부동산임의경매

💰 41,650,000원 📉 감정가 49% 🔁 2회 유찰 🛡️ 인수 0원

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이고, 403호 임차권자 강은서의 전입·확정일자는 2022.10.28로 그보다 늦습니다. 따라서 보증금이 80,000,000원으로 최저가보다 크더라도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 사건상 용도는 근린시설인데 403호 임차권등기에는 주거로 기재되어 있어, 가격보다 먼저 실제 이용상태와 용도 적합성을 확인해야 합니다.

감정가

85,000,000원

사건 감정가

최저가 / 실질취득

41,650,000원

인수 0원 기준 동일

매수인 인수

0원

대항력 임차인 없음

핵심지표

49%

감정가 대비 · 2회 유찰

부산지방법원 2024타경51815. 양정동 메이플파크 4층 403호입니다. 소유자 김세중은 2020.04.06 매매를 원인으로 2020.10.16 소유권이전 등기를 마쳤고, 같은 날 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 이후 동래농업협동조합 근저당권, 경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류, 강은서의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.

가장 눈에 띄는 숫자는 강은서의 임차보증금 80,000,000원입니다. 현재 최저매각가 41,650,000원보다 크지만, 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 보증금을 떠안는 대항력 인수형이 아닙니다. 전입일자가 2022.10.28로 말소기준일 2020.10.16보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 4층403호 (양정동,메이플파크)
물건종류 / 이용	근린시설 · 메이플파크 집합건물 · 감정평가상 건물 내 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택 혼재
소유자	김세중 (2020.04.06 매매, 2020.10.16 소유권이전 등기)
감정가 / 최저가	85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 보증금 8천만원이어도 매수인 인수는 0원

403호에 직접 특정된 임차권자는 강은서 1명입니다. 임대차계약일자는 2022.10.26, 전입일자와 확정일자는 모두 2022.10.28, 점유개시일자는 2022.11.14이고 임차보증금은 80,000,000원입니다. 2024.04.19 배당요구가 접수됐으며, 같은 날 등기된 주택임차권도 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.

임차인	점유부분	보증금	전입 / 확정	대항력	우선변제·배당	승계
강은서	건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기)	80,000,000원	2022.10.28 / 2022.10.28	대항력 없음 말소기준 2020.10.16 이후 전입	후순위 배당요구 2024.04.19 · 현 배당가정상 선순위 근저당에서 대금 소진	승계 없음

✅ 보증금이 최저가보다 큰데도 인수 0원인 이유 대항력 인수형에서는 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있지만, 강은서는 말소기준일 이후 전입이라 그 규칙이 적용되지 않습니다. 이 사건의 권리분석상 실질취득액은 41,650,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 갑구에는 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 본 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 등기 상태와 실제 이용관계는 입찰 전에 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 면적의 실거래 금액이 확인되지 않는 상태에서는 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 특히 본건은 사건상 용도가 근린시설이고, 403호 임차권등기에는 주거로 적혀 있어 일반 주거상품과 같은 기준으로 가격을 단순 비교하기도 어렵습니다.

회차 시나리오	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰	41,650,000원	40,500,300원	4,209,499,700원	0원
3회 유찰 시	29,155,000원	28,230,210원	4,221,769,790원	0원
4회 유찰 시	20,408,500원	19,641,147원	4,230,358,853원	0원

메이플파크 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회이고 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 감정가 대비 할인만 보면 숫자는 크게 낮아졌지만, 실제 매매가격과의 비교 없이 할인율 자체를 투자수익성으로 해석해서는 안 됩니다.

⛔ ‘감정가의 절반’이라는 숫자만 보고 입찰하면 안 되는 이유 권리 인수는 0원이지만, 근린시설 사건이라는 용도와 403호 주거 임차권등기 사이의 이용상태 차이를 먼저 확인해야 합니다. 실거래 기준 가격 검증이 되지 않은 상태에서는 41,650,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지 결론 내릴 근거가 충분하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,149,700원
2. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	40,500,300원
3. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
4. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 남부산농업협동조합 근저당 배당에 투입되고, 후순위 채권에 돌아갈 잔여는 없습니다. 채권 총액 4,250,000,000원 중 채권자 배당은 40,500,300원, 미배당은 4,209,499,700원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (41,650,000원)

회차별 미배당

실거래 금액과의 직접 비교 대신, 제공된 회차별 시나리오의 미배당 규모를 표시합니다. 유찰이 이어져도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후의 근저당·가압류·임차권은 매각으로 소멸하고, 403호 임차권자도 대항력이 없습니다. 권리분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다.

⚠️ 가격·용도 관점 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지해야 합니다. 사건 용도인 근린시설과 임차권등기에 적힌 주거 이용 사이의 실제 현황 확인이 가격 판단보다 우선합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물이며, 급·배수·위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
용도. 감정평가상 건물 내부에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 혼재합니다. 본 사건 용도는 근린시설인 반면 403호 임차권등기에는 주거로 기재돼 있습니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
환금성. 메이플파크 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회이고 본건은 2회 유찰 상태입니다. 실거래 가격을 확인하기 전까지는 감정가 할인율만으로 환금성이나 가격 우위를 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

403호 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 임차권등기는 주거입니다. 현장과 관련 원본 서류에서 실제 이용형태를 반드시 대조해야 합니다.
강은서 임차권 재확인. 보증금 80,000,000원이나 전입일 2022.10.28로 말소기준일 2020.10.16보다 늦어 대항력은 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태를 등기부와 관련 서류에서 대조하세요.
‘감정가 49%’만으로 가격판단 금지. 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않으므로 41,650,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
후순위 채권 미배당과 인수는 별개. 현재 시나리오의 미배당액은 4,209,499,700원이지만, 배당되지 않은 후순위 채권이 그대로 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 본 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·용도를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “보증금보다 싼 낙찰가”가 곧 인수형은 아니다

이 사건에서 가장 중요한 오해는 80,000,000원 보증금과 41,650,000원 최저가만 나란히 보고 “차액을 매수인이 떠안는다”고 판단하는 것입니다. 강은서의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다.

다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않고, 사건상 용도는 근린시설인데 403호 임차권등기에는 주거로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 용도와 시장가격을 확인한 뒤 그 가격을 감당할 수 있느냐입니다. 결론은 권리 인수 0원, 가격 매력은 보류, 용도 확인은 필수입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	8,500만원
2	2026-07-28	유찰	5,950만원
3	2026-09-01	대기	4,165만원

부동산임의경매

인수는 0원, 그러나 ‘용도·점유 일치 여부’가 핵심 — 부산 메이플파크 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 8천만원이어도 매수인 인수는 0원

② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “보증금보다 싼 낙찰가”가 곧 인수형은 아니다

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