부동산임의경매

한 줄 평 최저가는 50,960,000원으로 감정가 104,000,000원의 49%까지 내려왔고, 예상 배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 본건 전유부분 전부에 임차권등기를 한 전예진의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 직접 비교할 실거래 금액이 없어 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 민간임대주택등기와 건물 내 용도 혼재도 입찰 전 원본 확인이 필요한 지점입니다.

감정가 / 최저가

104,000,000원

최저 50,960,000원 · 2회 유찰

시세 비교

확인 필요

직접 비교 실거래 금액 없음

매수인 인수

0원

예상배당 기준

핵심지표

49%

현재 최저가 ÷ 감정가

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 11층 1105호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 등기상 소유자는 김세중이고, 2020.10.16. 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권도 설정돼 있으며 두 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다.

본건 자체에서 가장 중요한 임차권은 전예진입니다. 임대차계약일자는 2020.11.23., 주민등록일자와 확정일자는 2020.11.24., 점유개시일자는 2020.11.30.이고 보증금은 80,000,000원입니다. 하지만 말소기준일인 2020.10.16.보다 모두 뒤에 있어 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 2024.09.05. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 11층1105호 (양정동,메이플파크)
용도	근린시설
건물	철근콘크리트조 · 지상 14층 · 메이플파크
소유자	김세중
감정가 / 최저가	104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸

말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류, 2024.09.05. 전예진의 80,000,000원 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

⚠️ 별도로 확인할 등기 — 민간임대주택등기 2022.12.09. 갑구에는 2020.07.13. 민간임대주택 등록을 원인으로 하는 민간임대주택등기가 있습니다. 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 입찰 전 이 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.

임차 현황 — 본건 1105호의 핵심 임차권

임차인	점유부분	전입	확정일자	보증금	대항력	승계
전예진	전유부분 전부 · 주거(임차권등기)	2020.11.24.	2020.11.24.	80,000,000원	대항력 없음	인수 0원

전예진의 주민등록일자는 2020.11.24.로 말소기준일 2020.10.16. 이후입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력이 없으며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 그 미회수분을 낙찰자가 이어받는 구조로 계산되지 않습니다. 예상배당의 매수인 인수액도 0원입니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류

현재 최저매각가는 50,960,000원으로 감정가 104,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 내려왔지만, 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아 이 수치만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 근거는 없습니다.

부동산 통계에 기록된 비교 면적은 21.97㎡이지만 본건과의 면적 매칭은 확인되지 않았고, 최근 거래금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정가 할인율보다 실제 사용가치와 개별 호실 시세 확인이 우선입니다.

⚠️ “49% = 반값”으로 읽으면 안 되는 이유 감정가 대비 비율은 경매 진행 회차를 보여줄 뿐 실제 시장가격과의 차이를 직접 증명하지 않습니다. 현재 가격이 50,960,000원까지 내려왔다는 사실과, 시세보다 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,317,280원
남부산농업협동조합 근저당	2,400,000,000원	49,642,720원
동래농업협동조합 근저당	1,800,000,000원	0원
부산신용보증재단 가압류	50,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

현재 회차 가정에서 총 채권액 4,250,000,000원 중 49,642,720원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 4,200,357,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 50,960,000원)

집행비용 1,317,280원 이후 남부산농업협동조합에 49,642,720원이 배당됩니다.

회차별 채권 미배당액

최저가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 4,200,357,280원 → 4,215,370,096원 → 4,225,879,067원으로 커집니다.

✅ 매수인 인수 관점 전예진 임차권은 말소기준권리 이후이고 대항력이 없는 것으로 판정돼 있으며, 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.

⛔ 가격 관점 감정가 104,000,000원에서 2회 유찰돼 50,960,000원까지 내려왔지만 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 낙찰 기회라고 단정하는 것은 금물입니다. 가격 판단은 1105호의 실제 용도·면적·임대수익·주변 개별 거래를 확인한 뒤 해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
건물. 철근콘크리트조 지상 14층이며 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 있습니다.
도로. 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
용도 확인. 감정요항에는 건물 내부가 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택으로 혼재해 이용되는 것으로 기재돼 있습니다. 본 사건의 용도 표시는 근린시설이므로 1105호의 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

전예진 임차권. 보증금 80,000,000원, 전입·확정일자 2020.11.24.로 말소기준일 2020.10.16.보다 늦습니다. 대항력 없음 및 인수 0원 판정을 원본 명세서와 다시 대조하세요.
민간임대주택등기. 2022.12.09. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 확인하세요.
용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정요항상 건물에는 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재합니다. 1105호의 실제 현황을 직접 확인하세요.
시세 확인. 감정가 대비 49%만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 동일 또는 유사 호실의 실제 거래·임대수익과 비교하세요.
공동담보. 남부산농업협동조합 2,400,000,000원, 동래농업협동조합 1,800,000,000원 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 본건에 귀속되는 실제 채권·배당관계를 원본에서 확인하세요.
배당 한계. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당액이 4,200,357,280원에 이르지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “49%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말이다

이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 비교적 선명합니다. 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 전예진의 80,000,000원 임차권은 그보다 늦어 대항력 없이 소멸하는 것으로 판정됐습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격 평가는 별개입니다. 104,000,000원의 감정가가 2회 유찰 뒤 50,960,000원, 즉 49%까지 내려왔어도 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없기 때문에 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 건물 내 용도 혼재까지 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 낙찰가가 낮아진 숫자보다 1105호의 실제 용도와 시세 확인이 먼저인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 400만원
2	2026-07-28	유찰	7,280만원
3	2026-09-01	대기	5,096만원

부동산임의경매

2회 유찰해 감정가의 49% — 인수는 0원이지만 ‘가격이 싸다’고 단정할 수는 없다

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸

임차 현황 — 본건 1105호의 핵심 임차권

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류

③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “49%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말이다

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