부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 11층 1104호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 핵심 말소기준권리는 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원도 설정되어 있고, 이후 2024년 임의경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류, 2025년 차지민 임차권등기가 이어졌습니다.
눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 차지민의 임차보증금 80,000,000원입니다. 현재 최저가 50,960,000원보다 큰 금액이라 겉으로는 ‘보증금 인수형’처럼 보일 수 있습니다. 그러나 본건에서는 대항력 판정이 없음으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 산정합니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 실질취득가를 80,000,000원으로 올려 잡아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 11층1104호 (양정동,메이플파크) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 메이플파크 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 경매 신청채권 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 임차권은 인수되지 않는다
말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 차지민은 임대차계약일 2023.03.01, 확정일자 2023.03.02, 점유개시 2023.03.15, 주민등록일 2023.03.16로 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기된 임차권 역시 2025.02.27 접수된 후순위 권리로, 제공된 권리판단에서는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차지민 | 건물 전유부분 전부 | 80,000,000원 | 2023.03.16 / 2023.03.02 | 2025.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 50,960,000원으로 감정가 104,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이 반영된 가격입니다. 하지만 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 메이플파크 관련 자료에는 최근 매각일 2026.07.28이 확인되지만 거래금액은 없고, 제시된 전용면적 표본 21.29㎡도 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가보다 51% 낮다”에서 멈춰야 합니다. 감정가는 시세 그 자체가 아니므로, 실거래 금액이나 현재 매물 호가 없이 “시세보다 저렴하다”, “반값이라 메리트가 크다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 메이플파크 경매자료의 평균 유찰횟수는 1.9회이고 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,317,280원을 제외한 49,642,720원이 남부산농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 4,250,000,000원 대비 미배당은 4,200,357,280원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에서 반영되지 않은 것으로 기재되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 사건상 용도는 다세대이며, 건물에는 주거용 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 함께 구성되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 승강기·CCTV·공동현관기·주차설비·가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 핵심 확인. 차지민의 임차보증금 80,000,000원은 최저가보다 크지만 전입일 2023.03.16이 말소기준 2020.10.16보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차 최저가 50,960,000원과 매수인 인수 0원을 기준으로 실질취득은 50,960,000원입니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 본건과 면적·용도가 맞는 실거래 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기된 민간임대주택 관련 기재사항의 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 4,200,357,280원은 크지만 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구·임차권등기 내용을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금이 낙찰가보다 크다”만 보고 인수형으로 오해하면 안 된다
이 사건의 핵심은 숫자의 크기보다 순위입니다. 차지민의 보증금은 80,000,000원으로 현재 최저가 50,960,000원보다 크지만, 전입과 임차권등기 모두 2020.10.16 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판단과 배당 시뮬레이션은 일관되게 매수인 인수를 0원으로 봅니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 본건과 직접 비교할 실거래 금액이 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 측면에서는 인수 부담이 낮지만, 가격 측면에서는 추가 검증이 필요한 다세대 경매로 보는 것이 가장 데이터에 충실한 결론입니다.
