부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 12층 1204호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 등기상 소유자는 김세중이고, 2020.10.16 소유권이전과 같은 날 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 동래농업협동조합 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 설정되어 있고, 2024.02.07 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
핵심 임차인은 1204호 전유부분 전부에 임차권등기를 마친 최유정입니다. 임대차계약일은 2021.12.23, 확정일자는 2021.12.24, 전입·점유개시는 2022.01.12, 보증금은 80,000,000원입니다. 전입일이 2020.10.16 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 2024.04.15 등기된 주택임차권 역시 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 12층1204호 (양정동,메이플파크) |
| 용도 / 건물 | 다세대 · 철근콘크리트조 · 지상 14층 |
| 소유자 | 김세중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 선순위 근저당이 앞선다
말소기준권리는 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당입니다. 2024.02.07 경매개시결정과 2024.03.28 부산신용보증재단 가압류 50,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 최유정의 주택임차권등기도 2024.04.15 접수되어 말소기준 이후입니다. 현재 배당 계산에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 대상 호실 임차인 — 실제 임차권자 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최유정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 2022.01.12 | 2021.12.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최유정의 임대차계약일은 2021.12.23이고 보증금은 80,000,000원입니다. 배당요구는 2024.04.15 확인되지만, 우선변제 여부는 확정된 값으로 제시되어 있지 않습니다. 다만 대항력 판정은 명확합니다. 전입일 2022.01.12가 말소기준일 2020.10.16보다 늦어 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 대상 호실 기준 실제 임차인은 1명이며 보증금을 중복 합산할 사유가 없습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율과 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 50,960,000원으로 감정가 104,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 본건과 직접 대응하는 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 이 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
중개 시세 자료에 표시된 대상면적은 21.29㎡이지만 동일면적 일치로 확인된 상태가 아니어서, 단지 전체 통계나 과거 낙찰 이력을 그대로 1204호의 시세로 대입하는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트 판단은 감정가 대비 할인폭이 아니라, 실제 비교 가능한 동일·유사 면적의 최신 거래를 별도로 대조한 뒤 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액은 4,250,000,000원, 채권자 총 예상배당은 49,642,720원, 미배당액은 4,200,357,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮아져도 시세 검증은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 50,960,000원 | 49,642,720원 | 4,200,357,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 35,672,000원 | 34,629,904원 | 4,215,370,096원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 24,970,400원 | 24,120,933원 | 4,225,879,067원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가 35,672,000원, 4회 유찰 시 24,970,400원까지 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 숫자는 법원 매각가격의 변화일 뿐, 해당 가격이 시장가치보다 낮다는 증거는 아닙니다. 실제 입찰 상한은 별도의 실거래 검증이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며, 급·배수·위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물 내부에는 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 혼재하며, 본 사건의 용도는 다세대입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최유정 임차권. 보증금 80,000,000원, 전입 2022.01.12로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 임차권등기와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최저가가 감정가의 49%라고 해서 시세보다 49% 수준이라는 뜻은 아닙니다. 같은 건물·유사 면적·유사 층의 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 부족액 오해 금지. 채권자 미배당액이 4,200,357,280원이어도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수와 낙찰자 인수를 구분해야 합니다.
- 점유·명도. 대상 호실의 실제 점유 상태와 임차권자의 퇴거 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2020.10.16 남부산농업협동조합 근저당이고, 1204호 임차권자 최유정은 2022.01.12 전입으로 뒤에 들어왔습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 80,000,000원 임차보증금을 낙찰자가 그대로 떠안는 대항력 인수형 사건으로 보기는 어렵습니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 감정가 104,000,000원이 두 차례 유찰되어 최저가가 50,960,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 가격이 확보되지 않은 상태에서 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기 확인 포인트와 이미 2회 유찰된 이력까지 감안하면, 이 사건은 권리는 비교적 정리되어 있지만 가격과 원문 확인을 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
