부동산임의경매

한 줄 평 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 905호 임차권자 최지영의 전입·확정일자는 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아, 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.

감정가 / 최저가

102,000,000원

49,980,000원 · 2회 유찰

현재 최저가 비율

49%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

현재 배당 시나리오 기준

905호 임차보증금

20,000,000원

대항력 없음 · 배당요구

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 9층 905호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정가는 102,000,000원, 현재 최저매각가는 49,980,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 김세중이며, 말소기준은 2020.10.16. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류와 2025년 등기된 최지영의 주택임차권은 모두 말소기준 이후에 위치합니다.

권리만 놓고 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 905호 임차권자 최지영은 2023.12.12. 전입, 2023.12.13. 확정일자를 갖췄지만 말소기준일인 2020.10.16.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 채권 총액은 매각대금을 크게 웃돌아 금융기관과 후순위 채권에는 대규모 미배당이 남습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 9층905호 (양정동, 메이플파크)
용도	근린시설
소유자	김세중
감정가 / 최저가	102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰)
신청채권자 청구액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
말소기준	2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 임차권

말소기준권리는 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당도 설정돼 있고, 이후 2024.02.07. 임의경매개시결정과 2024.03.28. 부산신용보증재단 가압류가 이어집니다. 905호 임차권자 최지영의 임대차계약일은 2023.12.09., 전입·점유개시는 2023.12.12., 확정일자는 2023.12.13.으로 모두 말소기준보다 뒤입니다.

✅ 905호 임차권 핵심 최지영의 보증금은 20,000,000원, 월 차임은 등기상 430,000원이며, 2025.01.13. 주택임차권 등기가 접수됐습니다. 그러나 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 판정돼 있고, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 — 905호 기준

임차인	점유 / 사용	보증금	전입	확정일자	대항력	우선변제	승계
최지영	건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기)	20,000,000원	2023.12.12	2023.12.13	없음	배당요구	해당 없음

905호와 직접 연결되는 임차권자는 최지영입니다. 배당요구일은 2025.01.13.이며, 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저가는 49,980,000원으로 감정가 102,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 34,986,000원, 4회 유찰 시 24,490,200원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 가격 비교에 쓸 수 있는 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

⚠️ 2회 유찰 = 시세보다 싸다는 뜻은 아님 메이플파크의 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰됐지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없는 상태에서는 ‘49% 할인’ 자체가 시세 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 근린시설은 특히 실제 임대수익과 개별 호실의 이용상태를 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,299,640원
1. 남부산농업협동조합 근저당	2,400,000,000원	48,680,360원
2. 동래농업협동조합 근저당	1,800,000,000원	0원
3. 부산신용보증재단 가압류	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서 채권 총액 4,250,000,000원 중 채권자 예상배당은 48,680,360원, 미배당은 4,201,319,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

매각대금 배분 (현재 49,980,000원)

집행비용 1,299,640원과 남부산농업협동조합 48,680,360원으로 매각대금이 소진됩니다.

회차별 미배당

유찰로 매각가가 낮아질수록 전체 채권의 미배당은 커지지만, 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준보다 늦은 905호 임차권이고 대항력이 없는 것으로 판정돼 있어, 현재 자료상 매수인 인수 0원입니다. 근저당·가압류의 대규모 미배당은 채권자 측 손실 문제이지, 제시된 배당 시나리오에서는 매수인에게 승계되는 금액으로 잡히지 않습니다.

⛔ 가격 관점 감정가 대비 49%라는 할인폭은 커 보이지만, 이를 바로 ‘시세보다 저렴하다’고 바꿔 읽으면 안 됩니다. 동일 면적 비교 실거래 금액이 확인되지 않아 시장가격 검증이 되지 않았고, 사건상 용도도 근린시설입니다. 실제 수익성과 환금성을 확인하기 전에는 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 양정동 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근. 주변은 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
건물. 철근콘크리트조, 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
도로·형상. 인접 토지와 등고평탄한 토지이며 도로에 접하고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

905호 이용상태 재확인. 사건상 용도는 근린시설이므로 현장 이용상태와 합법적 사용 가능 범위를 원본 감정평가서 및 현장에서 다시 대조하세요.
최지영 임차권 원본 확인. 보증금 20,000,000원, 전입 2023.12.12., 확정일자 2023.12.13., 임차권등기 2025.01.13.의 순서를 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 입찰가를 정하지 말고, 주변 동일 용도·유사 면적의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 확인하세요.
배당과 인수 구분. 현재 미배당액이 4,201,319,640원으로 크지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 실제 가치

이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 905호 최지영의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그 이후입니다. 제공된 판정과 배당 시나리오에서는 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 권리상 큰 승계 부담은 잡히지 않습니다.

하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 49,980,000원은 감정가의 49%까지 떨어진 금액이지만, 동일 면적 비교 실거래 금액이 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 게다가 사건상 용도가 근린시설이므로 주거용 부동산처럼 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 검증 전까지 보류. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 많이 유찰됐나’가 아니라 ‘49,980,000원이 실제 가치보다 충분히 낮은가’를 확인하는 데 있습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 200만원
2	2026-07-28	유찰	7,140만원
3	2026-09-01	대기	4,998만원

부동산임의경매

2회 유찰로 49%까지 내려왔지만, 시세 검증은 별개 — 부산 메이플파크 905호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 임차권

② 임차인 — 905호 기준

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다

④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 실제 가치

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