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택으로 섞여 있으므로 703호 현황을 원본에서 확인하세요.
- 김동현 임차권 원본 대조. 전입 2020.10.23, 확정일자 2020.10.23, 점유개시 2020.10.30, 보증금 80,000,000원, 임차권등기 2024.04.11이라는 날짜를 등기부·명세서와 다시 맞춰 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소와 관련 행정절차를 확인하세요.
- 감정가 49% 착시 경계. 현재 최저가 42,140,000원은 감정가의 49%지만, 직접 비교할 실거래 금액이 없어 시세 할인율로 환산할 수 없습니다.
- 공동담보 구조 확인. 남부산농업협동조합 2,400,000,000원, 동래농업협동조합 1,800,000,000원 근저당은 공동담보가 연결돼 있으므로 채권최고액을 703호 자체 채무액으로 단순 해석하지 마세요.
- 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.09.01입니다. 입찰 판단 전 실제 진행· 변경·매각 여부를 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 검증이 먼저”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 김동현의 전입·확정일자는 2020.10.23입니다. 따라서 보증금 80,000,000원의 임차권은 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가 42,140,000원을 기준으로 실질취득 역시 42,140,000원으로 계산됩니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 건물은 여러 이용형태가 섞여 있으며 사건상 용도도 근린시설입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 큰 인수 함정은 없지만, 49% 할인만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 사건”으로 보는 것이 적절합니다. 권리는 통과, 가격·용도 확인은 필수. 이 두 가지를 분리해서 판단해야 합니다.
