부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준권리는 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 본건 임차권자 이준영의 전입일은 2022.11.24.로 뒤입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 64,680,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 금액을 근거로 한 시세 비교 없이 감정가 할인율만 보고 싸다고 단정할 수는 없습니다.

감정가 / 최저가

132,000,000원

최저 64,680,000원 · 2회 유찰

실질취득(현 회차)

64,680,000원

최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

감정가 49%

현재 회차 · 2회 유찰

부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 14층1403호 다세대 물건입니다. 소유자는 김세중이고, 등기부상 말소기준은 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 동래농업협동조합의 근저당도 설정돼 있으며, 이후 임의경매개시결정·임차권등기·부산신용보증재단 가압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

다만 이 사건은 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 숫자만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 메이플파크는 2020.09.24. 사용승인된 19세대 건물이고, 현황조사에는 여러 다른 호실의 점유자들이 함께 기재돼 있습니다. 본건과 직접 맞물리는 등기상 임차권자는 이준영이며, 주민등록일자·점유개시일자가 모두 2022.11.24.로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 14층1403호 (양정동,메이플파크)
용도	다세대
소유자	김세중
감정가 / 최저가	132,000,000원 / 64,680,000원
유찰	2회 · 현재 회차 감정가 49%
경매신청 채권자	남부산농업협동조합
청구액	2,000,000,000원
매각기일	2026.09.01
건물	철근콘크리트조 · 지상 14층 · 급배수·위생·CCTV·승강기·공동현관기·주차·가스보일러 난방설비

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조

핵심은 2020.10.16.입니다. 이날 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 등기돼 있습니다. 2024.02.07. 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 이후 이준영의 주택임차권과 부산신용보증재단 가압류가 등기됐습니다.

⚠️ 민간임대주택등기 확인 2022.12.09. 갑구에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 문구에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 명시돼 있습니다. 이 등기는 입찰 전 등기 원문과 매각물건명세서에서 효력을 다시 대조할 항목입니다.

② 임차권·점유 — 본건 임차권자는 대항력 없음

임차인	점유 / 용도	전입·확정일자	보증금	대항력	우선변제	승계
이준영	건물 전부 · 주거 (임차권등기)	전입 2022.11.24 확정 2022.10.06	100,000,000원	대항력 없음	미상	승계 아님

이준영의 임대차계약일과 확정일자는 2022.10.06., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.11.24.입니다. 말소기준권리인 2020.10.16. 근저당보다 늦으므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 임차권등기에는 임차보증금 120,000,000원 중 반환되지 않은 금액이 100,000,000원이라고 기재돼 있습니다.

✅ 매수인 인수 판단 현 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 대항력 있는 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세와 동일시하면 안 된다

감정가는 132,000,000원이고 현재 최저매각가는 64,680,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 45,276,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 31,693,199원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.

회차	최저가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%	64,680,000원	63,115,760원	4,186,884,240원	0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%	45,276,000원	44,061,032원	4,205,938,968원	0원
4회 유찰 시 · 감정가 24%	31,693,199원	30,722,721원	4,219,277,279원	0원

⚠️ 감정가 할인율과 시세 할인율은 다릅니다 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인폭보다 실제 거래 가능 가격과의 대조를 우선해 판단하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,564,240원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	2,400,000,000원	63,115,760원
2. 근저당 · 동래농업협동조합	1,800,000,000원	0원
3. 가압류 · 부산신용보증재단	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

채권총액 4,250,000,000원 중 채권자 예상배당은 63,115,760원, 미배당은 4,186,884,240원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

매각대금 배분 (64,680,000원)

회차별 미배당

유찰이 이어질수록 매각대금이 줄고 채권자 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리보다 앞서는 대항력 임차인이 확인되지 않고, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 금전 인수 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다.

⛔ 가격 관점 2회 유찰로 최저가는 감정가 49%까지 낮아졌지만, 이 비율 자체가 시세 할인율을 뜻하지는 않습니다. 감정가만 기준으로 가격 가점을 주기보다 실제 거래 가능 가격과 임대·점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근으로, 주위에 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
이용상태. 감정평가상 건물에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대 주택이 함께 구성돼 있으며 본건 용도 표기는 다세대입니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
건물 상태. 철근콘크리트조 지상 14층 건물로 외벽은 스톤코트 및 현무암, 내벽은 벽지·타일 마감이며 하이샷시 이중창 구조입니다.
하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
거래 특성. 메이플파크는 19세대, 사용승인일은 2020.09.24.이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

민간임대주택등기 원문 대조. 2022.12.09. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
임차권자 확인. 이준영은 전입 2022.11.24., 확정일자 2022.10.06., 반환되지 않은 임차보증금 100,000,000원으로 등기돼 있으나 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
점유 현황 재확인. 현황조사에는 건물 내 여러 호실 점유자가 기재돼 있으므로 실제 1403호의 현재 점유·인도 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
가격 상한 별도 산정. 감정가 132,000,000원 대비 현재 최저가 64,680,000원이라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 확정하지 마세요.
배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 4,186,884,240원으로 크더라도 배당 부족분과 매수인 인수는 별개이며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저

이 물건의 권리구조는 핵심이 분명합니다. 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이준영의 전입·점유는 2022.11.24.로 뒤입니다. 후순위 임차권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 현 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

현재 최저가는 64,680,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 사실과 시세보다 49% 싸다는 말은 전혀 다릅니다. 권리 인수 부담이 없다는 장점은 분명하지만, 민간임대주택등기와 실제 점유 상태를 확인하고 가격은 별도로 검증해야 합니다. 이 사건은 권리보다 가격과 현장 확인이 최종 승부처입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 3,200만원
2	2026-07-28	유찰	9,240만원
3	2026-09-01	대기	6,468만원

부동산임의경매

인수 0원, 감정가 49%까지 내려왔다 — 다만 가격 검증과 임대관계 확인은 보수적으로

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조

② 임차권·점유 — 본건 임차권자는 대항력 없음

③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세와 동일시하면 안 된다

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저

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