42,140,000원
부산지방법원 2024타경51815. 부산진구 양정동 메이플파크 8층 802호로, 사건 용도는 근린시설입니다. 감정가는 86,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 42,140,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.10.16. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 같은 날 동래농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원도 설정돼 있으며 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
본건에는 이애림의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2022.09.16., 전입·점유개시는 2022.10.07., 보증금은 80,000,000원입니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가가 보증금보다 낮다는 이유만으로 보증금 차액을 매수인이 떠안는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51815 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17, 8층802호 (양정동,메이플파크) |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김세중 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.16. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
2020.10.16. 김세중에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 남부산농업협동조합과 동래농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2022.12.09. 민간임대주택등기가 기재됐고, 2024.02.07. 남부산농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 부산신용보증재단의 50,000,000원 가압류와 이애림의 80,000,000원 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 본건 802호는 이애림 임차권등기
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이애림 | 건물 전유부분 전부 | 2022.10.07 / 2022.09.16 | 80,000,000원 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 승계 없음 |
이애림은 2024.05.16. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수됐습니다. 그러나 전입일 2022.10.07.은 말소기준 2020.10.16.보다 뒤입니다. 따라서 보증금 80,000,000원이 현재 최저가 42,140,000원보다 크더라도 이 사건을 ‘낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 인수하는 구조’로 보아서는 안 됩니다. 제공된 배당계산 역시 매수인 인수를 모든 회차에서 0원으로 산정합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 42,140,000원으로 감정가 86,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 29,497,999원, 4회 유찰 시 20,648,599원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 메이플파크의 확인 가능한 실거래 금액이 없어 현재 최저가를 최근 거래가격과 직접 비교할 수는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 42,140,000원 | 49% | 4,209,018,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 29,497,999원 | 34.3% | 4,221,432,965원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 20,648,599원 | 24.01% | 4,230,123,076원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 4,250,000,000원 중 40,981,480원이 배당되고 4,209,018,520원의 미배당이 계산됩니다. 남부산농업협동조합·동래농업협동조합 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 14층 건물이며 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차, 가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택이 함께 기재돼 있습니다. 사건상 본건 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 4,331,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 802호 실제 이용 확인. 사건 용도는 근린시설이고 건물 전체에는 여러 이용형태가 혼재합니다. 현장과 감정평가 원본에서 802호 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 등기의 매각 후 효력과 본건에 적용되는 의무 범위를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 오해 금지. 이애림 보증금은 80,000,000원이지만 전입이 말소기준 이후이므로 현재 최저가보다 보증금이 크다는 이유만으로 인수형 사건으로 계산하면 안 됩니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자와 실제 시세 할인율은 다릅니다. 근린시설로서의 호별 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “용도 확인”이 먼저
이 사건의 금전 권리구조만 보면 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 이애림의 80,000,000원 임차권도 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 가압류 역시 후순위입니다. 따라서 보증금 때문에 실질취득액이 80,000,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다.
하지만 현재 최저가 42,140,000원이 감정가의 49%라고 해서 곧바로 가격 메리트가 확인되는 것도 아닙니다. 최근 실거래가격과 직접 비교할 근거가 없고, 근린시설이라는 사건 용도와 민간임대주택등기, 건물 내 혼합 이용상태를 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리상 금전 인수는 낮지만, 용도·등기·시세 확인 난도는 남아 있는 물건입니다.
