부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이고, 1304호 임차권자 하수민의 전입·점유·확정일자는 모두 2020.12.18로 그보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 가격 비교 근거가 제시되지 않은 만큼, 단순히 “반값이니 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

104,000,000원

최저 50,960,000원

실질취득

50,960,000원

현재 회차 · 인수 0원 반영

매수인 인수

0원

배당 시나리오 기준

핵심지표

49%

감정가 대비 · 2회 유찰

부산지방법원 2024타경51815. 부산 부산진구 양정동 메이플파크 13층 1304호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김세중이고, 2020.10.16 소유권이전과 같은 날 남부산농업협동조합·동래농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 말소기준권리는 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다. 이후 경매개시결정·부산신용보증재단 가압류와 1304호 하수민의 주택임차권은 모두 말소기준 뒤에 위치하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

권리만 보면 핵심은 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 104,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,960,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 실제 거래금액과 직접 비교할 가격 표본이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 피해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 13층1304호 (양정동, 메이플파크)
물건종류	집합건물(다세대) · 지상 14층 건물 내 13층 1304호
소유자	김세중
감정가 / 최저가	104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰)
신청채권액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수 0원

1304호 관련 임차인은 하수민 1명입니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2020.12.18이고, 말소기준권리인 2020.10.16 근저당보다 늦습니다. 임차보증금은 30,000,000원이며 2025.03.19 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 현재 자료에서는 대항력이 없는 것으로 정리돼 있고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인	점유부분	보증금	전입일	대항력	우선변제	승계
하수민	건물 전유부분 전부	30,000,000원	2020.12.18	대항력 없음	확인 필요	승계 없음

✅ 인수 판단 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하수민의 전입·점유·확정일자 모두 말소기준권리보다 늦고, 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

⚠️ 민간임대주택 등기 확인 갑구에는 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 다시 대조해 매각 후 처리 관계를 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’ 단정은 금물

현재 회차 최저매각가는 50,960,000원으로 감정가 104,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 35,672,000원, 4회 유찰 시에는 24,970,400원으로 제시돼 있습니다.

다만 감정가 대비 할인폭은 곧바로 시장가 대비 할인폭을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 다세대주택이고, 실제 거래가격과 현재 최저가를 직접 비교할 수 있는 금액 자료가 제시되지 않았으므로 가격 메리트는 별도 실거래 확인 후 판단하는 것이 안전합니다.

⚠️ 유찰 자체를 호재로 보지 말 것 메이플파크의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 할인율만 보고 접근하기보다 다세대주택의 환금성과 실제 거래 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,317,280원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	49,642,720원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 남부산농업협동조합 근저당에 배당되고, 총 채권액 4,250,000,000원 중 미배당액은 4,200,357,280원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 회차)

유찰 회차별 미배당액

현재 회차부터 4회 유찰 시까지 채권 미배당액이 큰 구조입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후의 임차권·경매개시결정·가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 권리관계 자체는 비교적 명료합니다.

⛔ 가격 관점 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 실거래 가격 확인 없이 감정가 할인율만 근거로 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
이용. 감정평가상 건물은 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택으로 구성돼 있으며, 본건 용도는 다세대입니다.
건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 승강기·CCTV·주차설비·가스보일러 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
도로. 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

1304호 임차권 재확인. 하수민의 보증금 30,000,000원, 전입·점유·확정일자 2020.12.18, 임차권등기 2025.03.19 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
가격 검증. 현재 최저가 50,960,000원이 감정가의 49%라고 해도 실제 거래가격보다 낮다는 의미는 아닙니다. 인근·동일 건물의 실제 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 싼 가격은 다른 문제”

이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 1304호 하수민의 전입·점유·확정일자는 2020.12.18로 뒤에 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 2회 유찰로 최저가가 50,960,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 실제 시장가보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 실거래 확인 전 보류. 이 사건은 그 두 판단을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 400만원
2	2026-07-28	유찰	7,280만원
3	2026-09-01	대기	5,096만원

부동산임의경매

권리는 소멸형, 가격은 시세 확인 전 보류 — 부산 메이플파크 1304호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수 0원

② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’ 단정은 금물

③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원과 싼 가격은 다른 문제”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (69장)

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