부동산임의경매

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 뒤에 붙은 경매개시결정·가압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.

감정가 / 최저가

85,000,000원

최저 41,650,000원 · 2회 유찰

현재 최저가율

49%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

시세 확인 필요

직접 비교 실거래 금액 없음

부산지방법원 2024타경51815. 양정동 메이플파크 4층 402호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정가는 85,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,650,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 공동담보목록 제2020-335호에 포함된 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당으로, 본건 한 호실의 개별 채무액과 동일한 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 설정되어 있고, 2024.02.07. 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.01.13. 등기된 이성아의 주택임차권 역시 말소기준권리 뒤에 성립한 권리입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 4층402호 (양정동,메이플파크)
용도	근린시설
소유자	김세중
감정가 / 최저가	85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
등기 발급	2026.08.11 · 부산지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류는 모두 그 뒤에 접수됐고 매각으로 소멸합니다. 이성아의 임차권등기도 2025.01.13. 접수된 후순위 권리입니다. 임차권의 임대차계약일은 2020.10.29., 확정일자는 2020.10.30., 점유개시일은 2020.11.13., 주민등록일자는 2020.11.16.로, 말소기준일 2020.10.16.보다 모두 뒤입니다.

✅ 매수인 인수 구조 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이성아의 80,000,000원 임차보증금도 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있으며, 등기된 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차관계 — 본건과 연결된 임차권 확인

임차인	점유 / 용도	보증금	전입·점유	대항력	우선변제	승계
이성아	건물전부 · 주거(임차권등기)	80,000,000원	전입 2020.11.16 · 점유 2020.11.13 · 확정 2020.10.30	없음	배당요구 2025.01.13	없음

현황조사에는 메이플파크 내 여러 호실의 점유자·임차인이 함께 확인되어 있으므로, 402호 입찰 판단에서는 본건 호실과 다른 호실의 임차관계를 섞어 보지 않는 것이 중요합니다. 본건 등기부상 직접 확인되는 임차권자는 이성아이며, 보증금 80,000,000원입니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 29,155,000원(감정가 34.3%), 그 다음은 20,408,500원(감정가 24.01%)입니다. 다만 본건과 직접 대응되는 실거래 가격 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

⚠️ 할인율과 시세는 다른 숫자 메이플파크 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회이고 본건은 이미 2회 유찰되었습니다. 그러나 동일 면적·동일 용도 실거래 금액이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 49%라는 비율 자체를 가격 메리트로 가점하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,149,700원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	40,500,300원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 집행비용 1,149,700원을 제외한 40,500,300원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 동래농업협동조합·부산신용보증재단에는 배당 재원이 남지 않는 계산입니다. 채권총액 4,250,000,000원 중 미배당액은 4,209,499,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 41,650,000원)

회차별 미배당액

실거래 비교값이 없어 현재·3회·4회 유찰 시나리오의 미배당액을 표시했습니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 경매개시결정·가압류·임차권은 소멸형이고, 현재 계산상 매수인 인수액 0원입니다. 권리 자체는 비교적 명확합니다.

⛔ 가격·용도 관점 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 본건과 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 또한 사건상 용도가 근린시설이므로 주거용 호실과 같은 방식으로 시세·환금성을 평가하면 안 됩니다. 2회 유찰이라는 시장 반응까지 포함해 가격은 보수적으로 검증해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며, 외벽은 스톤코트 및 현무암, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샤시 이중창 구조입니다.
설비. 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

용도 재확인. 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태에는 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 존재하므로 402호의 현황 용도를 원본 감정평가서와 현장에서 재확인해야 합니다.
임차권 원본 대조. 이성아의 임차보증금은 80,000,000원이고 임차권등기가 존재합니다. 말소기준 이후라 대항력 없음·매각소멸로 정리되지만 매각물건명세서의 인수 문구를 최종 대조해야 합니다.
다른 호실 임차인과 구분. 현황조사에는 메이플파크 다른 호실의 임차인이 다수 포함되어 있습니다. 입찰 대상 402호의 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
공동담보 주의. 남부산농업협동조합 2,400,000,000원, 동래농업협동조합 1,800,000,000원 근저당은 공동담보가 기재되어 있으므로 본건 한 호실 가치와 채권최고액을 단순 비교하지 마세요.
시세 직접 조사. 본건과 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율이 아닌 동일 용도·유사 면적의 실제 거래·임대수익으로 입찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘49%’만 보고 들어갈 물건은 아니다

권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 경매개시결정·가압류·이성아 임차권은 매각으로 소멸합니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 판단 난도는 권리보다 가격과 용도에 있습니다. 2회 유찰로 41,650,000원까지 내려왔어도, 동일 조건의 실거래 금액이 없어 ‘감정가의 49%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 근린시설이라는 사건상 용도와 실제 현황을 확인한 뒤 입찰가를 잡아야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	8,500만원
2	2026-07-28	유찰	5,950만원
3	2026-09-01	대기	4,165만원

부동산임의경매

권리는 소멸형·인수 0원, 2회 유찰 49%지만 시세 근거가 없다 — 부산 메이플파크 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸

② 임차관계 — 본건과 연결된 임차권 확인

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘49%’만 보고 들어갈 물건은 아니다

사건 개요

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