부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 2층 202호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 말소기준권리는 2020.10.16. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권도 설정돼 있고, 이후 임의경매개시결정·부산신용보증재단 가압류와 허지연의 주택임차권등기가 이어집니다. 매각에 따른 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
눈에 띄는 숫자는 감정가 84,000,000원이 2회 유찰되며 41,160,000원까지 낮아진 점입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 메이플파크는 감정평가상 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 있는 건물이며, 근린시설의 가격과 환금성을 주거용 호실의 숫자로 대신 판단하면 안 됩니다. 따라서 감정가의 49%라는 사실 자체는 시세 메리트의 증거가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 2층202호 (양정동, 메이플파크) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며, 같은 접수일에 동래농업협동조합의 1,800,000,000원 근저당도 존재합니다. 2024.02.07. 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 이후 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 설정됐습니다. 이들 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 202호 관련 허지연은 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허지연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 2022.08.12 / 2022.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
허지연은 2022.06.25. 임대차계약, 2022.07.01. 확정일자, 2022.08.12. 주민등록 및 점유개시, 보증금 80,000,000원으로 등기돼 있습니다. 그러나 전입일이 말소기준인 2020.10.16.보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 2024.10.10. 주택임차권등기가 이뤄졌지만 이 역시 말소기준권리보다 뒤이며, 자료상 매각으로 소멸합니다. 따라서 최저가 41,160,000원보다 보증금 80,000,000원이 크더라도 매수인이 그 차액을 떠안는 인수형 사건은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인과 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 28,812,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 20,168,400원(감정가 24%)입니다. 하지만 메이플파크의 비교 면적은 대상과 일치하는 것으로 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액도 가격 비교에 사용할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건에서 가장 중요한 가격 원칙은 단순합니다. “감정가 대비 49%”를 “시세 대비 49%”로 읽으면 안 됩니다. 실제 매매가격 또는 동일한 근린시설 호실의 임대수익 자료가 없는 상태에서 현재 최저가가 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 메이플파크 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.9회로, 현재 2회 유찰은 이미 그 수준을 넘어섰습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 4,250,000,000원 중 40,019,120원만 배당되고 4,209,980,880원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 건물에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 구성돼 있습니다. 본 경매물건의 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 도로. 약 8미터 내외 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 인접 토지와 등고평탄하게 이용 중입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허지연 임차권 재확인. 보증금 80,000,000원이나 2022.08.12. 전입으로 말소기준 2020.10.16.보다 늦습니다. 대항력 없음·인수 0원 구조가 최신 매각물건명세서에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 제한을 등기 원본·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- ‘49%’ 착시 경계. 현재가는 감정가의 49%지만 실거래 시세의 49%라는 의미는 아닙니다. 동일 용도의 실제 매매·임대사례 확인이 우선입니다.
- 유찰 흐름. 현재 2회 유찰이며, 시나리오상 3회 유찰 시 28,812,000원, 4회 유찰 시 20,168,400원입니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 미배당 4,209,980,880원은 매수인 부담이 아닙니다. 채권자 부족액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 이용상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 허지연의 전입은 2022.08.12.라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 따라서 보증금 80,000,000원이 최저가 41,160,000원보다 크다는 이유로 실질취득액이 80,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
반면 가격 평가는 조심해야 합니다. 감정가 84,000,000원에서 2회 유찰돼 41,160,000원까지 내려왔지만, 대상은 근린시설이고 실거래 비교 근거가 충분하지 않습니다. 현재 숫자만으로는 “권리상 인수 0원”까지는 확인할 수 있어도 “시세보다 싸다”까지는 확인할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 실매매·임대수익 검증 후 판단하는 물건입니다.
