부동산임의경매

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건을 단순히 “반값 물건”으로 보면 안 됩니다. 본건 301호의 임차권자 이진민은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 별도 점유자로 기재된 공사는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없고, 공인중개 비교자료도 본건과 면적 매칭이 일치하지 않습니다. 따라서 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 되는 사건입니다.

감정가 / 최저가

130,000,000원

최저가 63,700,000원 · 2회 유찰

실질취득

63,700,000원

산정 인수액 0원 기준

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

감정가 49%

시세 매칭 불일치 · 가격 단정 금지

부산지방법원 2024타경51815. 양정동 메이플파크 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정요항표상 건물 전체는 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택이 함께 있는 형태입니다. 현재 최저매각가는 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰된 63,700,000원입니다.

권리의 기준점은 2020.10.16. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원도 설정되어 있고, 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류, 이진민의 주택임차권등기가 이어집니다. 본건의 핵심은 후순위 임차권 자체보다 점유관계 확인과 가격 검증입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경51815 (임의경매)
소재지	부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 3층301호 (양정동, 메이플파크)
용도	근린시설 · 감정요항표상 건물 내 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택 혼재
소유자	김세중
감정가 / 최저가	130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
신청채권자 / 청구	남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원
말소기준권리	2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 301호 임차권은 후순위

본건 301호에서 직접 확인되는 임차권자는 이진민입니다. 임대차계약일은 2022.04.13., 확정일자는 2022.04.22., 전입일은 2022.05.09., 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준권리인 2020.10.16. 근저당권보다 전입이 늦고, 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다. 2024.05.29. 임차권등기 역시 말소기준권리 이후이므로 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.

임차인·점유자	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
이진민 · 건물 전유부분 전부	2022.05.09	130,000,000원	없음	미상	없음
공사 · 주거	미상	미상	가능·미상	미상	없음

⚠️ ‘공사’ 기재 점유는 별도 확인 이 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 이진민 임차권이 후순위라는 사실과 별개로, 이 점유관계는 현장·원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.

⚠️ 민간임대주택등기 존재 갑구에는 2022.12.09. 민간임대주택등기가 있고, 원인일자는 2020.07.13.로 기재되어 있습니다. 배당표의 인수액 산정과는 별개로, 매각 시점의 등록 상태와 말소 처리 여부는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.

② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

현재 최저가는 63,700,000원으로 감정가 130,000,000원의 49%입니다. 할인율 자체는 크지만, 공인중개 비교자료는 대상면적 28.67㎡로 잡혀 있으면서 본건과 면적 매칭이 일치하지 않는 상태입니다. 따라서 이 자료만으로 동일 조건의 최근 거래가와 직접 비교해 “시세보다 저렴하다”고 결론 내릴 수 없습니다.

⛔ 감정가 대비 할인율 ≠ 시세 대비 할인율 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 것은 사실이지만, 본건과 직접 비교 가능한 시세 기준이 일치하지 않는 이상 63,700,000원이 시장가보다 싸다는 의미는 아닙니다. 특히 사건 용도가 근린시설이고 건물 자체도 여러 이용형태가 혼재하므로 가격 검증을 별도로 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,546,600원
남부산농업협동조합 근저당	2,400,000,000원	62,153,400원
동래농업협동조합 근저당	1,800,000,000원	0원
부산신용보증재단 가압류	50,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 가정에서 채권총액 4,250,000,000원 중 62,153,400원이 배당되고, 미배당액은 4,187,846,600원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 다른 개념이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (63,700,000원)

회차별 미배당액

유찰이 더 진행되면 매각대금은 감소하고 채권자 미배당액은 늘어납니다. 미배당은 매수인의 승계채무를 뜻하지 않습니다.

✅ 권리 관점 확인된 301호 임차권자 이진민의 전입은 말소기준권리보다 늦고 자료상 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 산정합니다. 등기부상 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류도 말소기준권리 이후 권리입니다.

⛔ 남는 위험은 ‘가격과 확인되지 않은 점유’ 최저가가 49%까지 내려왔어도 본건과 직접 맞는 시세 비교가 확보되지 않았고, ‘공사’ 기재 점유의 전입·보증금도 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재하므로 권리 0원 산정만 보고 바로 입찰하기보다 점유·등록상태·가격을 함께 검증해야 합니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물로, 101호 외 52개호가 있으며 승강기·CCTV·주차설비·가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
이용형태. 감정요항표에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 기호별로 혼재하는 것으로 기재되어 있습니다. 본 사건 용도 표기는 근린시설입니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지면적은 222.8㎡, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

301호 실제 점유 확인. 이진민 임차권등기 외에 ‘공사’ 기재 점유의 실제 존재, 사용상태, 전입 여부와 보증금을 현장에서 다시 확인하세요.
민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 기재된 민간임대주택등기의 매각 시점 상태와 말소 처리 여부를 원문으로 대조하세요.
가격 검증. 최저가 63,700,000원은 감정가의 49%이지만, 공인중개 비교자료의 면적 매칭이 일치하지 않습니다. 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
공동담보 구조 확인. 남부산농업협동조합과 동래농업협동조합 근저당 모두 공동담보목록이 기재되어 있으므로 등기 원문에서 본건과 공동담보 범위를 확인하세요.
배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 4,187,846,600원이지만, 이것이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 시뮬레이션상 인수는 0원입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 점유와 가격 검증

이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 130,000,000원이 2회 유찰돼 63,700,000원, 즉 49%까지 내려왔기 때문입니다. 권리 면에서도 301호 임차권자 이진민은 말소기준권리보다 늦은 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 본건과 직접 맞는 시세 비교자료의 면적 매칭이 일치하지 않고, 별도 점유로 기재된 ‘공사’는 전입·보증금이 미상입니다. 민간임대주택등기도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 산정 인수는 0원이지만, 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 49%라는 숫자만으로 매수 메리트를 확정하면 안 되는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	1억 3,000만원
2	2026-07-28	유찰	9,100만원
3	2026-09-01	대기	6,370만원

부동산임의경매

49%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 근거는 부족 — 메이플파크 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 301호 임차권은 후순위

② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 점유와 가격 검증

사건 개요

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