부산지방법원 2024타경51815. 양정동 메이플파크 5층 502호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가의 건물 이용상태에는 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 기재되어 있고, 건물은 철근콘크리트조 지상 14층입니다. 본건 등기에는 2020.10.16. 김세중 소유권이전과 같은 날 남부산농업협동조합·동래농업협동조합의 근저당이 설정되어 있습니다. 선언된 말소기준은 남부산농업협동조합 근저당이며, 이후 경매개시결정·부산신용보증재단 가압류·박진혁 임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 두 차례 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 본건과 맞는 동일 면적의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다. 특히 사건상 용도가 근린시설인 반면 박진혁 임차권에는 “주거 (임차권등기)”가 기재되어 있어, 실제 이용상태와 권리서류를 입찰 전에 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 5층502호 (양정동,메이플파크) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 · 5층 502호 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.08.11 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 채권액은 크지만 매수인 인수와는 별개
말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당도 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정되어 있으며, 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이후 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2024.05.02. 박진혁의 주택임차권 80,000,000원 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 502호 관련 임차권자 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진혁 | 건물 전유부분의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.11.16 | 2020.10.27 | 80,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
박진혁은 임대차계약일 2020.10.27., 주민등록 및 점유개시일 2020.11.16., 확정일자 2020.10.27., 보증금 80,000,000원으로 등기되어 있습니다. 말소기준일 2020.10.16.보다 전입이 늦어 대항력 없음으로 정리되며, 2024.05.02. 배당요구 사실이 확인됩니다. 등기된 임차권 자체도 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 85,000,000원이고 현재 최저매각가는 41,650,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 29,155,000원(감정가의 34%), 4회 유찰 시 20,408,500원(감정가의 24%)으로 제시되어 있습니다.
하지만 메이플파크의 본건 비교 면적과 일치하는 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 41,650,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 할인율은 커졌지만, 시세 검증 없이 감정가 대비 비율만 근거로 응찰가를 정하는 방식은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권총액은 4,250,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 40,500,300원, 미배당액은 4,209,499,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 4,209,499,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 4,221,769,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 4,230,358,853원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근이며 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물로, 급·배수설비·위생설비·CCTV·승강기·공동현관기·주차설비·가스보일러 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 222.8㎡, 공시지가 4,331,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 41,650,000원은 감정가의 49%지만 동일 조건의 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 502호 실제 용도 확인. 사건상 근린시설과 박진혁 임차권의 주거 표기가 함께 있으므로 현장 이용상태·건축물 관련 서류·감정평가 원문을 대조하세요.
- 박진혁 임차권 확인. 보증금 80,000,000원, 전입 2020.11.16., 확정일자 2020.10.27., 배당요구 2024.05.02.로 기재되어 있으며 말소기준보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 원문을 직접 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 남부산농업협동조합과 동래농업협동조합 근저당에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 배당과 관련한 원본 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 물건의 핵심은 큰 채권액과 매수인 인수액을 구분하는 것입니다. 채권총액은 4,250,000,000원이고 현재 회차 미배당액도 4,209,499,700원에 달하지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후의 경매개시·가압류·박진혁 임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 가격 평가는 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 85,000,000원에서 41,650,000원까지 내려와 숫자상 할인폭은 크지만, 이를 뒷받침할 동일 조건 실거래 비교값이 없습니다. 더구나 사건상 용도와 임차권의 이용 표기가 서로 다르게 나타납니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다.
