부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 7층 702호 근린시설입니다. 소유자는 김세중이고, 말소기준권리는 2020.10.16. 접수된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다. 같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 설정돼 있고, 이후 임의경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조로, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
702호에는 김서정 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금은 80,000,000원으로 현재 최저가 42,140,000원보다 크지만, 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.12.19.로 말소기준권리인 2020.10.16.보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 최저가보다 크니 낙찰자가 보증금 차액을 인수하는’ 대항력 인수형이 아닙니다. 자료상 김서정의 대항력은 없음으로 판정되어 있고, 현재 회차의 실질취득비용은 최저가와 같은 42,140,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 7층702호 (양정동, 메이플파크) |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 14층 · 메이플파크 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 동래농업협동조합 근저당, 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단 가압류, 2024.07.19. 김서정 임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 김서정의 전입신고 역시 2022.12.19.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 702호 임차관계 — 보증금 8,000만원이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서정 | 건물 전유부분 전부 | 80,000,000원 | 2022.12.19 / 2022.12.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김서정은 2024.07.19. 임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 다만 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 늦기 때문에 자료상 대항력은 없습니다. 보증금 자체는 80,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 대항력 없는 임차보증금이므로 낙찰가에 보증금 차액을 더해 실질취득비용을 계산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’은 아직 판단 불가
현재 최저매각가는 42,140,000원으로 감정가 86,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 대상 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
메이플파크 관련 자료에는 총 19세대, 2020.09.24. 사용승인, 경매물건 평균 유찰 1.9회가 기록돼 있습니다. 이 사건은 이미 2회 유찰 상태입니다. 다만 근린시설은 주거용 아파트처럼 표준화된 동일평형 실거래 비교가 쉽지 않으므로, 임대수익과 실제 근린시설 거래가격을 별도로 대조한 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,250,000,000원에 비해 매각가가 작아 미배당이 크게 발생합니다. 현재 회차 채권자 배당액은 40,981,480원, 미배당액은 4,209,018,520원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자 측 문제이며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 양정역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물로, 급·배수·위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 혼합용도. 감정 이용상태에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 확인됩니다. 건물 전체가 단일 주거용으로 구성된 구조는 아닙니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 현재 최저가 42,140,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 유사 근린시설 실거래·매물·임대료를 확인하세요.
- 702호 임차권 원본 대조. 김서정 보증금 80,000,000원, 전입·확정일자 2022.12.19., 임차권등기 2024.07.19. 및 대항력 없음 판단을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 효력을 갖는지 원본 서류에서 확인하세요.
- 근린시설 현황 확인. 실제 이용상태, 영업 가능성, 공실 여부, 관리비 및 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 29,497,999원, 4회 유찰 시 20,648,599원 시나리오가 제시돼 있으나, 가격이 더 낮아져도 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 702호 김서정의 전입·확정일자와 임차권등기는 그 뒤입니다. 따라서 보증금 80,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 인수형이 아니며 매수인 인수는 0원입니다.
둘째, 감정가 86,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 42,140,000원까지 내려왔지만, 근린시설의 실제 시세를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “49%까지 떨어졌다”는 사실은 입찰 검토의 출발점일 뿐, 싸다는 결론은 아닙니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격은 현장 임대수익과 유사 근린시설 거래가를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
