부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 9층 902호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정요항표상 이 건물은 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 구성된 형태입니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
그 뒤 같은 날 동래농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원이 설정됐고, 2024년 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류 50,000,000원, 조은정의 주택임차권 80,000,000원이 이어집니다. 데이터상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 9층902호 (양정동,메이플파크) |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설(무인점포) · 주거용 오피스텔 · 다세대주택 혼재 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 8,000만원이 있어도 인수는 0원
핵심은 임차권자 조은정의 전입 시점입니다. 말소기준권리는 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권이고, 조은정의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2020.11.18., 점유개시는 2020.11.19.입니다. 따라서 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차보증금은 80,000,000원으로 현재 최저가 44,100,000원보다 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 보증금 차액을 매수인이 떠안는 구조로 계산하지 않습니다.
② 본건 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 2020.11.18 / 2020.11.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조은정은 2024.04.01. 배당요구가 확인됩니다. 다만 우선변제 여부를 별도로 확정할 값은 없으므로 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명이며, 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 90,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 44,100,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 물건과 직접 비교할 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
메이플파크는 2020.09.24. 사용승인된 건물이고, 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.9회입니다. 이번 사건은 이미 2회 유찰됐다는 점은 확인할 수 있지만, 그것만으로 현재 가격에 시장 대비 메리트를 부여할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,193,800원을 제외한 42,906,200원이 남부산농업협동조합에 배당되고, 동래농업협동조합·부산신용보증재단에는 배당액이 남지 않습니다. 표에 반영된 채권 총액 4,250,000,000원 대비 미배당액은 4,207,093,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 민간임대주택등기 — 별도 확인 포인트
갑구에는 2022.12.09. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 적혀 있습니다.
이 표시는 말소기준인 2020.10.16.보다 뒤에 기재됐지만, 제공된 등기 내용만으로 매각 후 처리 상태를 단정하지 않습니다. 입찰 전 민간임대주택 등록 및 말소·승계 관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도 혼재. 감정요항표상 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 한 건물에 혼재합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 902호 용도 대조. 사건상 근린시설 표기와 임차권등기의 주거 표시가 함께 존재하므로 건축물대장·집합건물 등기·현황을 서로 대조해야 합니다.
- 임차권 확인. 조은정의 보증금은 80,000,000원이지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 배당요구 및 임차권등기 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 90,000,000원의 49%까지 낮아졌더라도 비교 실거래 금액 없이 ‘싸다’고 판단하지 말고 동일 용도·면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서는 남부산농업협동조합도 채권최고액을 전액 회수하지 못하고 총 미배당액이 4,207,093,800원에 이릅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 공부상 용도 및 이용상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 용도·가격 검증이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 90,000,000원에서 44,100,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서 중요한 조은정 임차권은 말소기준 뒤의 권리라 대항력도 없고 매수인 인수도 0원입니다. 보증금 80,000,000원이 최저가보다 크다고 해서 실질취득가를 80,000,000원으로 고정하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 비교 실거래 금액이 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 더구나 사건 용도는 근린시설인데 임차권등기에는 주거로 표시되고, 건물 전체에도 근린생활시설·오피스텔·다세대가 혼재합니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원, 가격·용도 검증은 보수적으로가 핵심 결론입니다.
