부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 5층 503호 사건입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정가 85,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 41,650,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.10.16 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권도 설정돼 있고, 이후 2024년 경매개시결정·부산신용보증재단 가압류·박우영의 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 매각가 41,650,000원을 가정하면 집행비용 1,149,700원을 제외한 40,500,300원이 남부산농업협동조합 근저당에 배당되고 나머지 후순위 채권은 배당받지 못합니다. 전체 채권 미배당액은 4,209,499,700원이지만, 배당표상 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 5층503호 (양정동,메이플파크) |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기부 발급 | 2026.08.11 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.10.16 근저당
말소기준권리는 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권도 설정됐고, 2024.02.07 임의경매개시결정, 2024.03.28 부산신용보증재단 가압류, 2024.07.29 박우영 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 권리판정에는 이 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차관계 — 대상 호실 관련 확인자는 박우영
현황조사에는 메이플파크의 여러 다른 호실 점유자도 함께 기재돼 있습니다. 이 사건의 5층 503호 대상 전유부분과 직접 연결되는 임차권자는 박우영 1명으로 확인됩니다. 박우영은 2023.02.10 임대차계약 및 확정일자, 2023.02.28 점유개시, 2023.03.02 주민등록, 보증금 80,000,000원으로 임차권등기가 돼 있습니다.
| 임차인 | 대상 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박우영 | 건물 전유부분 전부 | 80,000,000원 | 2023.03.02 / 2023.02.10 | 대항력 없음 | 2024.07.29 |
박우영의 전입일 2023.03.02는 말소기준권리 2020.10.16보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차권등기 역시 2024.07.29로 후순위이며 등기부상 매각으로 소멸하는 권리로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금 80,000,000원이 최저매각가 41,650,000원보다 크더라도, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당금을 매수인이 승계하는 유형이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액 4,250,000,000원 중 채권자 배당액은 40,500,300원, 미배당은 4,209,499,700원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 — 49% 할인만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 85,000,000원에서 현재 최저가는 41,650,000원으로 내려와 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 29,155,000원(34.3%), 4회 유찰 시 20,408,500원(24.01%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 4,209,499,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 4,221,769,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 4,230,358,853원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 양정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차, 가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 감정상 이용. 건물에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 혼재합니다. 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 갑구에 2022.12.09 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 503호 현황 재확인. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고 감정평가상 건물 전체에 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재하므로 대상 호실의 실제 이용상태를 입찰 전 대조하세요.
- 박우영 임차권. 보증금 80,000,000원이나 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 임차권등기와 매각물건명세서를 원본으로 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일 용도·면적의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 강점은 비교적 명확합니다. 2020.10.16 근저당이 말소기준이고, 대상 호실 임차권자 박우영은 후순위 전입으로 대항력이 없으며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 85,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가도 41,650,000원까지 내려왔습니다.
하지만 실거래 시세가 확인되지 않아 41,650,000원이 시장가격 대비 싼지는 판단할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 사건 용도·실제 이용상태 확인이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “49%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, 인수 위험은 낮지만 용도·등기·시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 편이 맞습니다.
