부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당입니다. 1101호 김도영의 임차보증금은 130,000,000원이지만 전입일이 2020.11.10으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 분석됩니다. 다만 실거래 금액 비교가 없어 9,520만원의 가격 메리트는 시세로 확인할 수 없습니다.

🔑 인수 0원 🏷 95,200,000원 📉 1회 유찰 🏠 보증금 130,000,000원

감정가 / 최저가

136,000,000원

최저 95,200,000원 · 1회 유찰

실질취득

95,200,000원

매수인 인수 0원

매수인 인수

0원

김도영 대항력 없음

핵심지표

감정가 70%

실거래 가격 비교는 확인 필요

부산지방법원 2024타경51815. 양정동 메이플파크 11층 1101호 다세대입니다. 감정가 136,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 95,200,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2020.10.16 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원도 설정돼 있고, 이후 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류, 김도영 임차권등기가 이어집니다.

1101호의 핵심은 김도영 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020.10.26, 전입·점유개시는 2020.11.10, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 보증금 자체는 현재 최저가보다 크지만, 전입이 말소기준권리인 2020.10.16 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형이 아니며, 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 11층1101호 (양정동,메이플파크)
물건종류	다세대 · 감정평가 이용상태상 다세대 주택
소유자	김세중
감정가 / 최저가	136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰)
청구액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
등기 발급	2026.08.11 · 부산지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당입니다. 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류, 김도영의 주택임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 특히 김도영은 2020.11.10 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력 없음으로 조사됐습니다. 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

⚠️ 민간임대주택 등기 확인 갑구에는 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기이므로 입찰 전 매각물건명세서와 최신 등기사항을 대조해 매각 후 처리관계를 확인하는 것이 좋습니다.

② 1101호 임차관계 — 보증금 1.3억이지만 대항력 없음

임차인	점유부분	전입 / 점유	확정일자	보증금	권리판정
김도영	건물 전유부분의 전부	2020.11.10	2020.10.26	130,000,000원	대항력 없음 배당요구 2024.03.15 승계 없음

김도영의 임대차계약일은 2020.10.26, 확정일자도 2020.10.26이며 전입과 점유개시는 2020.11.10입니다. 말소기준인 2020.10.16보다 전입이 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 최저가 95,200,000원보다 보증금 130,000,000원이 크다는 이유만으로 실질취득가를 1.3억원으로 계산해서는 안 됩니다. 이 사건의 매수인 실질취득은 95,200,000원 + 인수 0원 = 95,200,000원입니다.

✅ 인수금액 결론 김도영은 실제 1101호 임차권자로 확인되지만 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. 보증기관 승계·대위신고도 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 검증은 별개

감정가는 136,000,000원, 현재 최저매각가는 95,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자상 할인폭은 생겼지만, 이 물건과 직접 비교할 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다.

⚠️ 단지 경매 이력 메이플파크 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 물건은 1회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 데이터상 매각가 시나리오는 66,639,999원, 46,647,999원으로 내려갑니다. 다만 가격 메리트 여부는 실제 동일·유사 면적 거래가격과 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,113,600원
2. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	93,086,400원
3. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
4. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권 합계 4,250,000,000원 중 예상 배당은 93,086,400원이며, 미배당액은 4,156,913,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 95,200,000원)

회차별 채권 미배당액

추가 유찰로 매각대금이 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

✅ 권리 관점 1101호 임차권은 보증금이 크지만 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인에게 승계되지 않습니다. 근저당·경매개시결정·가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조여서 핵심 인수금액은 0원입니다.

⛔ 가격 관점 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 비교할 실거래 금액 없이 감정가 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하면 안 됩니다. 단지 평균 유찰 횟수가 1.9회라는 점과 실제 유사 면적 거래가격을 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
용도. 감정평가상 건물에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택이 혼재하며 대상 사건의 용도는 다세대입니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
하자 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1101호 임차권 확인. 김도영 보증금 130,000,000원, 전입 2020.11.10, 확정일자 2020.10.26이라는 핵심 날짜를 최신 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
인수와 보증금을 혼동하지 말 것. 보증금이 최저가보다 크더라도 대항력이 없으므로 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
민간임대주택등기. 2022.12.09 등기의 매각 후 처리와 관련 규제를 최신 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
가격 검증. 감정가 136,000,000원 대비 95,200,000원으로 낮아졌지만, 실제 유사 면적 실거래가를 확인하기 전에는 시세 대비 할인으로 단정하지 마세요.
배당구조. 현재 가정에서는 남부산농업협동조합에도 4,156,913,600원의 전체 채권 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “큰 보증금 ≠ 매수인 인수”

이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 130,000,000원입니다. 현재 최저가 95,200,000원보다 크기 때문에 언뜻 보면 보증금을 떠안을 것처럼 보이지만, 권리의 선후는 금액이 아니라 날짜가 결정합니다. 말소기준 근저당은 2020.10.16, 김도영의 전입·점유개시는 2020.11.10입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다.

권리 쪽 핵심은 비교적 명확하지만 가격은 별도입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격은 실거래 검증 후 결정. 이것이 부산지방법원 2024타경51815의 핵심입니다.

부동산임의경매

1회 유찰 9,520만원 — 1.3억 임차권은 있지만 대항력은 없다

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

② 1101호 임차관계 — 보증금 1.3억이지만 대항력 없음

③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 검증은 별개

④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “큰 보증금 ≠ 매수인 인수”

사건 개요

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현장 사진 (69장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 3,600만원
2	2026-09-01	대기	9,520만원