부산지방법원 2024타경51815. 양정동 메이플파크 8층 803호입니다. 등기상 소유자는 김세중이고, 말소기준권리는 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당도 설정됐고, 2024.02.07. 임의경매개시결정, 2024.03.28. 부산신용보증재단 가압류가 뒤따랐습니다. 이후 2024.05.20. 이선민의 주택임차권등기가 올라왔지만 전입일 2023.01.13.은 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
현재 회차 최저가는 42,140,000원으로 감정가 86,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 금액이 없습니다. 따라서 “49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 경매 통계상 메이플파크 물건의 평균 유찰 횟수도 1.9회로 나타나며, 이 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 8층803호 (양정동,메이플파크) |
| 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설(무인점포) · 주거용 오피스텔 · 다세대주택이 건물 내 혼재 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 남부산농업협동조합의 2020.10.16. 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 같은 날 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당도 설정됐습니다. 2024년 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류는 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차관계 — 803호 확인 임차권자 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선민 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.13 | 2023.12.19 | 80,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이선민의 임대차계약일은 2022.12.19., 전입·점유개시일은 2023.01.13., 확정일자는 2023.12.19.이며 보증금은 80,000,000원입니다. 2024.05.20. 임차권등기가 이뤄졌습니다. 전입이 말소기준권리인 2020.10.16.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구도 2024.05.20. 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차권자는 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교자료는 없다
감정가는 86,000,000원, 현재 최저매각가는 42,140,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 29,497,999원, 4회 유찰 시 20,648,599원입니다.
다만 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래금액, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가하지 않습니다. 특히 사건 용도가 근린시설이고 건물 내 이용형태가 여러 유형으로 섞여 있어 실제 803호의 사용현황과 환금성을 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 남부산농업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 동래농업협동조합 근저당 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 부산신용보증재단 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,250,000,000원 가운데 현재 매각가 기준 채권자 배당액은 40,981,480원이며, 미배당액은 4,209,018,520원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 14층 건물이며, 외벽은 스톤코트 및 현무암, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 건물 내에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 존재합니다. 사건상 용도는 근린시설이므로 803호의 실제 이용형태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 803호 실제 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 건물 이용형태가 혼재돼 있으므로 현장과 건축물대장·감정평가서 원문을 대조하세요.
- 임차권 원본 확인. 이선민의 보증금은 80,000,000원이나 전입일이 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에서 인수사항이 없는지 최종 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 말소·승계 관계를 원본 문서로 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교금액이 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당액은 4,209,018,520원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인이 자동 승계하는 것은 아닙니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 용도와 원본 확인
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 803호 이선민의 전입은 2023.01.13.으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자판단의 핵심은 가격 할인율 하나가 아닙니다. 감정가 86,000,000원에서 2회 유찰돼 42,140,000원까지 떨어졌지만 최근 실거래 가격이 없어 현재 금액이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가에는 건물 내 근린생활시설·주거용 오피스텔· 다세대주택이 혼재하는 것으로 나타납니다. 권리 인수는 낮지만, 용도·시장성 확인이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 할인율보다 803호의 실제 이용형태와 적정 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
