48,510,000원
부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 10층 1004호입니다. 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정가는 99,000,000원, 현재 최저매각가는 48,510,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.10.16 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원입니다. 같은 날 동래농업협동조합 1,800,000,000원 근저당도 설정돼 있고, 이후 경매개시결정·가압류·임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
1004호에는 전태환 명의의 80,000,000원 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.07, 점유개시는 2022.01.25, 주민등록은 2022.01.26입니다. 말소기준일 2020.10.16보다 모두 늦어 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 1004호 기준 실제 확인 임차권자는 1명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 10층1004호 (양정동, 메이플파크) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 14층 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 소멸
핵심은 2020.10.16입니다. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 동래농업협동조합 근저당도 같은 날 설정돼 있습니다. 이후 2024.02.07 임의경매가 개시됐고, 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류와 전태환의 80,000,000원 임차권등기는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 1004호 임차권 80,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전태환 | 건물 전유부분의 전부 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 2022.01.26 2022.01.07 | 2024.04.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전태환의 점유개시일은 2022.01.25, 주민등록일은 2022.01.26으로 말소기준권리 2020.10.16보다 늦습니다. 따라서 보증금 80,000,000원이 현재 최저가 48,510,000원보다 크더라도, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 낙찰가가 내려간다고 미배당 보증금이 매수인에게 붙는 구조가 아니며, 현재 계산상 실질취득은 48,510,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 확인은 별개
현재 최저가는 감정가 99,000,000원의 49%인 48,510,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건에는 현재 가격을 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 메이플파크의 최근 낙찰일은 2026.07.28로 확인되지만 낙찰금액은 제시돼 있지 않고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정하면 안 됩니다. 특히 사건 용도는 근린시설인데 1004호 임차권등기에는 ‘주거’로 적혀 있어, 실제 이용상태와 용도 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 48,510,000원 | 47,236,820원 | 4,202,763,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 33,957,000원 | 32,945,774원 | 4,217,054,226원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 23,769,900원 | 22,942,042원 | 4,227,057,958원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 남부산농업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 47,236,820원 |
| 동래농업협동조합 근저당 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 부산신용보증재단 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 1,273,180원을 제외한 47,236,820원이 남부산농업협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 미배당액은 4,202,763,180원이나, 후순위 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 한편 건물 감정 이용상태에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 기재돼 있고 1004호 임차권등기에는 ‘주거’로 적혀 있어 실제 이용상태 확인이 중요합니다.
- 입지. 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔· 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 경매 이력. 메이플파크 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회이며, 이 물건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전태환 임차권. 보증금 80,000,000원이라는 숫자 자체보다 전입·점유 시점이 말소기준 이후라는 점이 핵심입니다. 대항력 없음·매수인 인수 0원 구조를 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있으므로 매각 후 효력과 승계 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 용도와 실제 이용상태. 사건상 근린시설이지만 임차권에는 주거로 기록돼 있습니다. 현장 이용상태와 적법한 용도 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 48,510,000원은 감정가 99,000,000원의 49%지만, 비교 가능한 실거래 금액 없이 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 총 미배당액 4,202,763,180원이 남더라도 이는 곧바로 매수인 승계액을 의미하지 않습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 등기 원본 대조. 남부산농업협동조합·동래농업협동조합 근저당, 가압류, 임차권등기와 민간임대주택등기의 최종 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 검증 전 보류”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 전태환의 80,000,000원 보증금이지만, 권리분석상 결론은 매수인 인수 0원입니다. 말소기준 2020.10.16보다 전입·점유가 늦고, 임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸하기 때문입니다. 2,400,000,000원·1,800,000,000원의 거액 근저당과 50,000,000원 가압류 역시 미배당 규모가 크지만 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
반대로 가격은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 가격 비교가 되지 않으므로 ‘싸다’는 결론은 아직 낼 수 없습니다. 더구나 사건상 용도는 근린시설인데 임차권에는 주거로 기록돼 있고 민간임대주택 등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수액은 명확히 0원, 그러나 용도와 실제 현황·가격 검증은 반드시 필요한 유형입니다.
